Energiayhtiöt avoimen tulevaisuuden äärellä

Kirjoittaja: Timo-Mikael Sivula, Granlund Consulting

sivula_timo-mikaelViime viikolla Simo Turunen kirjoitti tiedon visualisoinnista, mikä herätti minua pohtimaan energian kulutustietoja, niiden julkisuutta ja hyödyntämistä kiinteistöjen ylläpidossa.

Energiayhtiöt ovat suorittaneet ison urakan vaihtaessaan kiinteistöjen energiamittarit etäluettaviksi. Samassa yhteydessä suurin osa mittareista vaihtui versioon, joka kykenee välittämään tunnin, tai jopa lyhyemmän ajanjakson tarkkuudella, kulutetun energian määrän. Näiden mittareiden kyvykkyys jää kuitenkin vielä hyvin pitkälti hyödyntämättä.

Kuluttajat ja kiinteistöjen omistajat ovat tottuneet, että energiayhtiöiden mittareiden keräämä mittausdata on energiayhtiöiden omaisuutta. Onko kuitenkaan näin – kuka tiedon oikeasti omistaa vai omistaako kukaan?

Mitä kaikkea voitaisiinkin saada aikaiseksi, jos energian kulutustiedot olisi avoimesti saatavilla ja hyödynnettävissä kiinteistön ylläpidossa sekä energiatehokkuuden hallinnassa? Mitä seuraisi, jos energian kulutus saataisiin visualisoitua rakennuskannan kolmiulotteiseen karttaan?

Kasvukeskuksissa asuntorakentaminen on kasvanut (ja kasvaa jatkossakin) talouskasvun kanssa käsikädessä. Kiinteistökannan kasvaessa tehon tarve energiaverkoissa lisääntyy. Tämä väistämättä johtaa energiayhtiöiden tehoreservien suurempaan käyttöön ja näin ollen energiahintojen nousuun vähintään kulutushuippujen aikana. Voisiko tälle tehdä jotakin?

Kyllä voi!

Mikäli energiayhtiöt mahdollistavat energian kulutustietojen avoimen ja vapaan käytön kiinteistön hyväksi, voidaan luoda työllisyyttä sekä mahdollistaa energiayhtiöille nykyisten voimalaitosten tehon parempi riittävyys. Tällöin energiayhtiöille voidaan myös helpommin luvata kysyntäjoustoa sekä tehoreserviä todennettuna. Miltä kuulostaisi, jos energiayhtiö alkaisi markkinoimaan omaa verkkoaan energiatehokkailla kiinteistöillä? Syntyisikö energiayhtiöiden välille kilpailua kenen verkossa on energiatehokkain kiinteistökanta?

Kuulostaa mielenkiintoiselta mahdollisuudelta, eikö?

Suomessa on valtava potentiaali kiinteistöjen energiatehokkuuden parantamisessa sekä energiaverkkojen tehon tarpeen säädöissä.

Korjausrakentamisen yhteydessä kannattaa panostaa energiatehokkuuteen ja suunnitella kiinteistöjen mittarointi ja ohjausautomatiikka tulevaisuuden näkökulmasta. Siinä vaiheessa, kun energiayhtiöt antavat kulutustiedot reaaliajassa hyödynnettäviksi, pystytään reagoimaan peremmin energiaverkon kulutushuippuihin ja ennakoimaan tulevaa säänmuutosta leikkaamalla tehohuippuja todennetusti.

Haastankin jokaisen energiayhtiön miettimään mittausdatan avaamista realiaikaisena kiinteistöjen käyttöön.

Kirjoittaja Timo-Mikael Sivula työskentelee energiatehokkuushankkeissa projektipäällikkönä Granlund Consultingissa. Hän on toiminut sadoissa kiinteistöjen energiatehokkuutta parantavissa hankkeissa suunnittelijana. Timo-Mikael keskustelee asiasta mielellään lisää: timo-mikael.sivula(a)granlund.fi.

Voiko rakennusten mittausdata olla niiden sijaintiakin arvokkaampaa?

Ihasalo Heikki 2
Kirjoittaja toimii Granlundilla johtavana asiantuntijana ja Aalto yliopistossa professorina alueenaan Smart building technologies and services.

Sanotaan, että kolme kiinteistön arvoon eniten vaikuttavaa tekijää ovat sijainti, sijainti ja sijainti. Mutta pitääkö tämä enää paikkaansa tulevaisuudessa? Voiko jatkossa rakennuksien tuhansista antureista kerättävä mittausdata olla rakennusten sijaintiakin arvokkaampaa?

Digitalisaation ja itseohjautuvien ajoneuvojen myötä sijainnin merkitys vähenee. Meille on arkipäivää, että työtä tehdään toimiston lisäksi kotona, kahvilassa ja asiakkaan luona. Lisäksi etäneuvottelulla hoituu näppärästi yhteydenpito vaikka toiselle puolelle maapalloa ja samalla säästetään aikaa ja rahaa.

Netti on jo korvannut pankit ja osan kaupoistakin. Tulevaisuudessa erilaiset virtuaaliset ympäristöt vain lisääntyvät. Miksipä esimerkiksi rakennushankkeen osapuolet eivät kokoontuisi virtuaalisesti rakennuksen tietomallissa sen sijaan, että katselisivat tietomallia neukkarin näytöltä (kuten tehdään nykyisin)?

Itseohjautuvien ajoneuvojen ansiosta myös siirtymisiin käytetty aika voidaan hyödyntää työskentelyyn eikä koti kauempana työpaikasta ole enää ongelma. Robottiauto voi olla jopa toimistoakin miellyttävämpi työympäristö, sillä se tarjoaa käyttäjälleen parempia vaikutusmahdollisuuksia muuttaa esimerkiksi lämpötilaa, äänimaisemaa ja työskentelyasentoa.

