Avantouinnista minulla on kokemusta jo kohta 20 vuotta ja kiinteistöjen EDD-hankkeista yli 22 vuotta. Silti molemmista löytyy aina jotakin uutta.
Teksti: Jussi Kuusola
Avantouinnissa ja haastavan kiinteistön ympäristöriskien selvityksessä eli EDD:ssä (Environmental Due Diligence) on yllättävän paljon yhteistä. Aluksi molemmat saattavat tuntua hyvin vaikeilta ja hankalilta, jopa mahdottomilta. Kun on päässyt asian sisään, alkaa tuntua selvästi paremmalta. Ja kun kokemus on ohi, tulee suorastaan euforinen olo.
Avantouinnissa esim. paikka, sää, ilman lämpötila ja mieliala ovat aina erilaiset. Kahta samanlaista avantouintikertaa tuskin löytyy. Kiinteistöt puolestaan sijaitsevat eri kaupungeissa, ovat eri-ikäisiä, käyttötarkoitukseltaan ja toiminnoiltaan erilaisia, ja niiden sijainti on erilainen. Samoin kiinteistöjen ympäristöolosuhteet saattavat vaihdella hyvinkin paljon. Jopa vierekkäiset kiinteistöt ovat todennäköisesti täysin erilaiset.
Nykyisessä työssäni yhdistyy monta sellaista asiaa, joita arvostan ja joita olen aina työltä halunnut: erinomainen yritys, todelliset ammattilaiset työkavereina, mielenkiintoiset ja haastavat hankkeet sekä työtä siinä määrin riittävästi, ettei jää aikaa ihmetellä, mihin työpäiväni kuluvat.
Avantouinnista saan lisäbonusta työhöni kiireisinä ja hankalinakin päivinä. Avantoon voi aina heittää ja unohtaa työasiat. Kun kroppa rentoutuu avannossa tai ylipäätään ulkona uimisen jälkeen, on esim. uni paljon parempaa kuin muuten, ei ole stressiä eivätkä työasiat tule uniin. Avantouinnin hyödyt ja terveysvaikutukset ovat muutoinkin tutkitusti haittoja suuremmat.
EDD:n terveysvaikutuksia ei vielä ole tutkittu, mutta kokemuksestani voin sanoa, että EDD pitää mielen virkeänä ja sen tekeminen pitää yllä ammattitaitoa. Yhdistettynä hyviin ja terveellisiin elämäntapoihin EDD:ssä on sellaisia positiivisia vaikutuksia, että tällainen vanha käpykin pysyy vielä mukana nuorempien tahdissa.
On harmittavaa mutta totta, ettei kiinteistöjen talotekniikka toimi niin hyvin kuin se voisi ja sen pitäisi. Se on tullut esille tuhansissa kohdekatselmuksissa, joita eri toimijat ovat tehneet. Toimimattomuus aiheuttaa harmituksen lisäksi myös täysin turhia kuluja, joiden välttäminen on kannattavaa toimintaa.
Niissä sadoissa kohteissa, joita seuraamme analytiikkamme avulla on havaittavissa kolmen eri kategorian ongelmia. Ensimmäiseksi talotekniikan käyttövirheistä aiheutuvat ongelmat, toiseksi viallisesta tekniikasta aiheutuvat ongelmat ja kolmanneksi systeemiset ongelmat.
Emme todellakaan viisastele ja syyttele käyttöhenkilöstöä, mutta käyttövirheistä johtuvia ongelmia löytyy lähes kaikista kohteista. Esimerkkejä löytyy vaikkapa hetkellisiksi tarkoitetuista aikaohjelma- tai asetusarvomuutoksista, jotka kiireessä ovat unohtuneet pysyviksi – ja muuttuneet kaikessa hiljaisuudessa uudeksi normaaliksi.
Käyttövirheistä johtuvia ongelmia löytyy lähes kaikista kohteista.
Viallista tekniikkaakin löytyy paljon. Tarkoitan laitteita, joiden vikaantumista automaatiojärjestelmä ei normaalisti havaitse. Esimerkiksi rikkinäinen lisäaikakytkin pyytää IV-konetta päälle jatkuvasti tai falskaava venttiili aiheuttaa IV-koneessa turhaa lämmitystä tai jäähdytystä.
Systeemisiä ongelmia alkaa syntyä silloin, kun kohdetta ei koskaan ole edes saatu tehtyä ja viritettyä kuntoon. Kun talotekniikka on otettu käyttöön keskeneräisenä, on synnytetty väärä normaali. Tämän väärän päälle tehdään sitten pikakorjauksia ja paikkauksia, jotka hetkellisesti saattavat auttaa, mutta perusta on jatkuvasti väärä. Näistä syntyy mittavia ongelmia ja suurta energiahukkaa.
Kun talotekniikka on otettu käyttöön keskeneräisenä, on synnytetty väärä normaali.
