Vääristä lääkkeistä säännölliseen huoltotoimintaan

Menestyvät teknologiayhtiöt, esimerkiksi Wärtsilä ja Kone, tekevät nykyään kannattavinta liiketoimintaansa huolto- ja ylläpitosopimuksillaan. Tämä hyödyttää sekä ostajaa että myyjää, sillä onhan tärkeää, että tehty investointi on  tehokkaassa käytössä ja hyödyntää pitkällä aikavälillä käyttäjän liiketoimintaa parhaalla mahdollisella tavalla.

Välillä ihmetyttääkin, miksi vastaava toimintamalli ei ole saanut kunnolla jalansijaa talotekniikka-alalla.

Aloin pohtia asiaa, kun saimme jälleen alkuvuodesta toimeksiantoja kolmeen isoon rakennukseen, jossa sisäilman laadun koettiin haittaavan rakennuksen käyttäjien toimintaa.

Ilmanvaihto ikoni oranssi

Suoritettujen toimintakokeiden ja mittausten jälkeen kaikissa kohteissa ongelmien syyksi paljastui se, että tarpeenmukainen, muuttuvailmavirtainen (IMS) ilmanvaihtojärjestelmä oli vuosien saatossa päässyt erittäin kehnoon kuntoon. Tulo- ja poistoilmavirrat eivät olleet yksinkertaisesti tasapainossa. Joissain tiloissa ilmanvaihtoa ei käytännössä ollut lainkaan, toisaalla saattoi olla ääniongelmia liian isojen ilmavirtojen takia. Käyttäjien antama palaute toimimattomuudesta osoittautui oikeaksi.

Vastaavia tapauksia löytynee ympäri Suomen.

Miten välttää vääriä diagnooseja?

Kohteissa kävi ilmi, että IMS-järjestelmät eivät olleet saaneet asiantuntevaa huoltoa useisiin vuosiin. Alkavia ongelmia oli hoidettu ammattitaidottomasti väärien diagnoosien perusteella ja siksi väärillä lääkkeillä.

Ilmastointi huoltomies

Vuosien saatossa järjestelmän toiminnallisuus oli alkanut olla niin heikossa tilassa, että oli ikään kuin annettu periksi, ja ryhdytty jopa irrottamaan peltimoottoreita toimilaitteista, eli pyritty siis muuttamaan ilmanvaihtoa vakioilmavirtaiseksi.

Edellä esitetyn kaltainen järjestelmän rapistuminen voitaisiin estää yksinkertaisesti sillä, että järjestelmä ”katsastettaisiin” säännöllisesti osaavan ammattihenkilöstön toimesta.

Tällöin mahdollisten virhetoimintojen määrä ei pääsisi kasvamaan niin suureksi, että se lamaannuttaa ja passivoi huoltohenkilöstön hyväksymään tilojen käyttäjien kokemat puutteellisuudet IMS-järjestelmiin liittyvinä ”ominaisuuksina”, joille kukaan ei mitään voi.

Tällaiset katsastukset ja erikoishuollot voisi tehdä”merkkihuoltoperiaatteella” esimerkiksi IMS-järjestelmän toimittajan toimesta (siis alussa mainitsemieni Wärtsilän ja Koneen toimintamallilla), sillä perinteisten LVI-huoltoliikkeiden taidot eivät tunnu niihin riittävän.

Miksi IMS-järjestelmiä tarvitaan?

Joku voi toki kyseenalaistaa IMS- järjestelmät kokonaan sanomalla, että ne ovat turhan monimutkaisia, eivätkä koskaan toimi kunnolla.

Olen kuitenkin vakuuttunut, että jatkossa niitä tarvitaan entistäkin enemmän, koska vain IMS-järjestelmät mahdollistavat ilmanvaihdon tarpeenmukaisuuden.

Tehokkaan energiankäytön takia on tärkeää, että ilmanvaihto toimii kussakin tilassa sen kuormituksesta ja henkilömäärästä riippuvalla teholla. Tyhjillään oleviakin tiloja on hyvä ”tuulettaa” hieman, mutta vain sen verran, että rakennus pysyy kunnossa ja ilma tuntuu raikkaalta tilaan tultaessa.