Toisaalta, miksi enää edes siirtyä robottiautosta perinteiseen toimistoon, kun auto voi viedä käyttäjänsä siihen ympäristöön, joka on hänelle mieluisin – oli tämä ympäristö sitten hiljainen korpimetsä tai urbaani kaupunkikeskusta?

Robottiajoneuvot eivät jää palvelemaan vain yksittäisiä käyttäjiä, vaan tarjolle tulee myös esimerkiksi liikkuvia neukkareita joiden koon voi valita kulloisenkin tarpeen mukaan. Tässä Ideon visio:

Ihasalo liikkuvat toimistot
Kuva: Ideon visio tulevaisuuden liikkuvasta toimistosta (https://automobility.ideo.com/moving-spaces/morning-routine)

Sijainnin merkitys vähenee, datan merkitys kasvaa

Jos teknologinen kehitys vähentää sijainnin merkitystä, niin se toisaalta kasvattaa datan tärkeyttä. Kiinteistöjen pyörittäminen, käsittäen muun muassa tilaratkaisujen suunnittelun, käyttäjäpalvelut ja kiinteistön ylläpidon, tulee perustumaan mitattuun dataan.

Rakennusten tuhannet anturit tuottavat reaaliaikaista tietoa siitä, missä ja milloin ihmiset liikkuvat, mitä he tiloissa tekevät, millaisissa olosuhteissa he ovat tyytyväisiä ja milloin laitteet tulevat elinkaarensa päähän.

Datan avulla muokataan tilaratkaisuja käyttäjille sopivimmiksi, resursoidaan oikea määrä henkilökuntaa tuottamaan käyttäjien haluamia palveluja ja suunnitellaan laitehuollot perustuen niiden todelliseen tarpeeseen. Tämä on suuri muutos nykytilanteeseen, jossa tyypillisesti kerätään mittausdataa vain energiankulutuksesta.

Suostuuko kukaan jatkossa omistamaan, vuokraamaan tai tuottamaan palveluja rakennuksessa, josta ei ole saatavissa riittävästi mittausdataa? Ilman mitattua tietoa kun on hankala johtaa ja kehittää toimintaa.

Kiinteistön käyttäjät tarjoavat arvokasta tietoa

Ehkäpä kuitenkin se arvokkain tieto liittyy meihin kiinteistön käyttäjiin. Markkinoinnin ja kiinteistössä toimivien palveluntarjoajien näkökulmasta mielenkiintoista tietoa ovat käyttäjien tarkemmat profiloinnit ja tilankäyttöhistoriat. Tätä tietoa voidaan jo nykyisin tuottaa videoanalytiikkaohjelmilla ja sisäpaikannusteknologioilla, jotka kertovat käyttäjien sijainnin lisäksi heidän iän, sukupuolen ja tunteet.

Tämä tarjoaa valtavasti mahdollisuuksia kohdistaa tarjontaa perustuen käyttäjien taustoihin, aikaisempaan käyttäytymiseen ja reagointiin. Internetin selaushistorian perusteella pystytään kertomaan melko paljon mielenkiinnonkohteistamme.

Vastaavaa analyysia pystyttäisiin tekemään tilankäyttöhistoriammekin avulla, esimerkiksi siitä, millaiset liikkeet ja tilat meidät kiinnostavat kauppakeskuksessa.

Datan avulla voidaan myös kehittää asiakaspalvelua ja palvelu voi tulevaisuudessa olla hyvinkin personoitua, sillä se voi perustua historiatietoihin tilanteista, jotka saivat juuri sinut hyvälle tuulelle.

Internetiä ja mobiilisovelluksia käyttäessä olemme tottuneet jakamaan henkilökohtaisia tietoja, joiden perusteella meille tarjotaan kohdennettua mainontaa ja palveluja. Olemmeko valmiita jakamaan vastaavia tietoja myös rakennuksen kanssa?

Esimerkiksi perustuen aiemmin kerättyyn tietoon voisi toimiston virtuaalinen vahtimestari tarjota juuri sinulle sopivaa työskentelytilaa, sisäilmanolosuhteita sekä lounaspaikkaa.

Itse en ainakaan tällaisesta ehdotuksesta pahastuisi. Pahastuisitko sinä?

Voiko kiinteistö tehdä meille myös hyvää?

Teksti: Heli Kotilainen

Kotilainen_Heli_10 netti
Kirjoittaja on Granlund Consultingin ympäristöpalveluiden toimialajohtaja.

Uskoisitko, että rakennusten terveysvaikutukset voivat olla myös positiivisia?

Kun kiinteistön tekniseen suorituskykyyn lisätään työntekijöiden fyysistä ja henkistä hyvinvointia tukevia tekijöitä, paranee myös työn tuottavuus. 

Monet megatrendit vahvistavat tilojen merkityksen kasvua. Työssä käydään yhä vanhempana – ja samalla keskimäärin vähemmän terveinä. Kilpailu osaavista työntekijöistä kasvaa tietyillä aloilla, jolloin työnantajalla on oltava välineitä huippuosaajien houkuttelemiseen. Myös tietoisuus stressin ja henkisen hyvinvoinnin merkityksestä lisääntyy Työaikaan, -paikkaan ja -tapoihin kaivataan koko ajan enemmän joustoa.

Vietämme keskimäärin 90 % ajastamme sisätiloissa, joten sisätilojen vaikutus hyvinvointiimme on merkittävä.

Yleisen hyvinvointibuumin yhteydessä myös terveysteknologia kehittyy huimaa vauhtia: oman terveyden mittaaminen ja tarkkailu on koko ajan helpompaa.  Tilojen kasvavaa merkitystä hyvinvoinnille tukee myös laajan European Occupier Survey –tutkimuksen tulokset: noin 74 prosentilla eurooppalaisista käyttäjäorganisaatioista on jo käytössä hyvinvointiohjelma.