Havaintojemme mukaan 5–10 % energiaa hukataan rakennuksissa jatkuvasti yllämainittujen ongelmien takia ilman, että kukaan hyötyy mitään. No ehkä energiayhtiöt vähän. Mittakaavaa ongelmalle voi laskea kiinteistöjen kokonaisenergiankulutuksen kautta. Tässä esimerkki (perustana Motivan luku energian käytöstä):
Eli yli 200 M€ vuodessa hukataan rahaa kiinteistöissä, koska perusasiat eivät ole kunnossa. Yllä mainittujen asioiden kuntoon laittamiseen ei tarvita juurikaan investointeja. Ammattimaisilla palveluilla saadaan kotiutettua suurin osa hukatuista kuluista.
Perusasioiden kuntoon laittamisen jälkeen kannatta aloittaa energiatehokkuuden parantaminen, johon tarvitaan investointeja ja rahoitusmalleja. Mielestäni energiatehokkuuden parantaminen on erittäin tärkeää, ja se kannattaa aloittaa, kun perusasiat on laitettu kuntoon.
Aloitin vuosi sitten uuden harrastuksen. Tartuin ensimmäistä kertaa elämässäni tennismailaan ja suuntasin tennistunnille. Edellisestä uuden harrastuksen aloittamisesta oli kulunut reilut kaksikymmentä vuotta ja vaikka tuo vanhakin peli kulkee edelleen mukana, olin jo lähes unohtanut, miltä täysin uuden lajin aloittaminen aivan nollasta tuntuukaan. Jo kymmenettä kertaa toistettu yksinkertainen virhe kasvattaa sekä omaa että valmentajan kärsivällisyyttä. Edes jotenkin verkon toiselle puolelle kantava syöttö ja onnistunut verkolle nousu taas ruokkivat motivaatiota oppia aina vain lisää.
Työelämässä itsensä jatkuva kehittäminen ja uusien taitojen omaksuminen ovat välttämättömyyksiä.
Samaan aikaan työelämässä itsensä jatkuva kehittäminen ja uusien taitojen omaksuminen ovat välttämättömyyksiä aallonharjalla taituroimiseksi. Työtavat, ohjelmistot ja teknologiat kehittyvät huimaa vauhtia eikä ’näin on aina ennenkin tehty’ -asenne kanna kauas. Uudet tuulet on kohdattava uteliaana tai vähintäänkin avoimin mielin, jotta on edes mahdollista pysyä kehityksen kelkassa. Kasvatamme osaamistamme jatkuvasti huomaamattamme kuuntelemalla muita ja ottamalla virheistä opiksi. Tietoinen uuden opettelu vaatii avoimen asenteen lisäksi kuitenkin usein kovaa työtä, omalle epämukavuusalueelle astumista ja hetkittäin jopa rohkeaa heittäytymistä tuntemattomaan.
Uudet tuulet on kohdattava uteliaana tai vähintäänkin avoimin mielin, jotta on edes mahdollista pysyä kehityksen kelkassa.
Olen työskennellyt Granlundilla reilut kuusi vuotta rakennushankkeiden energia- ja ympäristökonsultoinnissa. Jo tuona aikana yrityksessämme ja alallamme on tapahtunut paljon: omista työhuoneista on esimerkiksi siirrytty täysin mobiileihin työpisteisiin, tiedostoja ei enää tallenneta kansioihin C-levylle, vaan tietokantaan metatietoineen, ja osallistava työpajatyöskentely on vallannut alaa perinteisiltä suunnittelukokouksilta, rakennusten energiaratkaisuiden harppauksista nyt puhumattakaan. Tämä kaikki on vaatinut jatkuvaa uuden opettelua.
Osallistava työpajatyöskentely on vallannut alaa perinteisiltä suunnittelukokouksilta.
Meillä suhtaudutaankin uusiin tuuliin ihailtavan innostuneesti. Vamhoja käytäntöjä ei epäröidä haastaa, mutta samaan aikaan arvostetaan myös kertynyttä kokemusta. Uusia ohjelmistoja tai työskentelymenetelmiä otetaan rohkeasti kokeiluun ja kaikkea toimintaa pyritään jatkuvasti kehittämään entisestään. Henkilöstöä kannustetaan kasvattamaan omaa osaamistaan ja kehittymään huippuosaajiksi omalla alallaan. Uutta tietoa ja osaamista pyritään jakamaan tehokkaasti koko konsernin kesken esimerkiksi erilaisten virtuaaliorganisaatioiden kautta.
Vielä toistaiseksi pärjäämiseni tenniskentällä on perustunut siihen, että pallon suunta lyöntini jälkeen on yhtä suuri yllätys niin minulle kuin vastustajallenikin. Työelämässä seilaan onneksi jo enemmän taidolla kuin tuurilla. Olipa kyse sitten harrastamisesta tai rakennusten energiatehokkuudesta, pyrin ennen kaikkea pitämään mielessä kirjailija Og Mandinolta ajatuksen: ”Älä koskaan kasva niin isoksi, ettetkö voisi esittää kysymyksiä. Älä koskaan tiedä niin paljon, ettetkö voisi oppia jotain uutta.”
