Vääristä lääkkeistä säännölliseen huoltotoimintaan

Menestyvät teknologiayhtiöt, esimerkiksi Wärtsilä ja Kone, tekevät nykyään kannattavinta liiketoimintaansa huolto- ja ylläpitosopimuksillaan. Tämä hyödyttää sekä ostajaa että myyjää, sillä onhan tärkeää, että tehty investointi on  tehokkaassa käytössä ja hyödyntää pitkällä aikavälillä käyttäjän liiketoimintaa parhaalla mahdollisella tavalla.

Välillä ihmetyttääkin, miksi vastaava toimintamalli ei ole saanut kunnolla jalansijaa talotekniikka-alalla.

Aloin pohtia asiaa, kun saimme jälleen alkuvuodesta toimeksiantoja kolmeen isoon rakennukseen, jossa sisäilman laadun koettiin haittaavan rakennuksen käyttäjien toimintaa.

Ilmanvaihto ikoni oranssi

Suoritettujen toimintakokeiden ja mittausten jälkeen kaikissa kohteissa ongelmien syyksi paljastui se, että tarpeenmukainen, muuttuvailmavirtainen (IMS) ilmanvaihtojärjestelmä oli vuosien saatossa päässyt erittäin kehnoon kuntoon. Tulo- ja poistoilmavirrat eivät olleet yksinkertaisesti tasapainossa. Joissain tiloissa ilmanvaihtoa ei käytännössä ollut lainkaan, toisaalla saattoi olla ääniongelmia liian isojen ilmavirtojen takia. Käyttäjien antama palaute toimimattomuudesta osoittautui oikeaksi.

Vastaavia tapauksia löytynee ympäri Suomen.

Miten välttää vääriä diagnooseja?

Kohteissa kävi ilmi, että IMS-järjestelmät eivät olleet saaneet asiantuntevaa huoltoa useisiin vuosiin. Alkavia ongelmia oli hoidettu ammattitaidottomasti väärien diagnoosien perusteella ja siksi väärillä lääkkeillä.

Ilmastointi huoltomies

Vuosien saatossa järjestelmän toiminnallisuus oli alkanut olla niin heikossa tilassa, että oli ikään kuin annettu periksi, ja ryhdytty jopa irrottamaan peltimoottoreita toimilaitteista, eli pyritty siis muuttamaan ilmanvaihtoa vakioilmavirtaiseksi.

Edellä esitetyn kaltainen järjestelmän rapistuminen voitaisiin estää yksinkertaisesti sillä, että järjestelmä ”katsastettaisiin” säännöllisesti osaavan ammattihenkilöstön toimesta.

Tällöin mahdollisten virhetoimintojen määrä ei pääsisi kasvamaan niin suureksi, että se lamaannuttaa ja passivoi huoltohenkilöstön hyväksymään tilojen käyttäjien kokemat puutteellisuudet IMS-järjestelmiin liittyvinä ”ominaisuuksina”, joille kukaan ei mitään voi.

Tällaiset katsastukset ja erikoishuollot voisi tehdä”merkkihuoltoperiaatteella” esimerkiksi IMS-järjestelmän toimittajan toimesta (siis alussa mainitsemieni Wärtsilän ja Koneen toimintamallilla), sillä perinteisten LVI-huoltoliikkeiden taidot eivät tunnu niihin riittävän.

Miksi IMS-järjestelmiä tarvitaan?

Joku voi toki kyseenalaistaa IMS- järjestelmät kokonaan sanomalla, että ne ovat turhan monimutkaisia, eivätkä koskaan toimi kunnolla.

Olen kuitenkin vakuuttunut, että jatkossa niitä tarvitaan entistäkin enemmän, koska vain IMS-järjestelmät mahdollistavat ilmanvaihdon tarpeenmukaisuuden.

Tehokkaan energiankäytön takia on tärkeää, että ilmanvaihto toimii kussakin tilassa sen kuormituksesta ja henkilömäärästä riippuvalla teholla. Tyhjillään oleviakin tiloja on hyvä ”tuulettaa” hieman, mutta vain sen verran, että rakennus pysyy kunnossa ja ilma tuntuu raikkaalta tilaan tultaessa.