Tutkimusta eri tekijöiden merkityksestä tilojen käyttäjien hyvinvointiin on tehty nyt kymmenkunta vuotta ja keskeisiksi tekijöiksi on noussut erityisesti sisäilmaston laatu, valaistus, tilaratkaisut ja työtavat, ravinto, tilojen viihtyisyys sekä työilmapiiri.

Ensisijaista on myös käyttäjän kokemus: vaikka mittausarvot olisivat suunnitellun mukaiset, jos käyttäjä ei koe asian olevan niin, sillä ei ole merkitystä.

Hyvinvointia rakennetaan monin eri tavoin

Rakennukset suunnitellaan usein täyttämään rakentamismääräysten minimitasot esimerkiksi ilmamäärien suhteen sen sijaan, että pyrittäisiin käyttäjille optimaaliseen tasoon.

Yhdysvaltalaisessa tutkimuksessa työntekijät työskentelivät tiloissa, joissa ilmamäärää säädeltiin. Tuloksena oli, että työntekijöiden tulokset kognitiivisia kykyjä mittaavassa testissä työpäivän lopussa olivat tuplasti paremmat, kun rakennuksen tuloilmamäärä oli kaksinkertainen. Samassa tutkimuksessa todettiin, että kohonneen tuottavuuden tuomat tulot olivat moninkertaiset verrattuna lisäilmanvaihdon kustannukseen.

Asiasta on paljon tutkittua tietoa: hyvällä sisäilmalla saadaan vähennettyä merkittävästi sairauspoissaoloja, sopivalla lämpötilalla nostettua tuottavuutta ja tilojen korkea CO2-pitoisuus puolestaan heikentää päätöksentekokykyä.

Aika merkittäviä vaikutuksia, eikös?

Granlund_Pulse_Hyvinvoivatila_blanco LOPULLINEN

Valaistuksella on suuri merkitys erityisesti Suomessa, jossa meillä on pitkä pimeä kausi. Sillä on todettu olevan suoria vaikutuksia mm. vireyteemme, keskittymiskykyymme, mielialaamme sekä unemme laatuun.

Ikkunoiden läheisyydessä työskentelevät nukkuvat öisin paremmin ja näkymät ja päivänvalo voivat vaikuttaa jopa sairaspoissaolojen määrään.

Voimme siis merkittävästi paremmin ollessamme tiloissa, joissa valaistus on tarpeenmukaista ja joista on myös hyvät näkymät ulos.

Tilojen toteutuksella voidaan vaikuttaa aktiivisuuteen: miten eri toiminnot on sijoitettu, ovatko portaat viihtyisät ja sijaitsevat luonnollisilla kulkureiteillä, miten tuetaan työmatkapyöräilyä?

Työmatkapyöräilijöillä on vuosittain 4-6 sairauspoissaolopäivää vähemmän – jokainen voi helposti laskea tämän talousvaikutuksen omassa organisaatiossaan.

Eri toimintoihin soveltuvat joustavat ja viihtyisät tilat antavat työntekijöille myös tunteen, että he hallitsevat omaa työtään. Ergonomian vaikutus on tunnustettu jo pitkään, tarjolle on tullutkin yhä enemmän hyvää ergonomiaa tukevia ratkaisuja. Tilaratkaisuilla voidaan vaikuttaa ratkaisevasti meluun: häiritsevän melun on todettu laskevan suorituskykyä jopa noin 60 %.

Pelkkä fyysiseen ympäristöön panostaminen ei riitä. Tarvitaan panostusta myös siihen, miten työntekijät kokevat voivansa vaikuttaa työyhteisön pelisääntöihin, miten tuetaan työn ja vapaa-ajan yhteensovittamista erilaisissa elämäntilanteissa sekä miten stressiä hallitaan.

Usein keinot ovat hyvin yksinkertaisia: sovitaan esimerkiksi ettei lähetetä sähköposteja klo 22-06 välillä, matkustussäännöissä otetaan huomioon matkalaisten jaksaminen tai sovitaan lyhemmistä työajoista ruuhkavuosia viettäville.

Sanonta ”tie sydämeen käy vatsan kautta” pätee myös töissä.

On tärkeää miten ruokailutilat on järjestetty ja millaista ruokaa on tarjolla, otetaanko huomioon esim. erikoisruokavaliot ja ovatko tilat viihtyisät ja rauhalliset.

Hyvinvointi näyttäytyy eri tavoin eri toimijoille

Kiinteistökehittäjä miettii, miten löydän hyvän ja pysyvän vuokralaisen? Miten viestin tilojemme hyvistä ominaisuuksista nykyisille ja tuleville vuokralaisille? Vuokralaisen sopimus on loppumassa, kuinka saan heidät jatkamaan sopimusta?

Toimitiloja rakennetaan ja remontoidaan koko ajan, joten kiristyvillä markkinoilla tarvitaan keinoja erottua. Hyvinvointia todennetusti tukevat tilat tulevat olemaan yhä tärkeämpi keino erottua ja saada arvoa omille tiloille.

Työnantaja pohtii, miten saan houkuteltua parhaat osaajat yritykseeni ja pidettyä heidät täällä? Voinko vaikuttaa sairauspoissaolojen määriin? Miten kannustan henkilökuntaa liikkuvaan elämäntapaan, jotta he jaksavat työssään?

Työntekijän arvostuksessa reilun palkan lisäksi työn sisältöön ja työolosuhteisiin liittyvät tekijät ovat nousemassa yhä merkittävimmiksi. Ja lopultahan me kaikki olemme työntekijöitä – olkoon työroolimme mikä tahansa, on hyvinvointi meille kaikille tärkeää.