Kirjoittaja Anni Tyni toimii Granlund Consulting Oy:ssä energia-asiantuntijana
Suuri määrä taloyhtiöitä kipuilee tälläkin hetkellä korjausvelan kanssa, kun talotekniikka ja erityisesti käyttövesiputket ja viemärit kaipaavat uusimista. Vaikeinta tuntuu olevan päättää, miltä osin talotekniikka kannattaa uusia ja kuinka laajasti. Tarvitaanko linjasaneeraus vai riittääkö putkien pinnoitus? Olisiko lämmityskuluille jo aika tehdä jotakin?
Aina kun taloyhtiössä tehdään päätöksiä mittavammista korjauksista, tarvitaan hyvät laskelmat ja selvitykset. Kustannusarvioissa on aivan olennaista vertailla investoinnin suuruutta taloyhtiön maksukykyyn. Onkin tavallista, että maksukyvyn parantamiseen etsitään keinoja esimerkiksi energiatehokkuustoimenpiteistä. Pienentynyt ostoenergian tarve näkyy mukavasti hoitovastikkeessa.
Lämpöpumppu on paras tapa säästää energiaa
Aina kun taloyhtiössä päätetään tehdä isompia korjauksia, yksi lämpimästi suositeltava energiatehokkuustoimenpide on lämpöpumppujärjestelmän asennus nykyisen lämmitysjärjestelmän tilalle tai rinnalle. Kiinteistöstä riippuu, valitaanko kohteeseen maalämpö- vai ilma-vesilämpöpumppu vai poistoilman lämmöntalteenottojärjestelmä (LTO).
Olennaista on mitoittaa valittu järjestelmä oikein suhteessa muihin kiinteistössä tehtyihin energiatehokkuustoimiin. Esimerkiksi jos ikkunat uusitaan tiiviimmiksi, selvitään usein pienemmällä lämpöpumpulla. Ilma-vesilämpöpumpulla ja poistoilman LTO-järjestelmällä voidaan vähentää ostoenergiantarvetta 40–50 prosenttia. Maalämmön ja LTO:n yhditelmällä päästään jopa 70 prosentin säästöihin.
Asumismukavuus osana kustannustehokasta kokonaisuutta
Helteinen kesä nosti yleiseen keskusteluun kerros- ja rivitaloasuntojen kuumuuden. Oikeilla korjaustoimilla voidaan vaikuttaa talon sisäilmaolosuhteisiin ja asukkaiden viihtymiseen eri vuodenaikoina. Esimerkiksi lämpöpumppujärjestelmä, joka sisältää lämpökaivot, toimii kesällä myös huoneistojen jäähdytyksessä. Käyttökustannukset ovat pienet: asuntoon asennettavan puhaltimen sähkönkulutus on noin 1 kWh päivässä eli 0,10–0,15 euroa.
Me asiantuntijat huomaammekin kerta toisensa jälkeen, että taloyhtiöissä kannattaa määritellä kaikille korjaustoimenpiteille useita vaihtoehtoja. Hyödynnämme niiden vertailussa monitavoiteoptimointia (MOBO, Multi Objective Building Performance Optimization), joka auttaa valitsemaan energia- ja kustannustehokkaimman kokonaisuuden. Samalla päätöksissä huomioidaan niin elinkaarikustannukset kuin asukkaiden viihtyminen.
Asiakkaan tarpeen mukaan suunniteltuja, laadukkaasti urakoituja ja oikein ylläpidettyjä kiinteistöjä on olemassa. Niitä vain toivoisi olevan enemmän. Talotekniikka-alan huono maine konkretisoituu harmillisella tavalla sadoissa kohdekäynneissä, joita mekin olemme olleet tekemässä. Kiinteistön käyttäjä kärsii huonosta sisäympäristöstä, kun toteutusketju ei toimi.
Emme ole, emmekä uskottele olevamme, näissäkään asioissa mitään sateentekijöitä. Mutta aiomme toteuttaa palveluita, joilla kiinteistöt saadaan toimimaan ensin suunnitelmien mukaisesti ja sen jälkeen sitäkin paremmin digitalisaatiota hyödyntäen.
Digitalisaatio on ollut vaikuttamassa monen liiketoiminnan muutokseen ja kehittymiseen. Se on paitsi lisännyt työn tekemisen tehokkuutta, myös parantanut asiakkaan saamaa palvelua. Parhaissa tapauksissa sitä hyödyntäen on saatu luotua aivan uusia ja merkityksellisiä palveluita, kuten AirBnB ja Uber, jotka ovat aidosti muuttaneet toimialaansa.
Digitalisaatio on vaikuttanut myös kiinteistöjen rakentamiseen ja ylläpitoon, joskaan ei vielä niin radikaalisti kuin moneen muuhun liiketoimintaan – vielä. Murrosta mahdollistavaa teknologiaa on tullut alalle kiihtyvään tahtiin. Tietomallipohjainen suunnittelu on jokapäiväistynyt, työnohjauksen ja -seurannan mobiilit ratkaisut samoin. Mitattavuus sekä tiedon kerääminen ja siirtäminen IoT-ratkaisuilla ja -alustoilla on kehittynyt merkittävästi. Järjestelmien ja alustojen välinen kommunikointi on tullut helpommaksi.