Tyypillisesti tyhjänä olevan tilassa voi olla n. 20 % ilmanvaihto, jonka sähköenergian kulutus on vain muutama prosentti normaalin käyttötilanteen kulutukseen verrattuna.

IMS-järjestelmien suunnittelu ja käyttöönotto ovat haastavampia kuin vakioilmavirtaisen, mutta energiankulutusta optimoitaessa, ei parempiakaan vaihtoehtoja ole.

Huolloissa halvin hinta ratkaisee

Perussyynä huonolle tilanteelle on mielestäni se, että kiinteistöjen omistajat eivät tunne teknisten järjestelmien todellista huoltotarvetta riittävän hyvin, vaan huoltoliikkeet valitaan kilpailutuksen jälkeen halvimman hinnan perusteella. Syntyykö aitoa motivaatiota ratkaista ongelmia, jos halpa hinta on tärkein kriteeri?

Huoltosopimuksiin tulisikin sisällyttää toimivuuteen perustuva palkkio-/sanktiomenettely. Vaativimmat huoltotehtävät, kuten kylmälaitehuollot ja IMS-järjestelmien huollot, tulisi jättää erikoisosaajien tehtäväksi, joiden palveluun tulisi sisältyä toimivuustakuu.

Katse kohdistuu myös IMS-järjestelmien valmistajiin. Onko niillä valmiuksia tarjota toimintatakuun sisältävää huoltopalvelua loppuasiakkaille? Kiinteistöjen omistajat eivät tällaista palvelua osaa hankkia, jos sitä ei heille aktiivisesti tarjota hyötyjä selkeästi korostaen.

Ilmastointi näyttö.jpg

Jatkossa digitaalista palvelua

Edellä esitetyn problematiikkaan ratkaisu tulee jatkossa olemaan nykyistä helpompaa, sillä suuri osa vaativien järjestelmien ennakoivasta huollosta voidaan tehdä keskitetyistä valvomoista etätyöskentelynä.

Uusimmat IMS-järjestelmät sisältävät jo jonkin verran itsediagnostiikkaa, mutta sitä on vielä mahdollista merkittävästi lisätä. IoT on monia kiinnostava puheenaihe, ja  varmasti sen ympärille muodostuu myös kiinteistöjen toimivuuteen liittyvää uutta liiketoimintaa.

Rintamäki_Kari
Kirjoittaja on Granlund Pohjanmaa Oy:n toimitusjohtaja

Automaattisesti tapahtuvan jatkuvan valvonnan aikakaudellakaan ei kuitenkaan saa unohtaa, että vähintään kerran vuodessa tulisi erikoisosaajan käydä järjestelmä huolellisesti läpi myös paikan päällä. Näillä tarkastuskäynneillä kalibroidaan etävalvonta-antureiden toiminta ja tehdään  ilmavirtamittauksia pistokokein.

Edellä kuvatulla menettelyllä varmistetaan, että rakennukseen tehty investointi terveelliseen ja ympäristöystävälliseen sisäilmaan hyödyntää käyttäjiä ja lisää siellä tehtävän työn tuottavuutta koko  rakennuksen elinkaaren ajan.

 

Huonosta säästä hyvään sisäilmaan

Oletko masentunut tämän talven masentavasta säästä? Kukapa ei olisi.

Enimmäkseen taivaalta tulee vettä, ja se lyhyt hetki, kun saimme nauttia lumesta , oli ulkona paukkupakkaset. Sääennusteista on yritetty epätoivoisesti löytää merkkejä paremmasta, mutta vielä sellaista ei ole näkyvissä.

Mutta miksi me oikeastaan olemme niin kiinnostuneita päivän säästä, kun länsimaissa ihmiset viettävät keskimäärin 90 prosenttia ajastaan sisätiloissa? Eikä tänä talvena kyllä ole tullut oltua ulkona edes tuota 10 prosenttia, joka tarkoittaisi noin kahta ja puolta tuntia päivässä.

GranlundPulse-0455_pieni

Olisiko sääennustetta olennaisempaa keskittyä sisäilman olosuhteisiin?