Hyvinvoiva tila yhdistää HR:n ja kiinteistöjen ylläpidon

PULSE_hyvinvoivatila_transparent_4vSuomalainen Hyvinvoiva tila -konsepti yhdistää tilojen tekniset ominaisuudet, käyttäjien vaikutusmahdollisuudet, hyvinvointiin vaikuttavat toimintatavat ja organisaatiokulttuurin.

Siinä nivotaan kiinteistön kehityksen ja ihmisten hyvinvoinnin yhteen uudella tavalla: HR ja kiinteistöjen ylläpito saavat yhteisen työkalun uusilla konsepteilla.

Konsepti perustuu jatkuvaan parantamiseen, jossa tärkeimmät kehityskohteet valitaan aina seuraavalle kaksivuotiskaudelle. Tätä tukeva Granlund PULSE puolestaan yhdistää kiinteistön käyttäjien palautteen rakennusautomaation antamaan olosuhdetietoon.

Kansainvälinen WELL-sertifiointi puolestaan on International Well Building Instituten myöntämä sertifikaatti, joka keskittyy niihin rakennuksen ominaisuuksiin, jotka vaikuttavat eniten käyttäjien hyvinvointiin. WELL-sertifikaatin saanut kiinteistö huomioi todennetusti käyttäjien hyvinvointiin vaikuttavia tekijöitä.

Uskon, että tällaisille työkaluille on paljon tarvetta Suomessa. Yksinkertaisillakin asioilla voidaan saada jo paljon aikaan eikä kaikkea tarvitse tehdä kerralla.

Tekstiä kirjoitettaessa käytetyt lähteet:
– Institution of Occupational Safety and Health. Working well (2015)
– The Guardian. John Alker. Office buildings are key to workers’ health, wellbeing and productivity (2014)
– Word Green Building Council. Health, Wellbeing and Productivity in Offices (2014)
– CBRE. European Occupier Survey (2016)

Healthy Buildings: Fad or the Future?

GC_Ken_Dooley
Writer Ken Dooley works at Granlund’s Innovation department.

The Health and Well-being boom seems to be influencing every industry at the moment and it’s no surprise that this also includes the real estate sector. This is especially relevant to office buildings where more and more employers want to ensure that they are providing a healthy workplace. The trend is growing as it is seen as an important way to attract and retain staff and also to increase productivity by decreasing sick leave.

Building design

A recent article in the Guardian discussed this trend in the context of the Dutch office market and focused on the ability of certain office designs to reduce the risk of employee burnout. So the question everyone is asking is: how do you design a building to be healthy?

The Amsterdam-based design studio, D/DOCK, has identified 10 indicators which together make up their healing office concept. The indicators include indoor climate, daylight, physical activity, healthy food, diversity and nature. D/DOCK believe that if these elements are improved, then sick leave can be reduced by up to 30% and productivity can be improved by up to 20%. They also claim that the end result is a longer life expectancy for employees as they spend such a large proportion of their time in the workplace.

So from a building design point of view this means greater focus on indoor air quality and maximising daylight. It means healthier food in the restaurants and a greater focus on encouraging more activity while at work. This could be as simple as encouraging people to take the stairs instead of the elevator or the emergence of treadmills under our desks!

johnson-treadmill.jpg.662x0_q70_crop-scale.jpgPicture: Steven M. Johnson

WELL Building Standard

Guidance on how to design healthy buildings can also be found in the WELL building standard. In October 2014, the international WELL building institute launched the world’s first standard that focuses exclusively on improving human health and well-being through the built environment.

The purpose is to measure, certify and monitor the performance of building features that impact health and well-being. It focuses 105 criteria which includes traditional design measures such as internal conditions and daylight but also food, activity, safety and many more.

Real-time monitoring

Another industry area that is commanding attention is the real-time monitoring of workplace activity. This is being driven by HealthTech such as wearable devices or smartphone apps which gives the user real-time feedback on daily targets such as the number of steps taken that day.

In the US most of the large health insurers have or are about to offer discounts to employees using these kinds of devices. While, in Finland, LähiTapiola insurance group have announced a pilot to offer discounted health insurance to people who use the Wellmo app. In one US study more than 20,000 people chose to wear activity tracking devices at work and after 2 years the organisers claim that the fitness tracker group had 59% lower healthcare costs than their colleagues without trackers. Another study using fitbits claimed an average of 25% less per person in healthcare costs than a control group.

We at Granlud are also committed to delivering healthy buildings so if you are interested in anything from daylight modelling to WELL certification then let us know!

Turvallinen tulevaisuus

9063_web
Janne Helenius toimii Granlundilla turvallisuuskonsulttina

Turvallisuus rakentuu ennen kaikkea siitä tunteesta, joka yksilöllä on vallitsevassa hetkessä ja johon sen hetkinen ympäristö vaikuttaa vahvasti. Olen verrannut organisaation turvallisuutta useasti talotekniikkaan laajemmaltikin. Kun ilmastointi pettää tai valaistus ei toimi, huomaamme talotekniikan olemassaolon.

Työskennellessämme yrityksen toimitiloissa taustalla toimiva talotekniikka huomaamattamme edesauttaa päivittäisestä työstä suoriutumistamme ja mahdollistaa liiketoiminnan sujuvuuden. Näin on myös turvallisuuden kanssa: vasta kun jokin asia menee todella pieleen, huomaamme turvallisuuden tai pikemminkin turvattomuuden tunteen olemassaolon. Tällöin myös yksilön oma mielikuva turvallisena pidetystä ympäristöstä muuttuu ja pahimmassa tapauksessa romahtaa täysin.