Tyypillisesti tyhjänä olevan tilassa voi olla n. 20 % ilmanvaihto, jonka sähköenergian kulutus on vain muutama prosentti normaalin käyttötilanteen kulutukseen verrattuna.

IMS-järjestelmien suunnittelu ja käyttöönotto ovat haastavampia kuin vakioilmavirtaisen, mutta energiankulutusta optimoitaessa, ei parempiakaan vaihtoehtoja ole.

Huolloissa halvin hinta ratkaisee

Perussyynä huonolle tilanteelle on mielestäni se, että kiinteistöjen omistajat eivät tunne teknisten järjestelmien todellista huoltotarvetta riittävän hyvin, vaan huoltoliikkeet valitaan kilpailutuksen jälkeen halvimman hinnan perusteella. Syntyykö aitoa motivaatiota ratkaista ongelmia, jos halpa hinta on tärkein kriteeri?

Huoltosopimuksiin tulisikin sisällyttää toimivuuteen perustuva palkkio-/sanktiomenettely. Vaativimmat huoltotehtävät, kuten kylmälaitehuollot ja IMS-järjestelmien huollot, tulisi jättää erikoisosaajien tehtäväksi, joiden palveluun tulisi sisältyä toimivuustakuu.

Katse kohdistuu myös IMS-järjestelmien valmistajiin. Onko niillä valmiuksia tarjota toimintatakuun sisältävää huoltopalvelua loppuasiakkaille? Kiinteistöjen omistajat eivät tällaista palvelua osaa hankkia, jos sitä ei heille aktiivisesti tarjota hyötyjä selkeästi korostaen.

Ilmastointi näyttö.jpg

Jatkossa digitaalista palvelua

Edellä esitetyn problematiikkaan ratkaisu tulee jatkossa olemaan nykyistä helpompaa, sillä suuri osa vaativien järjestelmien ennakoivasta huollosta voidaan tehdä keskitetyistä valvomoista etätyöskentelynä.

Uusimmat IMS-järjestelmät sisältävät jo jonkin verran itsediagnostiikkaa, mutta sitä on vielä mahdollista merkittävästi lisätä. IoT on monia kiinnostava puheenaihe, ja  varmasti sen ympärille muodostuu myös kiinteistöjen toimivuuteen liittyvää uutta liiketoimintaa.

Rintamäki_Kari
Kirjoittaja on Granlund Pohjanmaa Oy:n toimitusjohtaja

Automaattisesti tapahtuvan jatkuvan valvonnan aikakaudellakaan ei kuitenkaan saa unohtaa, että vähintään kerran vuodessa tulisi erikoisosaajan käydä järjestelmä huolellisesti läpi myös paikan päällä. Näillä tarkastuskäynneillä kalibroidaan etävalvonta-antureiden toiminta ja tehdään  ilmavirtamittauksia pistokokein.

Edellä kuvatulla menettelyllä varmistetaan, että rakennukseen tehty investointi terveelliseen ja ympäristöystävälliseen sisäilmaan hyödyntää käyttäjiä ja lisää siellä tehtävän työn tuottavuutta koko  rakennuksen elinkaaren ajan.

 

Me tarvitsemme toimivaa talotekniikkaa

Alamme kannalta oli mainio uutinen, että Aalto Yliopiston uusi LVI-professori Risto Kosonen otti yhdeksi pääteemoistaan LVIA-järjestelmien toimivuuden. Tämä nosto hyödyntää todennäköisesti tulevaisuudessa meitä kaikkia, jotka vietämme 80-90% ajastamme sisätiloissa. Ihmiset tarvitsevat toimivaa talotekniikkaa ja siksi sen on syytä olla myös tulevaisuuden painopistealue. Myös meillä Granlundilla tämä huomioitiin jo muutama vuosi sitten ja jatkossa satsaukset tulevat yhä lisääntymään.

