”Tehokkaalla toimitusjohtajalla on toinen jalka menneisyydessä.”

GC_Miia_Anttila
Kirjoittaja on Granlund Consultingin toimitusjohtaja Miia Anttila

Otsikko on lainattu Eteran toimitusjohtajalta Stefan Björkmanilta. Hän puhui johtamisesta, mutta ajatus pätee mielestäni myös kiinteistöalan kehitykseen.

Alaamme liittyvät keskeisesti jättiläismäiset möhkäleet, rakennukset, joita ei noin vain korvata, jos lopputulos ei miellytä. Siksi on hyvä pitää toinen jalka menneisyydessä, vaikka toinen juokseekin jo kohti kokeilukulttuuria.

Digitaalisuus tulee vahvasti kiinteistöjen ylläpidon keskiöön, mutta missä ylläpidon teemoissa jalka on hyvä pitää menneessä?

Omien kokemusteni kautta nostan seuraavat asiat, joissa me voisimme olla niin sanotusti Retro Trendy.

Ylläpito huomioon jo suunnitteluvaiheessa

Muutama vuosi sitten olin mukana tienrakennushankkeessa, jossa urakoitsija muisteli kaiholla, kuinka ennen tiemestarit olivat aina mukana varmistamassa, että teemme teistä myös helposti ylläpidettäviä jo suunnittelu- ja rakennusvaiheessa.  Tämän tarpeen ymmärtää varmasti jokainen.

Menneestä tähän päivään tuotu versio on elinkaarisuunnittelija, jonka rooliin kuuluu ylläpidon tarpeiden huomioiminen hankkeen jokaisessa vaiheessa, alun suunnittelusta lopun ylläpitoon.

Tärkeää tietoa ruutupaperilla

Toinen käytännönkokemus on jäähallihankkeen elinkaarikustannusten määrittämisen yhteydestä, jossa tuli puheeksi järjestelmien vikaantumisen ennustaminen sekä korjaussyklien suunnittelu.

Kokenut asiantuntija kaivoi esiin vanhat ruutuvihkomerkinnät, kuinka laitteiden ylläpitoon liittyviä tilastoja pidettiin ennen yllä. Kun toiminnan merkittävä tehostaminen alkoi 1990-luvulla, tällaiset ruutupaperimerkinnät alkoivat näyttää turhalta ja ne lopetettiin. Nyt niille kuitenkin oli taas käyttöä.

Ilokseni olen huomannut, että moni tiedostaa jälleen, että pelkkä investointikustannuksien määrittäminen ei enää vastaa kustannusohjauksen tarpeisiin. Käytön ja ylläpidon kustannustietoja analysoida taas pitkällä aikavälillä – eikä sitä enää edes tarvitse tehdä ruutupaperille.

Alliansseja ylläpitoon

Wikipedian mukaan talouden tehokkuus tarkoittaa ”käytössä olevien niukkojen tuotantoresurssien hyödyntämistä mahdollisimman suuren tuotannon aikaansaamiseksi mahdollisimman vähin uhrauksin”.

Ylläpidon näkökulmasta mahdollisimman suuri tuotanto tarkoittaa usein mahdollisimman monipuolista palvelukokonaisuutta. Onko se realistista?

Voisivatko allianssimallit rantautua myös ylläpitoon?

Tehokkuuden nimissä managereiden ja huoltohenkilökunnan odotetaan olevan monialaisia osaajia, suoranaisia ihmemiehiä ja -naisia, joiden pitää suorittaa kaikki tehtävät minimiajassa.

Retronäkökulma hankintamallille olisi hankkia ylläpitoa pienempinä kokonaisuuksina, eli parasta osaamista kuhunkin osa-alueeseen. Tämä vaatii tilaajalta enemmän johtamisen resursseja, joita ei enää välttämättä ole. Voisivatko allianssimallit rantautua myös ylläpitoon?

Ylläpidon hankinta ja johtaminen ovat niin tiukasti kiinni taloudellisessa tehokkuudessa, että uskon vain uusien hankintamallien voivan kasvattaa ylläpidon arvostusta ja palvelukokemusta.

Miia Anttilan kolumni on julkaistu  myös Halfdone -lehdessä 1/2016.

Pariisi, Grönlanti, Helsinki

Miten yksi kuva voi pysäyttää pohtimaan oman työnsä merkitystä?

IceWatch Olafur
IceWatch by Olafur Eliasson and Minik Rosing, photo: Martin Argyroglo © 2015 Olafur Eliasson

Taiteilija Olafur Eliassonin teos IceWatchParis visualisoi Pariisin ilmastokokouksen yhteydessä koskettavasti yhden globaaleista kipupisteistämme.

Grönlannista Pariisiin hinatut, jäätiköstä irronneet pienet jäävuoret sulivat keskellä Place du Pantheonia kellotaulun muodossa.

Ilmasto lämpenee, jäätiköt sulavat, merenpinta nousee ja aika on loppumaisillaan. Poliittisen maailmanparantamisen keskellä käsinkosketeltava teos pysäytti paikalla olijat sekä kuvien välityksellä myös yhden valaistussuunnittelijan Helsingistä.