Entiset turvallisena pitämämme prosessit ja hallintakeinot, kuten ympärillä oleva turvatekniikka, eivät enää tunnu tuovan samaa turvallisen ympäristön tunnetta kuin ennen. Auttaisivatko johdon uudet lauselmat satsauksesta turvallisuuden kehittämiseen tai näkyvät konkreettiset toimet, kuten turvallisuustekniikan lisääminen ja turvallisuusprosessien näkyvämpi läsnäolo päivittäisessä työssä lopulta turvallisuudentunteen paranemiseen?

Toimiva talotekniikka huomaamattamme edesauttaa päivittäisestä työstä suoriutumistamme

Olen saanut viimeisten vuosien aikana seurata tiiviisti talotekniikan ja varsinkin turvallisuustekniikan kehittymistä. Odotan innolla, mitä tulevaisuus tuo tullessaan, mutta tällä hetkellä muutama osa-alue näyttää erottuvan selkeästi: anturitekniikka (myös IoT eli Internet of Things sen mukana) ja tekoälyn kehittyminen. Pistän Nostradamus-hatun hetkeksi päähän ja visioin luovasti tämän hetkisten tietojen perusteella turvallisuustekniikan kehittymistä taloteknisessä ympäristössä.

Tekoäly ottaa hallinnan ympäristöstä

Olemme jo siirtyneet Googlen hakukonemaailmasta hieman pidemmälle Apple-konsernin Sirin kaltaisten tekoälyksikin kutsuttujen virtuaaliapureiden maailmaan. Pian saamme nähdä kehittyneempiä versioita samankaltaisesta tekoälystä, mutta vielä on jonkin verran matkaa varsinaiseen tieteiselokuvistakin tuttuun tekoälyyn, joka tekee itsenäisiä päätöksiä ja päätelmiä myös kehittäen itseään.

Kiinteistö saa siis ympäristöstään, niin kiinteistä rakennelmista kuin sen sisällä liikkuvista ihmisistä, jatkuvasti tietoa

Talotekniikassa tällainen tekoäly muuttaisi tapaa käsittää kiinteistön toimintaa ja sen järjestelmiä. Visiossani kiinteistön tekoäly ja itse rakennus toimisi alati tuntevana ja havainnoivana systeeminä, joka kuin organismin tavoin elää yhdessä sen sisällä toimivien ihmisten kanssa. Tämä tarkoittaisi tekoälyltä jatkuvaa tarkkailua, mittausta, valvontaa ja ennen kaikkea päätöksiä. Erillisten talotekniikkajärjestelmien rajapinnat olisivat käytännössä olemattomia. Aivot kuitenkin tarvitsisivat tiedon siirtoa ja käsittelyä varten edelleen teknisiä järjestelmiä, johon anturitekniikka toisi tarvittavan avun.

Anturitekniikka on jo nyt käytännössä erittäin edullista ja huomaamatonta. Tulevaisuudessa sitä tullaan käyttämään hyväksi niin seinien pinnoissa kuin vaatteissakin. Tekoäly tarvitsee antureita saadakseen jatkuvaa ajantasaista tietoa ja käsitelläkseen tätä tietoa optimaalisesti ja reaaliaikaisesti auttaen tekemään itsestään entistä ”näkymättömämmän”. Kiinteistö saa siis ympäristöstään, niin kiinteistä rakennelmista kuin sen sisällä liikkuvista ihmisistä jatkuvasti tietoa, jonka mukaan tekoäly säätää olemustaan ideaaliksi olosuhteiden ja myös turvallisuuden osalta.

Turvallisuustekniikka on osa onnistunutta liiketoimintaa

Olen useasti miettinyt ja myös keskustellut alan parissa toimivien kanssa siitä, miksi turvallisuus- ja muu talotekniikka antureineen ja ilmaisimineen on erotettu ideatasolla toisistaan. Nyt on jo selkeästi havaittavissa yrityksiä rikkoa tätä konsensusta mm. kameravalvonnassa, jota ei enää markkinoida pelkästään turvallisuusratkaisuna, vaan myös yhtenä osana kiinteistön olosuhteiden tai liiketoimintaprosessien mittausta tähtäämällä liiketoiminnan parantamiseen.

Miksi turvallisuus- ja muu talotekniikka antureineen ja ilmaisimineen on erotettu ideatasolla toisistaan

Taloteknisillä järjestelmillä on lukemattomia antureita mittaamassa omia järjestelmiään. Tällä hetkellä esimerkiksi valaistuksen apukeinona käytetään usein liiketunnistimia välittämään tietoa. Tämä lisää helppokäyttöisyyttä, vähentää komponenttien kulumista sekä tuo säästöjä esimerkiksi energiankulutukseen.

Jos kiinteistö niin sanotusti miinoitetaan näillä valaisimien liiketunnistimilla, on vähintäänkin aiheellista kysyä, miksi samaa tunnistetietoa ei voida käyttää turvallisuusjärjestelmien ohjauksessa? Nyt kutakin järjestelmää varten asennetaan omat tunnistimet ja anturit. Taloteknisiä ja varsinkin turvallisuusjärjestelmiä ajatellaan nykyisinkin vielä vahvasti omina järjestelminään, vaikka nykytekniikka voisi mahdollistaa huomattavasti tiiviimmän yhteistyön eri järjestelmien ohjauksessa ja tiedon tuottamisessa. Lopputuloksena on samaa ja jopa enemmän tietoa, jota kenties saataisiin kerättyä edullisemmin ja hyödynnettyä entistä paremmin.

Nykytekniikka mahdollistaisi huomattavasti tiiviimmän yhteistyön eri järjestelmien ohjauksessa ja tiedon tuottamisessa

Kiinteistön turvallisuustekniikka tulee siis aikanaan sulautumaan yhdeksi järjestelmäksi, jota tekoäly aivoillaan ja antureista saadulla tiedollaan hallitsee ja säätelee. Tämä vaatii kuitenkin selkeää hyppäystä tekoälyn kehittymisessä, mutta jo nyt olisimme valmiita paljon tehokkaampaan yhteistyöhön eri talotekniikkajärjestelmien kanssa.