Kirjoittaja on Granlund Pohjanmaa Oy:n toimitusjohtaja
Kirjoittaja Kari Rintamäki on Granlund Pohjanmaa Oy:n toimitusjohtaja

Takuuaika kannattaa hyödyntää

Rakennustyömailla on poikkeuksetta melkoinen loppuhässäkkä, jolloin usein kymmenet urakoitsijat yrittävät kuumeisesti saada oman osuutensa valmiiksi viime hetkillä. Kaiken tämän keskellä pyritään myös LVIA-järjestelmien virtaamat säätämään oikeiksi ja virittämään automatiikka kohdalleen. Hyvään, suunnitelmien mukaiseen lopputulokseen päästäänkin tässä vaiheessa vain harvoin. Joskus näiden loppuvaiheen toimien tärkeyskin unohtuu urakoitsijoiden taloudellisten paineiden ja projektipäällikön usein melko vähäisen talotekniikkaosaamisen takia.

Rakennuksen kahden vuoden mittainen takuuaika onkin syytä käyttää tehokkaasti LVIA-järjestelmien virittämiseen. Viime vuosiin saakka takuuajan mahdollisuuksia ei ole hyödynnetty riittävästi. Tyypillisesti on lähinnä korjattu käyttäjien havaitsemia näkyviä puutteita ja pidetty vuosittaiset katselmukset, paneutumatta syvällisemmin siihen, ovatko asetetut tavoitteet saavutettu.

Positiivisia poikkeuksiakin on toki ollut. Muun muassa rakennusautomaatiosuunnittelijat ovat joissain tapauksissa seuranneet etäkäyttöohjelmistojen avulla rakennuksen toimintaa ja raportoineet havainnoistaan omistajille, käyttäjille ja urakoitsijoille.

Digitalisaation mahdollisuudet  

Uudentyyppiset, rakennusautomaatiosta saatavissa olevan mittausdatan analyysiin perustuvat työkalut helpottavat huomattavasti LVIA-järjestelmissä olevien toimimattomuuksien havaitsemista. Ne analysoivat jatkuvasti 24/7 rakennuksen sisäolosuhteita, järjestelmien toimivuutta ja energian käyttöä, ja vertaavat näitä tekijöitä asetettuihin tavoitearvoihin. Vasta kun edellä mainitut parametrit pysyvät tavoitearvojen sisällä, voidaan todeta rakennusprojektin valmistuneen.

Ohjelmisto on usein edullista hankkia, koska se ei vaadi erillisiä antureita tai lisälaitteita, vaan pystyy hyödyntämään rakennusautomaatiojärjestelmässä olevia sensoreita sellaisenaan. Muun muassa yöaikaan tapahtuvien toimintojen valvonta on ihmisvoimin niin kallista, että se jää ilman digitalisaatiota käytännössä tekemättä.

Tehdasviritetyt tuotteet

Perinteisesti LVIA -järjestelmät on kytketty toisiinsa ja viritetty toimivaksi kokonaisuudeksi vasta rakennustyömaalla. Uusi positiivinen kehityssuunta on valmistaa ja testata talotekniset järjestelmät yhä valmiimmiksi jo tehtailla.

Siisteissä ja hyvin valaistuissa olosuhteissa ilmanvaihtokoneet varustetaan sähkö- ja automaatiokeskuksilla, joissa on standardisoidut ja testatut toiminnot. Ilmavirtasäätimet kalibroidaan jo tehtaalla ja automaattiset vesivirtojen säätölaitteet huolehtivat verkostojen optimaalisista toimintapaineista ja lämpötiloista. Haasteena tässä mallissa voidaan pitää sitä, että erimerkkisistä laitteista toimivaksi kokonaisuudeksi integroitu järjestelmä vaatii perinteistä automaatiojärjestelmää määrätietoisemman ohjelmistoversioiden päivitysprosessin.

Jatkokehitystä tarvitaan

Tahdomme Granlundilla ottaa entistä suuremman roolin asiakkaidemme taloteknisten järjestelmien toimivuuden varmistamisesta. Toimialallemme tarvitaan uusia ohjelmistotuotteita ja toimintamalleja, joiden avulla energiatehokkaat rakennukset saadaan toimimaan tehokkaasti ja käyttäjän näkökulmasta viihtyisästi.

Tavoitteenamme tulisi olla hyvin toimivat järjestelmät ja käyttäjäystävällinen energiatehokkuus, samaan tapaan kuin esimerkiksi autojen ympäristöystävällisyyden ja turvallisuuden kehittämisessä on onnistuttu.

Kirjoittaja Kari Rintamäki on Granlund Pohjanmaa Oy:n toimitusjohtaja.