Granlundin uusien digitaalisten kiinteistöpalveluiden perustana on vankka talotekninen osaamistamme ja analyysityökalumme sekä joukko start-up -toimijoita ja ammattimainen palvelutoimittajaverkko. Palvelumme ei vaadi juurikaan investointeja, sillä se rahoittaa itsensä syntyvillä säästöillä.
Kiinteistöjen talotekniikan käytön parantamiseksi hyödynnämme analytiikkaa, jonka päälle olemme rakentaneet ammattimaisen palvelukeskuksen. Tällä tekniikan ja osaamisemme yhdistelmällä päästään kiinni käyttövirheisiin sekä automaation järjestelmävirheisiin. Asiakashyödyt syntyvät, kun talotekniset ongelmat havaitaan aiemmin ja niihin pystytään reagoimaan aiempaa nopeammin.
Kiinteistöjen teknistä huoltoa tulemme ohjaamaan tarpeenmukaisemmaksi palveluillamme analytiikkaa ja IoT:ta lisäämällä. Nykyäänhän on paljon kohteita, joissa huoltoa tehdään liian vähän, ja siitä aiheutuu merkittäviä kiinteistön arvon alenemia sekä ongelmia käyttäjille. Samaan aikaan on myös kohteita, joiden huolto-ohjelma on laadittu one-fit-all metodilla, jossa huolto on kalenteripohjaista eikä se ota huomioon kiinteistön vaihetta elinkaarellaan. Huollon ali- tai yliresursointi ei ole omistajalle kannattavaa.
Olemme kokoamassa palvelutoimittajaverkkoa, joka voi tuottaa taloteknisiä huoltoja asiakkaidemme kohteisiin yhteisesti sovituilla pelisäännöillä, työkaluilla ja menettelytavoilla. Toiminnassa hyödynnetään keikkojen määrittelyyn, toteutukseen ja dokumentointiin start-up yrityksien sovelluksia.
Me uskomme, että aika on oikea. Viimeaikainen kehitys teknologioissa mahdollistaa uudenlaista liiketoimintaa. Kun uutta teknologiaa hyödyntämään pistetään talotekniikan kovimpia osaajia, on mahdollista muodostaa aivan uudenlaisia palveluita kiinteistöjen taloteknisiin palveluihin. Olemme innolla valmiina osoittamaan, että hyvin toimiva talotekniikka on paitsi mahdollista myös erittäin hyödyllistä.
Teemu Hausen
Kirjoittaja Teemu Hausen toimii liiketoimintajohtajana Digitaaliset kiinteistöpalvelut -osastolla.
Teemu kertoo mielellään lisää Digitaalisista Kiinteistöpalveluista puh. 050 385 3321 tai etunimi.sukunimi@granlund.fi.
Kirjoittajat: johtava asiantuntija Tuomo Niemelä ja projektipäällikkö Timo-Mikael Sivula, Granlund Consulting Oy
Olemme saaneet viime vuosina yhä useammin viestejä taloyhtiöistä, joissa lämpöpumppujärjestelmä ei toimi aivan odotusten mukaan. Järjestelmä saattaa esimerkiksi kuluttaa yhtä paljon – tai jopa enemmän – energiaa kuin aikaisempi lämmitysmuoto. Lisäksi puolueetonta suunnittelu- ja konsultointipalvelua kysytään yhä enemmän tilanteissa, joissa taloyhtiöön ollaan vasta valitsemassa sopivaa lämpöpumppujärjestelmää.
Kannattavin yksittäinen investointi – jos järjestelmä toimii
Lämpöpumppujärjestelmät aina maalämmöstä poistoilma-, ilma-vesi- ja hybridilämpöpumppuihin ovat yleistyneet 2–3 vuoden aikana vauhdilla. Hankkihan presidenttikin muutama vuosi sitten lämpöpumpun ja puolitti samalla sähkönkulutuksensa. Lämpöpumppujärjestelmät ovat asuinkerrostaloissa tyypillisesti kannattavin yksittäinen investointi, mutta suosiolla on kääntöpuolensa. Tarjonta on käynyt kirjavaksi, ja usein ensimmäisenä kärsii suunnittelun ja toteutuksen laatu.
Monessa taloyhtiössä kaivataankin kumppania, joka auttaa arvioimaan tarjolla olevia ratkaisuja objektiivisesti. Lisäksi voimme selvittää käytössä olevan järjestelmän toimintahäiriöiden syyt, mikä antaa parhaassa tapauksessa kaikille synninpäästön ja varmuuden siitä, että järjestelmä on suunniteltu ja asennettu oikein. Suurten korjausten sijaan järjestelmän hienosäätö voi riittää.
Järjestelmän mitoitus ja soveltuvuus kohteeseen
Laadukas suunnittelu on ensimmäinen askel kohti energiatehokkaasti toimivaa lämpöpumppujärjestelmää, mutta yksin se ei riitä. Yhtä tärkeää on järjestelmän oikeanlainen mitoitus kohteen erityispiirteiden ja käyttöprofiilin mukaan. Kerrostalot vain näyttävät identtisiltä!