Kun kiinteistö havainnoi mahdollisia häiriötiloja ja tietää, ketä sen sisällä liikkuu, olemmeko silloin vihdoin turvassa? Tuskinpa täysin, mutta ainakin kiinteistöön, liiketoiminnan prosesseihin ja ihmisiin kohdistuvia riskejä on saatu paremmin hallittua ja voimme mahdollisesti ainakin tuntea olevamme enemmän turvassa.

Kertaluontoisesta TDD-prosessista rullaavaan toimintaan

Kirjoittaja: Ville Reinikainen

Kiinteistökauppamarkkinoilla on ollut viime aikoina vauhdikasta. Muun muassa matala korkotaso ja rahoituksen saatavuus ovat vilkastuttaneet kiinteistökauppaa Suomessa. Saatavilla olevien tietojen perusteella sama meno jatkuu tänäkin vuonna ja kauppoja tullaan tekemään paljon.

En ole pätevä henkilö ennustamaan kiinteistökaupan kehitystä tämän laajemmin (ja tuossakin taisi olla jo vähän liikaa). Ajattelin kuitenkin tässä blogissa tarkastella vilkasta kiinteistökauppamarkkinaa teknisten due diligence -selvitysten (TDD) näkökulmasta. Tämä on itselleni huomattavasti tutumpi aihepiiri kuin kiinteistökauppamarkkinan kehittyminen.

Aihe on tuttu, koska vilkkaasta kiinteistökaupasta muodostuu loogisesti voimakasta kysyntää myös TDD-sektorille. Tähän kysyntään vastaamisen parissa olemme painiskelleet melkoisella urakalla viime kuukausina ja vuosina. Ja hyvä niin, että töitä riittää tehtäväksi.

Granlund Consulting Omaisuudenhallinta www

Mikä ihmeen TDD?

TDD-selvityksen tarkoituksena on nostaa esiin kaupan kohteena olevan kiinteistön merkittävimmät tekniset riskit ja niiden kustannusvaikutukset. Tekniset riskit liittyvät yleisimmin kiinteistön kuntoon ja käyttöön.

Keskeisiä TDD:n tuloksia ovat muun muassa arvio kiinteistön korjausvelan hallintaan sisältyvistä investointikustannuksista (Capex) esimerkiksi 10 vuodelle sekä kohteen operatiiviseen ylläpitotoiminnan vuositason kustannukset (Opex) nykykunnossa.

Tämän lisäksi TDD-selvityksessä kannattaa huomioida myös muita osa-alueita, kuten kohteen kaava-, rakennuslupa- ja rasiteasioihin liittyviä riskejä sekä arvioida kohteen energia- ja ympäristötehokkuutta elinkaarivaikutusten näkökulmasta.

Yhtä kaikki, selvityksen tulisi, kauppatilanteen sopimusneuvotteluja ja päätöksentekoa varten, antaa sovitussa laajuudessa mahdollisimman hyvät tiedot asiakkaalle kohteen teknisestä suorituskyvystä sekä siitä aiheutuvista kustannuksista kohteen ylläpidon aikana.

Millainen on ”tyypillinen” TDD-projekti

TDD-projekteille on tyypillistä, että niitä tehdään kireällä aikataululla suurille kiinteistöjoukoille kerrallaan ja vieläpä sesonkiluonteisesti niin, että pahimmat ruuhkat ajoittuvat juhannuksen ja vuodenvaihteen lähimaastoihin.

Kevyimmilläänkin tehtynä, laadukkaan ja luotettavan lopputuloksen saavuttamiseksi, TDD-projekti vaatii aina vähintään kolmen asiantuntijan (rakenne, LVI ja sähkö) fyysistä, matkoineen useamman tunnin kestävää, kohdekäyntiä. Työtunteja palaa siis lyhyessä ajassa paljon, jos kolmen viikon aikana pitää katselmoida esimerkiksi 30 kohdetta ympäri Suomea sekä raportoida englanniksi. Tämä aiheuttaa voimakasta painetta sopivien resurssien saatavuudelle, jonka vuoksi päteviä tekijöitä haalitaan joskus kasaan myös yhteistyössä useamman toteuttajan voimin.

Projektia ei kuitenkaan voi toteuttaa hajanaisilla resursseilla hätäisesti kasaan vedettynä. TDD-tuloksilla saattaa olla merkittäviä vaikutuksia kauppasopimukseen. Onpa joskus kaupat kokonaan peruuntuneetkin TDD –löydösten pohjalta.

TDD-projektiryhmältä vaaditaankin omien substanssialueiden vankan ymmärtämisen lisäksi ripaus poikkitieteellisyyttä, kykyä etsiä oleellinen tieto tehokkaasti ja konsultointitaitoa sekä yhdistää että välittää nämä oleelliset tiedot kiinteistökauppaprosessin hyödyksi.

Voisiko jotain tehdä toisin?

Ja vaikka tekijät ovat päteviä ja lyhyessä ajassa tehdään laajaan tietoon pohjautuen parhaat mahdolliset johtopäätökset TDD-raportille, herää silti muutamia kysymyksiä:

  • onko TDD pakko toteuttaa aina koko laajuudessaan ja niin järkyttävän lyhyessä ajassa?
  • löytyisikö keinoja varmistaa, että mahdollisimman laajat ja oikeat tiedot olisivat varmuudella käytettävissä TDD:n laatimisen hetkellä?
  • olisiko kohteen vuokralaistoiminnan vaikutukset investointeihin (esim. vuokrasopimuksen kesto ja toiminnan luonne) paremmin huomioitavissa TDD-prosessin aikana?
  • voitaisiinko TDD-raporttien laajaa tietomassaa hyödyntää tehokkaammin ylläpidon prosesseissa kauppatilanteen jälkeen?