Hengitämme muuten vuorokaudessa hengitämme ilmaa 15 kilon edestä ja suurin osa siitä ilmasta nautitaan sisätiloissa. Jos määriä vertaa keskimääräiseen ruuan määrään (1-2 kiloa) ja veden juontiin (2 kiloa), alkaa ymmärtää, miten isosta asiasta on kyse.

Ruuan laadusta kyllä puhutaan paljon, mutta missä on ilmanlaatukeskustelu? Yleensä nämä keskustelut keskittyvät homekoulujen ongelmiin, mutta mitä jos haluaisin nauttia erinomaisesta sisäilmasta muutoinkin. Mistä sitä saa? Mistä tiedän, että hengitin hyvää sisäilmaa kun se ei tuoksu tai maistu miltään? Eikö kaikilla tulisi olla oikeus tietää oman sisäilmansa laatu?

Voisiko tulevaisuudessa kiinteistön käyttäjä saada vaivattomasti tietoa sisäilmasta, jossa oleskelee? Voisiko tieto olla myös kaikille avointa, aivan kuten tällä hetkellä voimme seurata pääkaupunkiseudun ulkoilman laatua HSY:n nettisivuilla?

Ainakin itse vanhempana olisin kiinnostunut seuraamaan omien lapsieni sisäilman olosuhteita päiväkodissa ja koulussa. Toivoisin myös ilman muuta, että työnantajani panostaisi sisäilmaan olosuhteisiin, sillä tiedän, että hyvillä olosuhteilla on vaikutusta terveyteen ja tuottavuuteen.

Ehkä tulevaisuudessa toimitilamarkkinoilla merkittäväksi vuokrasopimuksen kriteeriksi tuleekin sisäilman laatu. Pääasiassa toimistotyötä tekevissä yrityksissä liiketoiminnan kuluista noin 90 prosenttia muodostuu henkilöstökuluista, joten ihmisten hyvinvoinnilla on merkitystä.

GranlundPulse-1043_pieni

Mitattu ei ole yhtä kuin koettu

Me ihmiset olemme kaikki erilaisia, joten ei ole yllätys että mieltymyksemme esimerkiksi sisäilman lämpötilan suhteen vaihtelevat.

Siten, vaikka kuinka tarkkaan mittaisimme ja säätäisimme sisäilman lämpötilaa vastaamaan teoreettisesti hyvää tasoa, emme koskaan voi miellyttää kaikkia. Käyttäjätyytyväisyyskyselyjen tulokset toimistokiinteistöistä kertovat surullista luettavaa koettujen olosuhteiden osalta.

Vain 40 prosenttia käyttäjistä on tyytyväisiä sisäilmaan. Millä toisella toimialalla tällaisia tyytyväisyysprosentteja voitaisiin hyväksyä?

Tutkimuksien mukaan sisäilman olosuhteilla on suurin vaikutus tilojen käyttäjien tyytyväisyyteen, joten sen parantamiseen kannattaisi satsata.

Satunnaisesta seurannasta jatkuvaan

Tyypillisesti nykyiset käyttäjätyytyväisyyskyselyt toteutetaan kerran vuodessa. Miten tällaisissa kyselyissä vastaajat arvioivat olosuhteet? Perustuuko se viimeisimmän päivän tai viikon havaintoihin vai siihen yksittäiseen kuumaan päivään edellisenä kesänä?

Useilla muilla toimialoilla tyytyväisyyttä kysytään heti sen jälkeen kun palvelua on käytetty.

Ihasalo Heikki 2
Kirjoittaja on Granlundin johtava asiantuntija

Olisiko siten parempi siirtyä olosuhdekyselyjenkin osalta jatkuvampaan palautteen keruuseen? Silloin palautteet vastaisivat varmasti paremmin koettua.

Toivoisin lisäksi koettujen olosuhteiden osalta avoimuutta tuloksista. Esimerkiksi hotellien ja ravintoloiden palvelujen ja tarjoilujen arviointi on meille jo arkipäivää. Voisimmeko samalla tapaa arvioida kokemiamme sisäilman olosuhteita?

Tällainen avoin palaute olisi ainakin itseni pelastunut muutamilta hikisiltä hotelliyöpymisiltä. Kaikissa paikoissa tieto siitä, että hotellissa on ilmastointi, ei takaa sitä että ilmastointi todellisuudessa toimii.