Sopivan järjestelmän valinnassa on huomioitava muun muassa asukkaiden ja asuntojen lukumäärä, käyttövedenkulutustottumukset sekä ilmanvaihdon ja sisälämpötilan asetusarvot. Esimerkiksi iäkkäiden asukkaiden taloyhtiössä sisälämpötila on voitu asettaa keskiarvoa korkeammaksi.
Kun etsitään kohteeseen parhaiten soveltuvaa järjestelmää, on tärkeää selvittää myös lämpöpumpputyypin, kuten maalämmön, vaatimukset tontille ja sen maaperälle. Tontin sijainti ja koko, pohjavesiolosuhteet sekä mahdolliset maanalaiset rakennelmat ja varaukset vaikuttavat kaikki järjestelmän valintaan sekä investointi- ja rakennuskustannuksiin. Lisäksi on huomioitava tekniikan tilavaraukset teknisessä tilassa. Lämpöpumput aiheuttavat usein muutoksia kiinteistön sähköjärjestelmään.
Työmaavalvonta varmistaa toimivan lopputuloksen
Viimeinen silaus onnistuneelle toteutukselle on työmaavalvonta. Kyse ei ole urakoitsijoiden kyttäämisestä, vaan yhteistyöstä ja urakoitsijan tukemisesta. Suunnitelmat käydään läpi yhdessä asentajien kanssa, ja tehdyt valinnat perustellaan. Myöhemmin riittää, että valvoja käy keskeisissä asennusvaiheissa tarkastamassa esimerkiksi kytkennät ja säädöt.
Näin varmistetaan, että taloyhtiöön hankitaan toimiva, energiatehokas ja käyttäjille turvallinen lämpöpumppujärjestelmä.
Tuomo Niemelä työskentelee johtavana asiantuntijana ja Timo–Mikael Sivula projektipäällikkönä Granlund Consulting Oy:n Energia-toimialalla.
Kirjoittaja: Ville Reinikainen, toimialajohtaja, energia, Granlund Consulting
Keskustelu energiatehokkuuden ympärillä on käynyt kiinteistö- ja rakennusalalla sekä koko yhteiskunnassa vilkkaana jo vuosia. Uusia ratkaisuja ja sovellutuksia syntyy kuin sieniä sateella.
Kustannussäästöt, hiilijalanjäljen pienentäminen ja muun muassa sijoitetun pääoman tuoton maksimointi ovat mittareita, joilla usein arvotetaan energiaratkaisuja suhteessa toisiinsa.
Ilahduttavan voittopuolisesti ratkaisuja myös lähestytään ensin energiatarpeen pienentämisen näkökulmasta ja vasta tämän jälkeen uusiutuvan tuotannnon pohtimisella. Ympäristöystävällisintähän on se käyttämätön kWh.
Toisaalta käyttäjien tarpeet ja hyvinvointi kiinteistöissä saattavat aiheuttaa pientä ristipainetta, mutta tämäkin haaste on ratkaistavissa ympäristön eduksi hyödyntämällä muun muassa viimeisintä teknologiaa ja yhteistoiminnallisia/moniammatillisia ongelmanratkaisumalleja. Myös energian kierrätys ja varastointikin alkavat olla rakennustasolla arkipäivää ainakin uudisrakennushankkeissa. Tästä pääsemmekin itse aiheeseen.
Mistä ratkaisu tehojen heiluntaan?
Kuten hyvin tiedämme, alati kasvava uusiutuvan energian määrä energiaverkoissamme aiheuttaa “heiluntaa” energian tuotantoomme. Kun aurinko paistaa ja tuulee, uusiutuvaa on saatavilla. Kun tilanne on toisin päin, tarvitsemme korvaavia ratkaisuja eli säätövoimaa.
Myös ilman uusiutuvan energian tuotannon aiheuttamaa heiluntaakin, meillä on tarpeen hallita tehokuormia energiaverkossamme. Esimerkiksi tyypillisesti silloin, kun tehontarve on suurin, tarvitaan käyttöön niitä kaikkein eniten hiilipäästöjä tuottavia energian tuotantomuotoja. Toisaalta huippujen käyttöaika on tyypillisesti hyvin lyhyt jakso kalenterivuodesta, jota varten on kuitenkin varauduttava merkittävillä laitosinvestoinneilla.
Yhteistuotantolaitosten, joita meillä ainakin vielä toistaiseksi on paljon, kustannustehokkaimman käytön kannalta olisi hyvä ajoittaa lämmönkäyttö samoihin hetkiin, kun sähköä tuotetaan paljon.
Asia olisi helposti ratkaistavissa, jos meillä olisi käytössä energian varastointimenetelmiä, jotka olisivat riittävän edullisia eikä varastointiteholla ja -ajalla olisi rajoituksia. Varasto ei myöskään mielellään saisi kuluttaa kohtuuttomasti luonnonvaroja. Tällaisia varastointimenetelmiä ei kuitenkaan ainakaan vielä ole saatavilla eikä hetkeen varmastikaan keksitäkään.
