Kohti 2020: ajatellaan käyttäjän näkökulmasta

granlund_2020_tunnusGranlund julkaisi uuden 2020-strategian helmikuussa.

Sen painopisteitä ovat ihmisten hyvinvoinnin nostaminen kaiken tekemisen tavoitteeksi, nykyisten liiketoiminta-alueiden markkinajohtajuuden vahvistaminen edelleen, kansainvälisyys ja uusien digitaalisten palvelujen jatkuva kehitys.

Emme varmasti osaa ennakoida kaikkia niitä muutoksia, jotka seuraavina vuosina meitä draivaavat.  Haluammekin aktiivisella kehittämisellä ja kokeilukulttuurin tukemisella pysyä dynaamisena.

Mallia muilta toimialoilta

Autojen kehitys käyttäjäystävällisyydessä  ja ”älykkyydessä” on ollut huomattavasti rakennuksia nopeampaa.  Massaräätälöinti on tuonut tehokkuutta prosesseihin ja lisää katetta. Airbnb parantaa asuntojen käyttöastetta ja Uber autojen. Businesslogiikat ovat muuttuneet.

Erilaiset digitaaliset palvelut ovat laajasti avanneet muiden kuluttajien palautteet valintoja tekeville ravintolan tai hotellin asiakkaille.

Tätä samaa saadaan varmasti myös kiinteistöalalle ja sen vaikutus tulee pääosin olemaan positiivinen. Laatu korostuu, mutta samalla tehokkuus on oltava pelissä mukana.  Tällaisessa kehityksessä Granlund on innolla mukana. Äskettäin julkaisema Granlund PULSE on hyvä esimerkki uudesta suunnastamme.

Talotekniikka möröstä mahdollisuudeksi

Julkisessa keskustelussa (mm. HS 27.1.) on taas kerran spekuloitu tekniikan lisääntymistä rakennuksissa ja sen mukanaan tuomia ilmiöitä. Hiukan kummalliselta tuntuu, että monilla muilla toimialoilla tekniikka on mahdollistaja, mutta rakennuksissa se on myös selvä uhka.

Tesla on parasta mistä autoilija voi haaveilla, mutta koneellinen ilmanvaihto rakennuksessa on mörkö.  Alamme pitää tietysti ensi sijaisesti katsoa peiliin – tällaiset mielikuvat eivät synny tyhjästä.

Uskallan kuitenkin väittää, että todellisuus ainakin ammattimaisesti hoidetussa toimitilamarkkinassa on huomattavasti näitä mielikuvia parempi. Mittaamme jatkuvasti omien projektiemme ja asiakkaittemme palautteita. Niissä kriisi ei näy. Toki inhimillisessä toiminnassa tapahtuu myös virheitä, ne pitää korjata ja minimoida haitat.

Selvää kuitenkin on, että talo- ja tietotekniikka lisääntyy rakennuksissa seuraavien vuosien aikana.

shutterstock_161089205

Tulevaisuus nähdään käyttäjän näkökulmasta

Seuraavassa on pohdittu tekijöitä, joissa meidän täytyy alana kehittyä ja sitä kautta kasvattaa asiakastyytyväisyyttä ja toivottavasti myös parantaa mainettamme.

1. Informaatio ja käyttöliittymät

Ongelma: Talotekniikassa kerätään paljon tietoa, mutta sitä ei juurikaan jaeta. Varsinkaan käyttäjille.  Kaikki toimistojen neukkareissa aikaansa viettävät tunnistavat ovenpielen kryptiset painikkeet ja pöydällä kiemurtelevan johtohelvetin.

Ratkaisu: Ajatellaan käyttäjän näkökulmasta. Määritellään automatiikka uudestaan ja tehdään siitä aidosti integroitu kokonaisuus. Ei siis vain rakennusautomaatio, vaan kaikki rakennuksen tietojärjestelmät.  Uudistetaan tilan käyttöliittymät täysin.

2. Tarvelähtöisyys

Ongelma: Liian montaa asiaa pyritään ohjaamaan ennalta esitettyjen kaavojen ja mallien mukaan. Lähtien tilantarpeesta, teknisten järjestelmien ohjauksesta aina ylläpidon johtamiseen. Teollisuuden käsite ”Performance Based” ei ole juurikaan jalkautunut kiinteistöihin.