Oikeastaan viimeinen kysymys käännettynä voisi hyvinkin vastata kolmeen ensimmäiseen kysymykseen: voitaisiinko ylläpidon prosesseja kehittää palvelemaan paremmin kauppatilanteen tarpeita ja TDD-raportointia?

Kysymys ei ole monimutkaisista asioista, mutta jonkin verran uutta ajattelua nykyisten ylläpitoprosessien osalta tarvitaan. Samalla voitaisiin kehittää normaalia ylläpidon tekemistä palvelemaan TDD:n lisäksi paremmin myös kiinteistöihin kohdistuvien investointien suunnittelua ja budjetointia sekä vuokralaisyhteistyötä.

Lisää rullaavuutta

Tällä hetkellä monessa organisaatiossa kiinteistöihin kohdistuvien investointien budjetointi tapahtuu kerran vuodessa kovalla tohinalla aiheuttaen tekijöilleen valtavia aikatauluhaasteita. Tilanne on hyvin vastaava kuin TDD-hankkeissa ja käsiteltävät asiatkin voittopuolisesti täysin vastaavat.

Ville_Reinikainen
Kirjoittaja Ville Reinikainen työskentelee toimialajohtajana Granlund Consultingissa.

Vaihtoehtoisesti investointien suunnittelun voisi hoitaa rullaavasti vuoden aikana kuntoon. Siis siten, että budjetoinnin käynnistyessä valtaosa askelmerkeistä olisi valmiina ja voitaisiin keskittyä hyvien lähtötietojen pohjalta hankkeiden aikatauluttamiseen ja priorisointiin.

Rullaava investointien suunnittelu antaisi myös hyvän mahdollisuuden edistää vuokralaisten kanssa tehtävää yhteistyötä ylläpitovastuiden hoitamisessa. Huonoimmalla tolalla vuokralaisyhteistyö taitaa olla triple net -kohteissa, joissa yhteistyö on tiivistä vuokrasopimusta laadittaessa, sen päättyessä ja ongelmatilanteissa, mutta muuten on melko rauhallista.

Jos yhteistyötä ylläpitovastuiden hoitamisessa ja investointien suunnittelussa tehtäisiin rullaavasti, voisi kuvitella, että reaktiivisen toiminnan sijaan päästäisiin proaktiivisuuteen. Tätä kautta saavutettaisiin paremman asiakastyytyväisyyden lisäksi kustannussäästöjä ja tarkoituksenmukaisempaa toimintaa. Lisäksi vuokrasopimuksen muutostilanteissa osapuolilla olisi hyvä käsitys sopimusvelvoitteiden hoitamisen tilasta.

Yhteistyötä, luotettavuutta ja parempaa kattavuutta

Kun edellä kuvatun rullaavan toiminnan pohjaksi otetaan omistajan kiinteistöstrategia ja vuokrasopimukset sisältöineen, voidaan toiminta suunnitella palvelemaan parhaalla mahdollisella tavalla niin kustannustehokasta korjausvelan hallintaa, vuokralaisyhteistyötä kuin TDD-prosessiakin.

Tämä vaatii luonnollisesti yhteistyötä, hyvää organisointia ja halukkuutta muuttaa vakiintuneita toimintatapoja. Mutta uskallan väittää, että ajattelemalla asioita hiukan uudella tavalla ja yhdistämällä nämä kolme asiaa rullaavaksi toiminnaksi, saavutetaan merkittäviä kustannussäästöjä kiinteistön elinkaaren aikana, parempaa asiakastyytyväisyyttä, luotettavampia ja kattavampia TDD-raportteja sekä vähemmän kiirettä.

 

Ylläpidon paradigma 4.0

Huuskonen Arto 20140402Ilmanvaihtokoneiden suodattimet vaihdetaan kaksi kertaa vuodessa. Kiinteistönhoitaja tarkastaa lämmitysjärjestelmien (ml. pumppujen) toimivuuden kerran kuukaudessa. Kiinteistöhoitaja tekee ja kuittaa kohdekierroksen kerran viikossa. Miksi? Kukaan ei enää tiedä, näin vain on 90-luvulla päätetty.

Paradigma tarkoittaa ”vallitsevaa näkemystä” tai yleisesti hyväksyttyä asioiden olotilaa (Kuhn, 1962). Näkemys on vallitseva, kun sen perusolettamuksia ei kyseenalaisteta: ”Suodattimet vaihdetaan kaksi kertaa vuodessa.” Paradigma voi joutua kriisiin, jos havaitaan toistuvia ristiriitoja perusolettamusten, teorian ja havaintojen välillä. Tällöin järkkyvät yleisesti hyväksytyt perusolettamukset, ja kyseenalaistava kritiikki mahdollistaa uuden paradigman synnyn. (Kuhn, 1962, Berger & Luckman, 1966)

Tarpeenmukaisen ylläpidon ydin on lopputulos: kiinteistöjen käytön tehokkuus, toimivuus tai arvon tavoitteen mukainen kehittyminen. 