On myöskin epätodennäköistä, että globaalit energiantuotantoon ja sen puhtausvaatimuksiin liittyvät haasteet pystytään ratkaisemaan yhdellä tai muutamalla keinolla. Olemme tilanteessa, jossa ratkaisujoukko puhtaan energian saralla on tulevaisuudessa entistäkin monipuolisempi.
Virtuaalivoimalaitokset ratkaisuksi
Virtuaalivoimalaitokset, joista keskustelu on alkanut nostaa päätään myös kiinteistö- ja rakennusalalla, ovat yksi ratkaisu, joilla voidaan tuoda helpotusta edellä kuvattuun ongelmaan ja vieläpä suhteellisen vähäisellä luonnonvarojen kuluttamisella.
Karkeasti kysymys on energiaverkon olemassa olevien tehokuormien sekä tuotanto- ja varastointikapasiteetin ohjaamisesta koko energiaverkon toiminnan tehokkuuden ja ympäristöystävällisyyden kannalta mahdollisimman optimaalisesti.
Teollisuudessa vastaavantyyppistä toimintaa on harjoitettu jo jonkin aikaa ja Fingridin sähköverkossa on valmiit kauppapaikat säätötehon kauppaamiseksi ja sitä kautta taloudellisten hyötyjen realisoimiseksi.
Yllä olevassa kuvassa on esitetty virtuaalivoimalaitoksen periaate. Alla olevassa taas karkeasti eri vaihtoehtoja ansaita rahaa rakennuksen tehoja säätämällä (kysyntäjoustolla) joko energian hintaa vasten tai reservikapasiteetiksi energiaverkkoon.
Kaukolämpöpuolella on vielä tällä hetkellä tarjolla vähemmän ansaintamahdollisuuksia kysyntäjoustolle kuin sähkössä, mutta tulevaisuudessa hinnoittelumallit kehittynevät tehojen hallintaa suosivampaan suuntaan. Verotuksella on myös mahdollisuus vaikuttaa kysyntäjouston kannattavuuteen, esimerkiksi dynaaminen energiaverotus on yksi tällaisista mahdollisista keinoista.
Haasteita ja mahdollisuuksia
Haasteeksi virtuaalivoimalaitoksessa muodostuu riittävän suuren ohjattavan tehokapasiteetin aikaansaaminen. Tyypillisesti yksittäisen rakennuksen, suurenkin, kysyntäjoustokapasiteetti jää kovin alhaiseksi ja tarvittavat investoinnit energiaverkon näkökulmasta riittävän nopeisiin tehonsäätöratkaisuihin ja niiden ylläpitoon ovat harvoin kannattavia. Saati sitten, jos kysymyksessä on kuluttaja, joka haluaisi tarjota oman tehonsäätöpotentiaalinsa energiaverkon hyödyksi.
Joitain esimerkkejä kuitenkin jo löytyy. Yksittäisistä kohteista esimerkiksi Sellossa ollaan rakentamassa virtuaalivoimalaa ja Wasa Station korttelin suunnitteluratkaisuissa on vahvasti ollut mukana kysyntäjoustokapasiteetin maksimointi. Molemmissa tapauksissa on kuitenkin kyseessä useista rakennuksista koostuvat kiinteistökompleksit ja molemmat hankkeet ovat saaneet merkittävästi TEM:n investointitukea, joten yleisiksi ratkaisuksi ei näistä sovellutuksista vielä ole.
Wasa Stationin suunnitelma
Kokonaisuuden kannalta näyttäisi olevan keskeistä, että alalle alkaa syntyä toimijoita, jotka keräävät riittävän suuria tehokokonaisuuksia (esimerkiksi rakennusryppäitä tai -portfolioita) hallittavakseen ja myytäväksi säätökapasiteettina Fingridille tai energialaitoksille.
Tällöin ansaintamahdollisuudet ovat todellisia ja suuruusluokaltaan vähintään tuhansia euroja vuodessa per liike- tai toimistorakennus ja parhaimmillaan puhutaan jopa viisi-kuusinumeroisista summista vuodessa.
Tällaisestakin toiminnasta alkaa Suomessa löytyä alustavia esimerkkejä niin lämpötehonsäätöön erikoistuneitten start up -yritysten muodossa kuin energialaitosten palveluina ja pilottiprojekteina. Varsinaisia kiinteistösektorilla toimivia virtuaalivoimalaitostoimijoita ei vielä kuitenkaan löydy.
Virtuaalivoimalaitostoimijan ideana siis, että kiinteistön omistaja tai kuluttaja voi luovuttaa valitsemansa tehonsäätökapasiteetin virtuaalivoimalaitostoimijan käyttöön korvausta vastaan.
Esimerkiksi Ranskassa toimii jo yritys, joka jakaa kuluttajille ilmaiseksi laitteita, jotka mahdollistavat heidän liittymisensä omaan virtuaalivoimalaitokseensa ja tehonsäätöoikeutta vastaan yritys tarjoaa pienentynyttä energiankäyttöä ja sitä kautta säästöä kuluttajalle.