Ratkaisu: Ajatellaan käyttäjän näkökulmasta. Voisiko kiinteistöalalle ”Performance Based” ollakin käyttäjälähtöinen. Säädetään lämpötilaa, ylläpidon intensiteettiä ja siivoustiheyttä jatkuvan käyttäjäpalautteen perusteella. Todellinen tilojen käyttö ja käyttäjien palaute ohjaa kiinteistöjen johtamista.

3. Yhteiset tavoitteet ja yhteistyö

Ongelma:  Välillä tuntuu, että rakennusprojekteissa ei lämpimiä tunteita sallita. Oman reviirin puolustaminen ja syyllisten löytäminen muista osapuolista ei edistä yhteistyötä. Johtaminen keskittyy liikaa aikatauluihin ja rahan kulumiseen silloinkin, kun pitäisi saada ihmiset tekemään laadukasta ja tehokasta yhteistyötä.

Ratkaisu:  Ajatellaan käyttäjän näkökulmasta. Jos mahdollista otetaan käyttäjä mukaan alusta. Tehdään tavoitteet niin, että niitä voidaan helposti kommunikoida myös käyttäjälle. Allianssityyppiset mallit ovat jo tuomassa tähän osaan ratkaisumalleja rakentamisessa. Niitä lisää.

4. Tuki käyttöönotolle ja käytölle

Ongelma:  Käyttäjän näkökulmasta ehkä herkin vaihe on uuden tilan käyttöönotto. Ensi vaikutelma on tärkeä. Mutta ammattilaisilla on jo kiire seuraavaan projektiin, varsinkin jos suurin osa laskuista on jo maksettu. Panostus jää liian vähäiseksi.

Ratkaisu: Ajatellaan käyttäjän näkökulmasta.  Aika yksinkertaisia asioita kuten tehdään suunnitelma, ollaan läsnä, tuetaan fiksuilla tietojärjestelmillä ja ohjeilla. Annetaan käyttäjälle vaikutelma, että joku aidosti välittää ja panostaa asiaan.  Ja hoidetaan asiat niin, että tavoitteet myös toteutuvat.

5. Läpinäkyvyys kaikessa toiminnassa

Ongelma: Helsingin parhaat sushipaikat löytää helposti useankin sovelluksen kautta. Mutta mistä löytyvät todellisten loppuasiakkaiden palautteet potentiaalisesta vuokrauskohteesta tai urakoitsijasta tai konsultista?  Rakennus- ja kiinteistöalan sisällä kuulee kyllä sekä hyvin että huonosti menneistä projekteista. Mutta ulospäin tieto ei kiiri.

Ratkaisu:  Ajatellaan käyttäjän näkökulmasta ja tehdään palautteesta ymmärrettävää. Mistä löytyisi oman alamme reaaliaikainen palautteenantokanava? Ralassa meillä on jo pohja olemassa. Lisää dataa ja paremmin jakeluun.  Laatu korostuu ja ”kusettajat” karsiutuvat.

6. Avoin, yhteensopiva data

Ongelma:  Parempaa sovellusympäristöä  IoT/BigDatan hyödyntämiselle kuin kiinteistöt on vaikeaa keksiä. Data ei juurikaan liiku varsinkaan kiinteistöjen ulkopuolelle. Tietomallit ovat arkipäivää suunnittelussa, mutta niiden elinkaari jää harmittavan lyhyeksi.

Ratkaisu: Ei tehdä Suomessa räätälöityjä malleja, vaan osallistutaan kansainväliseen kehitystyöhön. IFC ja verkkojen tiedonsiirtostandardit ovat tästä hyviä esimerkkejä. Muutetaan asennetta, eli jaetaan tietoa omista järjestelmistämme ilman vastinetta. Ei käytetä suljettuja järjestelmiä. Kyberturvallisuus nousee haasteeksi eikä sinisilmäinen voi olla.  Vain avaamalla yleisiä ja yksityisiä tietovarastoja saamme sitä kuuluisaa kehityspöhinää alallemme.