Ylläpidon käytännön kehittymisessä voidaan tunnistaa neljä pääasiallista paradigmaa. Ensimmäisessä ei tehdä mitään, vaan annetaan kiinteistöjen rapistua. Toisessa kiinteistöä huolletaan reaktiivisesti – sammutetaan tulipaloja. Nykyinen terveydenhuoltojärjestelmämmekin (lue: sairaanhoitojärjestelmä) osoittaa tämän vaihtoehdon tehokkuuden pitkässä juoksussa. Ylläpidon vallitseva kolmas paradigma – ennakoiva huolto – on ajautumassa kriisitilaan. Emme osaa esimerkiksi selittää suodattimien vuosivaihdon tai kuukausittaisen pumppujen tarkastamisen yhteyttä käyttäjien tyytyväisyyteen, työympäristön tuottavuuteen tai kiinteistöjen arvonmuodostumiseen. Kiinteistöjen teknistyminen, tutkimustieto, ylläpito-osaamisen kehittyminen sekä ylläpidon johtamisjärjestelmien älyllistyminen ovat luoneet puitteet kyseenalaistavalle kritiikille ja siten ylläpidon neljännen paradigman synnylle – tarpeenmukaiselle ylläpidolle. Sen kolme kulmakiveä ovat lopputulos, kokonaisvaltainen ymmärrys ja älykkyys.

Tarpeenmukaisen ylläpidon ydin on lopputulos: kiinteistöjen käytön tehokkuus, toimivuus tai arvon tavoitteen mukainen kehittyminen. Verrattuna ennakoivaan ylläpitoon, tarpeenmukaisuus vaatii myös lopputulosta kuvaavia palvelutasomäärityksiä ja niihin kytkettyjä suorituskyvyn mittareita. Input-tyyppiset ”kaksi kertaa vuodessa” palvelutasomääreet eivät sovellu ajatusmaailmaan, jossa ylläpidon suorituskykyä mitataan esimerkiksi käyttäjien tyytyväisyydellä sisäilmaan. Kyseinen kytkös on vähintäänkin heikko ja tutkimuksellisestikin haastava selittää kaikkien vaihtoehtoisten tekijöiden viidakosta. Vastaavat output-tyyppiset palvelutasot sen sijaan määrittelisivät tavoitearvot ”sisälämpötilan pysyvyydelle”, ”kosteustasolle”, ”hiilidioksidipitoisuudelle” tai ”pienhiukkaspitoisuudelle”. Onhan vain luonnollista, että kiinteistöjen ylläpidon johtamisessa pyritään määrittämään kiinteistön palvelutasoa, eikä niinkään kiinteistönhoidon palvelutasoa. Nykyinen osaamisemme yltää nurmen pituuteen ja lumipeitteen paksuuteen.

Onhan vain luonnollista, että kiinteistöjen ylläpidon johtamisessa pyritään määrittämään kiinteistön palvelutasoa, eikä niinkään kiinteistönhoidon palvelutasoa.

Tarpeenmukainen ylläpito vaatii kokonaisvaltaista ymmärrystä kiinteistönhoidosta ja toimenpiteistä, joilla voidaan saavuttaa toisiinsa nähden ristiriitaisia tavoitteita – esimerkiksi energiatehokkuus ja tasainen sisälämpötila. Tarpeenmukaisuus asettaa uusia vaatimuksia myös ylläpidon tietojärjestelmille, joilla kyetään keräämään ja analysoimaan kiinteistöjen ”isoa dataa” ja löytämään optimaalisia ratkaisuja ylläpidon toimenpiteille ja ajoitukselle, jotta kiinteistön palvelutaso säilyy määriteltyjen raja-arvojen sisällä. Eniten toki vaaditaan uskallusta; Tarpeenmukaisuuden paradigmassa kiinteistöpäällikkö ei ehkä olekaan kaikkitietävä tehtävien suoritustaajuuden määrittäjä ja valvoja, vaan huoltoyhtiöiden tulisi voida osoittaa kykynsä määrittää työnsä siten, että kiinteistöjen pääasiallinen tarkoitus – tehokas käyttö, toimivuuden varmistaminen ja arvon kehittyminen – saavutetaan.

Tarpeenmukaisuus asettaa uusia vaatimuksia myös ylläpidon tietojärjestelmille, joilla kyetään keräämään ja analysoimaan kiinteistöjen ”isoa dataa”.

Tarpeenmukainen ylläpito kannustaa älykkyyteen: innovatiivisia monitorointiteknologioita; optimointialgoritmeja; tietojärjestelmä-päätelaite -integraatioita. Esimerkiksi, miksi kiinteistöhoitajan täytyy vielä 2020-lukua lähestyessä kiertää säännöllisesti läpi lämmönjakohuoneen laitteet, ja mitä hän oikeastaan tarkkailee diagnosoidessaan vaikkapa pumppujen toimivuutta? Hän kuuntelee pumpun moottorista rahinoita ja muita tavallisesta poikkeavia ääniä, tunnustelee pumpun pintalämpötilaa ja tarkistaa verkoston painetasot. Entä jos tämän kaiken, ja vähän päälle, hoitaisivat erilaiset sensorit: mittaisivat pumpun äänen desibelitasoa ja aallonpituuksia, lämpötilaa, tehoa ja pyörimisnopeutta, verkoston painetasoa, sekä näiden vaihteluja. Havaintojen perusteella ylläpidon tietojärjestelmä pystyisi ”isoon dataan” perustuen analysoimaan järjestelmän toimivuutta ja määrittämään milloin ja millä toimenpiteillä sen yksittäisiä komponentteja, kuten pumppua, täytyy seuraavan kerran huoltaa. Lopputuloksena pumppu huolletaan tai vaihdetaan täsmälleen, kun se sitä tarvitsee, välttyen niin ylihuollolta kuin laitteiden vikaantumisilta, kalliilta päivystyshälytyksiltä ja varaosien pikatilaus-asennuksilta. Ennen kaikkea kiinteistön palvelutaso, tässä tapauksessa lämpötilan pysyvyys ja siten käyttäjiä miellyttävät sisäolosuhteet, säilyvät tavoitearvojen sisällä.

Tarpeenmukaisen ylläpidon sovellusalueet ovat rajattomat – talouden ohjaamassa yhteiskunnassa olennaista on keskittyä tilanteisiin, joissa uusi paradigma on maksajalleen vallitsevaa olotilaa arvokkaampaa.