Teoksen tavoite oli saada pitkien puheiden ja raporttien jälkeen ihmiset ryhtymään käytännön toimiin – tekemään oikeita ilmastotekoja.

Taide toimi, eli alitajuntani alkoi raksuttaa:

Mikä on minun ilmastotekoni projektityössäni valaistusalalla?

Olen löytänyt kaksi teemaa.

1. Päivänvaloa pitää hyödyntää rakennuksissa yhä enemmän.

Rakennuksien aukot on ensisijainen ratkaisu valon saamiseksi sisätiloihin, mutta niiden sijoittelua, kokoa ja muotoa ohjaavat monet muutkin asiat kuin päivänvalon saatavuus. Aukkojen sijaintia on myös vaikea muuttaa.

Keinovalaistusjärjestelmän ohjaaminen päivänvalon saatavuuden mukaan voidaan toteuttaa kuitenkin jokaiseen rakennukseen. Tarpeenmukainen ohjaus pidentää myös valitun valaistustekniikan käyttöikää. Suomessa on tarjolla luonnonvaloa melkein vuorokauden ympäri puolet vuodesta, joten monessa kohteessa säästöt ovat merkittävät.

Päivänvalon saatavuuden ja valon määrän simulointi on suunnittelutyössä muuttunut yhä helpommaksi. Keinovalon säädöllä saavutetut pienemmät energiakustannukset voidaan nyt todentaa laskemalla ja säästöillä voidaan perustella investoinnit kehittyneempään teknologiaan.

Sannan blogi päivänvalo

Lisäksi näitä simulointeja voidaan käyttää valaistuksen laadun arviointiin. Luonnonvalon muutokset voivat aiheuttaa kiusallisia kontrastieroja tai jopa häikäisyä ja ne voivat vaatia keinovalaistukselta tavallisuudesta poikkeavia ratkaisuja. Simuloinneilla voidaan tarkentaa valaistusohjausalueiden ja -laitteiden sijoituspaikat, suunnitella valaistustilanteet tarkasti ohjelmointia varten ja tällä tavalla edistää rakennuksen helppoa ja tehokasta käyttöönottoa.

Puhuimme aiheesta Nina Peltolan kanssa Granlund Webinarissa viime syksynä.

Päivänvalon hyötykäyttöä visioin myös Ruukin Petteri Lautson kanssa oheisessa videossa.

2. Keinovalaistusratkaisun ja valaisimien energiatehokkuus on nykypäivänä työssämme itsestäänselvyys.

Kaunis ja miellyttävä on usein myös energiatehokasta – ja kaikkien halvin ei usein ole näitä kaikkia.

Kestävän kehityksen kannalta uusien ledivalaisimien ja niiden sisältämän elektroniikan kestävyys on kriittisen tärkeää. Ledivalaisimien päivitettävyys 7-10 vuoden käytön jälkeen on vielä pelkkää utopiaa eli koko valaisin täytyy mitä todennäköisimmin vaihtaa!

Usein pidempi valaisimen käyttöikä näkyy myös hankintahinnassa, koska parempi tuotesuunnittelu ja paremmat komponentit maksavat enemmän.

Investointikustannusten laskemisen sijaan meidän tulisikin aina arvioida elinkaarikustannuksia.

Elinkaarilaskelmissa puurot ja vellit menevät kuitenkin helposti sekaisin, koska yhtä ja toista voidaan jättää rivien väliin. Valaistusalalla on jo pitkään ollut tarve saada yleiseen käyttöön puolueeton työkalu. Motiva Oy:n vetämä energiatehokkaiden valaistusratkaisujen tieto- ja työkalupankki eli VALTTI-hanke on juuri julkaissut uuden Valaistustieto-nettisivuston, johon on kerätty tietoa, ohjeita sekä esimerkkikohteita energiatehokkaista valaistusratkaisuista.

Hankkeessa on laadittu Granlund Consultingin kanssa uusi helppokäyttöinen valaistuksen elinkaarikustannuslaskuri, jossa pyritään huomioimaan kaikkia edellä mainittuja näkökulmia. VALTTI-laskuria  voidaan käyttää suunnittelu-, tarjous-, hankinta- sekä ylläpitovaiheessa, joten tavoitteena on löytää laskurin käyttäjiä valaistusalan kaikista osapuolista.

Sanna Motivan laskuri

Kirjoitan tätä blogia takapihamme terassilla.

Tuntuu, että ilmastonmuutos on konkretisoitunut viimeisen puolen vuoden aikana minunkin elämässäni. Viime talven vähälumisuus tappoi vuosia kukoistaneen kärhön, puksipuun ja pikkutalvion. Jo äitienpäivänä söimme helteessä grilliruokaa terassilla. Nyt kesäkuun alussa perennojen kasvu ja kukinta ovat viikkoja etuajassa ja osa kukista, joita yleensä ihailen lomalla heinäkuussa, on jo nyt lakastumaisillaan.

Pitkää kuumaa kesää viettäessänne haastan teidät ilmastotekoihin katsomalla valokuvaaja James Balogin Extreme Ice Survey -hankkeen reportaaseja sekä huimaavan dokumentin Chasing IceElokuvan trailerin voi katsoa tästä.