Pekka_Metsi
Pekka Metsi on Granlundin toimitusjohtaja. Hän twiittaa tunnuksella @p_metsi

Kuusi pointtia ei mullista maailmaa, mutta vie sitä oikeaan suuntaan.  Pointteja toivotaan lisää keskustelun kautta.

Mutta pointteja tärkeämpää on konkretia. Eli toimeen ryhtyminen. Jos me emme tee, niin joku muu tekee meidän puolestamme.

Ja tämä kehitys on jo alkanut.

Ylläpidon paradigma 4.0

Huuskonen Arto 20140402Ilmanvaihtokoneiden suodattimet vaihdetaan kaksi kertaa vuodessa. Kiinteistönhoitaja tarkastaa lämmitysjärjestelmien (ml. pumppujen) toimivuuden kerran kuukaudessa. Kiinteistöhoitaja tekee ja kuittaa kohdekierroksen kerran viikossa. Miksi? Kukaan ei enää tiedä, näin vain on 90-luvulla päätetty.

Paradigma tarkoittaa ”vallitsevaa näkemystä” tai yleisesti hyväksyttyä asioiden olotilaa (Kuhn, 1962). Näkemys on vallitseva, kun sen perusolettamuksia ei kyseenalaisteta: ”Suodattimet vaihdetaan kaksi kertaa vuodessa.” Paradigma voi joutua kriisiin, jos havaitaan toistuvia ristiriitoja perusolettamusten, teorian ja havaintojen välillä. Tällöin järkkyvät yleisesti hyväksytyt perusolettamukset, ja kyseenalaistava kritiikki mahdollistaa uuden paradigman synnyn. (Kuhn, 1962, Berger & Luckman, 1966)

Tarpeenmukaisen ylläpidon ydin on lopputulos: kiinteistöjen käytön tehokkuus, toimivuus tai arvon tavoitteen mukainen kehittyminen. 

Ylläpidon käytännön kehittymisessä voidaan tunnistaa neljä pääasiallista paradigmaa. Ensimmäisessä ei tehdä mitään, vaan annetaan kiinteistöjen rapistua. Toisessa kiinteistöä huolletaan reaktiivisesti – sammutetaan tulipaloja. Nykyinen terveydenhuoltojärjestelmämmekin (lue: sairaanhoitojärjestelmä) osoittaa tämän vaihtoehdon tehokkuuden pitkässä juoksussa. Ylläpidon vallitseva kolmas paradigma – ennakoiva huolto – on ajautumassa kriisitilaan. Emme osaa esimerkiksi selittää suodattimien vuosivaihdon tai kuukausittaisen pumppujen tarkastamisen yhteyttä käyttäjien tyytyväisyyteen, työympäristön tuottavuuteen tai kiinteistöjen arvonmuodostumiseen. Kiinteistöjen teknistyminen, tutkimustieto, ylläpito-osaamisen kehittyminen sekä ylläpidon johtamisjärjestelmien älyllistyminen ovat luoneet puitteet kyseenalaistavalle kritiikille ja siten ylläpidon neljännen paradigman synnylle – tarpeenmukaiselle ylläpidolle. Sen kolme kulmakiveä ovat lopputulos, kokonaisvaltainen ymmärrys ja älykkyys.

Tarpeenmukaisen ylläpidon ydin on lopputulos: kiinteistöjen käytön tehokkuus, toimivuus tai arvon tavoitteen mukainen kehittyminen. Verrattuna ennakoivaan ylläpitoon, tarpeenmukaisuus vaatii myös lopputulosta kuvaavia palvelutasomäärityksiä ja niihin kytkettyjä suorituskyvyn mittareita. Input-tyyppiset ”kaksi kertaa vuodessa” palvelutasomääreet eivät sovellu ajatusmaailmaan, jossa ylläpidon suorituskykyä mitataan esimerkiksi käyttäjien tyytyväisyydellä sisäilmaan. Kyseinen kytkös on vähintäänkin heikko ja tutkimuksellisestikin haastava selittää kaikkien vaihtoehtoisten tekijöiden viidakosta. Vastaavat output-tyyppiset palvelutasot sen sijaan määrittelisivät tavoitearvot ”sisälämpötilan pysyvyydelle”, ”kosteustasolle”, ”hiilidioksidipitoisuudelle” tai ”pienhiukkaspitoisuudelle”. Onhan vain luonnollista, että kiinteistöjen ylläpidon johtamisessa pyritään määrittämään kiinteistön palvelutasoa, eikä niinkään kiinteistönhoidon palvelutasoa. Nykyinen osaamisemme yltää nurmen pituuteen ja lumipeitteen paksuuteen.