Virtuaalivoimalaitostoimijoiden eli energia-aggregointiyritysten lisäksi tarvitaan vankkaa ymmärrystä tehonsäädön sovittamisesta kiinteistöjen arkeen niin, että normaali toiminta ei häiriinny eikä esimerkiksi hyvinvointi kiinteistössä vaarannu.
Silloin, kun säädettävänä on vaikka tuhat sähkölämmitteisen talon lämminvesivaraajaa, riskit ovat varsin maltilliset, mutta jos tehonsäätökapasiteettina toimivat toimistorakennusten talotekniset laitteet tai massan varaavuutta hyödynnetään rakennusten lämmittämiseen sarjassa, täytyy tietää hyvin tarkasti kuinka toimitaan. Kohdekohtaisilla sähkö- tai lämpöakuilla tilannetta voidaan tasapainottaa ja riskejä pienentää, mutta toistaiseksi akkujen hinnat suhteessa saavutettavaan hyötyyn kohdetasolla ovat rajalliset.
Varmaksi voitaneen kuitenkin todeta, että virtuaalivoimalaitokset tulevat kiinteistö- ja rakennusalalle tulevaisuudessa ja todennäköisesti vielä nopeammin kuin uskommekaan. Teknologia alkaa olemaan valmista, mutta tarvitaan vielä kehitystä energian hinnoittelumalleissa ja verotuksessa tehonsäätöä suosivampaan suuntaan sekä rohkeita ja innovatiivisia yrittäjiä alalle niin virtuaalivoimalaitokset alkavat olla arkipäivää.
Millaisia mahdollisuuksia virtuaalivoimalaitos tarjoaa rakennushankkeisiin?
Tässä kohtaa olisikin siis fiksua, että rakennushankkeissa (isoissa sekä pienissä) ja niiden suunnittelussa aloitettaisiin vakavasti pohtimaan ratkaisuja, jotka mahdollistavat sujuvan kysyntäjouston tulevaisuudessa.
Tämä voi tarkoittaa esimerkiksi yksityiskohtien hiomista sähkön jakelumallissa kiinteistön sisällä tai vaikka tarvittavia varauksia automatiikassa, putkikytkentäratkaisuissa ja tilavarauksissa. Suunnitteluvaiheessa kun kustannukset ovat tyypillisesti pieniä, mutta myöhemmin muutettuna ne tuppaavat kasvamaan.
Toinen huomio liittyy virtuaalivoimalaitosten toiminnan mahdollistavan ekosysteemin muodostumiseen. Virtuaalivoimalaitokset ja kysyntäjousto eivät ole pelkästään kiinteistö- ja rakennusalan tai energia-alan asia, vaan vahvasti yhteinen kokonaisuus.
Tunnustelua ja pilottiprojekteja näiden toimijoiden välillä löytyy ja omissa porukoissa keskustelua käydään, mutta mielestäni ylätason keskustelua energiaverkkojen tehonhallinasta energia- sekä kiinteistö- ja rakennusalan päättäjien kesken yhdessä käydään mielestäni liian vähän.
Näkisin mielelläni vaikkapa seminaaritapahtuman, jossa kiinteistö- ja rakennusalan sekä energia-alan päättäjät yhdessä pohtisivat parhaita ratkaisumalleja, jossa keskiöön olisi vieläpä nostettu käyttäjä ja asiakas eli ihminen.
Kyseessä on kuitenkin myös Suomen kilpailukyvyn kannalta merkittävä asia, jonka pohjalta voidaan hyvällä yhteistyöllä luoda merkittäviä vientituotteita.
Viime viikolla Simo Turunen kirjoitti tiedon visualisoinnista, mikä herätti minua pohtimaan energian kulutustietoja, niiden julkisuutta ja hyödyntämistä kiinteistöjen ylläpidossa.
Energiayhtiöt ovat suorittaneet ison urakan vaihtaessaan kiinteistöjen energiamittarit etäluettaviksi. Samassa yhteydessä suurin osa mittareista vaihtui versioon, joka kykenee välittämään tunnin, tai jopa lyhyemmän ajanjakson tarkkuudella, kulutetun energian määrän. Näiden mittareiden kyvykkyys jää kuitenkin vielä hyvin pitkälti hyödyntämättä.
Kuluttajat ja kiinteistöjen omistajat ovat tottuneet, että energiayhtiöiden mittareiden keräämä mittausdata on energiayhtiöiden omaisuutta. Onko kuitenkaan näin – kuka tiedon oikeasti omistaa vai omistaako kukaan?
Mitä kaikkea voitaisiinkin saada aikaiseksi, jos energian kulutustiedot olisi avoimesti saatavilla ja hyödynnettävissä kiinteistön ylläpidossa sekä energiatehokkuuden hallinnassa? Mitä seuraisi, jos energian kulutus saataisiin visualisoitua rakennuskannan kolmiulotteiseen karttaan?