Onhan vain luonnollista, että kiinteistöjen ylläpidon johtamisessa pyritään määrittämään kiinteistön palvelutasoa, eikä niinkään kiinteistönhoidon palvelutasoa.

Tarpeenmukainen ylläpito vaatii kokonaisvaltaista ymmärrystä kiinteistönhoidosta ja toimenpiteistä, joilla voidaan saavuttaa toisiinsa nähden ristiriitaisia tavoitteita – esimerkiksi energiatehokkuus ja tasainen sisälämpötila. Tarpeenmukaisuus asettaa uusia vaatimuksia myös ylläpidon tietojärjestelmille, joilla kyetään keräämään ja analysoimaan kiinteistöjen ”isoa dataa” ja löytämään optimaalisia ratkaisuja ylläpidon toimenpiteille ja ajoitukselle, jotta kiinteistön palvelutaso säilyy määriteltyjen raja-arvojen sisällä. Eniten toki vaaditaan uskallusta; Tarpeenmukaisuuden paradigmassa kiinteistöpäällikkö ei ehkä olekaan kaikkitietävä tehtävien suoritustaajuuden määrittäjä ja valvoja, vaan huoltoyhtiöiden tulisi voida osoittaa kykynsä määrittää työnsä siten, että kiinteistöjen pääasiallinen tarkoitus – tehokas käyttö, toimivuuden varmistaminen ja arvon kehittyminen – saavutetaan.

Tarpeenmukaisuus asettaa uusia vaatimuksia myös ylläpidon tietojärjestelmille, joilla kyetään keräämään ja analysoimaan kiinteistöjen ”isoa dataa”.

Tarpeenmukainen ylläpito kannustaa älykkyyteen: innovatiivisia monitorointiteknologioita; optimointialgoritmeja; tietojärjestelmä-päätelaite -integraatioita. Esimerkiksi, miksi kiinteistöhoitajan täytyy vielä 2020-lukua lähestyessä kiertää säännöllisesti läpi lämmönjakohuoneen laitteet, ja mitä hän oikeastaan tarkkailee diagnosoidessaan vaikkapa pumppujen toimivuutta? Hän kuuntelee pumpun moottorista rahinoita ja muita tavallisesta poikkeavia ääniä, tunnustelee pumpun pintalämpötilaa ja tarkistaa verkoston painetasot. Entä jos tämän kaiken, ja vähän päälle, hoitaisivat erilaiset sensorit: mittaisivat pumpun äänen desibelitasoa ja aallonpituuksia, lämpötilaa, tehoa ja pyörimisnopeutta, verkoston painetasoa, sekä näiden vaihteluja. Havaintojen perusteella ylläpidon tietojärjestelmä pystyisi ”isoon dataan” perustuen analysoimaan järjestelmän toimivuutta ja määrittämään milloin ja millä toimenpiteillä sen yksittäisiä komponentteja, kuten pumppua, täytyy seuraavan kerran huoltaa. Lopputuloksena pumppu huolletaan tai vaihdetaan täsmälleen, kun se sitä tarvitsee, välttyen niin ylihuollolta kuin laitteiden vikaantumisilta, kalliilta päivystyshälytyksiltä ja varaosien pikatilaus-asennuksilta. Ennen kaikkea kiinteistön palvelutaso, tässä tapauksessa lämpötilan pysyvyys ja siten käyttäjiä miellyttävät sisäolosuhteet, säilyvät tavoitearvojen sisällä.

Tarpeenmukaisen ylläpidon sovellusalueet ovat rajattomat – talouden ohjaamassa yhteiskunnassa olennaista on keskittyä tilanteisiin, joissa uusi paradigma on maksajalleen vallitsevaa olotilaa arvokkaampaa.