Kasvukeskuksissa asuntorakentaminen on kasvanut (ja kasvaa jatkossakin) talouskasvun kanssa käsikädessä. Kiinteistökannan kasvaessa tehon tarve energiaverkoissa lisääntyy. Tämä väistämättä johtaa energiayhtiöiden tehoreservien suurempaan käyttöön ja näin ollen energiahintojen nousuun vähintään kulutushuippujen aikana. Voisiko tälle tehdä jotakin?
Kyllä voi!
Mikäli energiayhtiöt mahdollistavat energian kulutustietojen avoimen ja vapaan käytön kiinteistön hyväksi, voidaan luoda työllisyyttä sekä mahdollistaa energiayhtiöille nykyisten voimalaitosten tehon parempi riittävyys. Tällöin energiayhtiöille voidaan myös helpommin luvata kysyntäjoustoa sekä tehoreserviä todennettuna. Miltä kuulostaisi, jos energiayhtiö alkaisi markkinoimaan omaa verkkoaan energiatehokkailla kiinteistöillä? Syntyisikö energiayhtiöiden välille kilpailua kenen verkossa on energiatehokkain kiinteistökanta?
Suomessa on valtava potentiaali kiinteistöjen energiatehokkuuden parantamisessa sekä energiaverkkojen tehon tarpeen säädöissä.
Korjausrakentamisen yhteydessä kannattaa panostaa energiatehokkuuteen ja suunnitella kiinteistöjen mittarointi ja ohjausautomatiikka tulevaisuuden näkökulmasta. Siinä vaiheessa, kun energiayhtiöt antavat kulutustiedot reaaliajassa hyödynnettäviksi, pystytään reagoimaan peremmin energiaverkon kulutushuippuihin ja ennakoimaan tulevaa säänmuutosta leikkaamalla tehohuippuja todennetusti.
Haastankin jokaisen energiayhtiön miettimään mittausdatan avaamista realiaikaisena kiinteistöjen käyttöön.
Kirjoittaja Timo-Mikael Sivula työskentelee energiatehokkuushankkeissa projektipäällikkönä Granlund Consultingissa. Hän on toiminut sadoissa kiinteistöjen energiatehokkuutta parantavissa hankkeissa suunnittelijana. Timo-Mikael keskustelee asiasta mielellään lisää: timo-mikael.sivula(a)granlund.fi.
Kesäkuun alussa Helsingissä kokoontunut World Circular Economy Forum 2017 kokosi yhteen globaalit resurssi- ja materiaalitehokkuuden edelläkävijät. Twitter lauloi tapahtuman aikana ylistyssanoja ja linkkivinkkejä ropisi. Sittemmin kesälomien aikana olemme saaneet lukea mediasta ilmastonlämpenemisen haasteista ja suomalaisten luonnonvarojen ylikulutuksesta.
Viestitulvan laannuttua on hyvä arvioida suomalaisten yritysten realistisia mahdollisuuksia siirtyä kiertotalouteen ja varmistaa yhteisen pallomme kantokyky myös tulevaisuudessa.
Juhlapuheiden hurmoksellisessa tunnelmassa, ilman oman organisaation, sen omistajien tai asiakkaiden asettamia taloudellisia reunaehtoja ja kasvuodotuksia, on helppoa ”lappaa tiskiin” kaikki kestävän kehityksen vaatimukset. Yritysten neuvotteluhuoneiden pitkien pöytien takana istuvat ihmiset kuuntelevat näitä lausuntoja pikemmin tuskastuneina, kuin käsiään yhteen hieroen ja uusia bisnespotentiaaleja visioiden.
Juhlapuheista unohtui arkipäivän realismi, kun taantuman aiheuttama korjausvelka näkyy nyt merkittävinä korjausinvestointitarpeina kiinteistöissä ja tuotantokoneistoissa. Isolla osalla organisaatioista korjausinvestointitarve ylittää kirkkaasti investointivalmiuden.
Samaan aikaan asiakkaat ja sijoittajat pyytävät sertifikaatteja, vastuullisuusraportteja ja tietoa tuotteiden alkuperästä, joita varten kootaan valtava määrä analysoitua dataa.
Tässä kohtaa tapahtuu useimmiten suurin virhe: liikevaihto, ympäristösuorituskyvyn mittarit, investoinnit ja yrityksen strategia erkanevat toisistaan. Tuotannosta raportoidaan syntynyttä jätettä, analysoimatta sen tarkemmin sen syntyperää. Se on ikään kuin pakollinen paha, jolle ei vaan voi mitään. Sitä syntyy joskus paljon ja joskus vähemmän. Lähes poikkeuksetta henkilöt, jotka ohjaavat tuotantokoneita eivät vastaa tuotannossa syntyvän jätteenmäärästä tai sen selittämisestä. Kun ei tiedä, ei voi muuttaa toimintaansa.
Ympäristövastuu ja tuotannontehokkuus tulee sitoa tiiviimmin yhteen ja viedä pääkonttoreiden kabineteista tehtaan lattialle. LEAN-termein tuotannon hukka tulee olla jokaisen työntekijän vastuulla.
Hukan minimoimiseksi rakennetaan yhdessä syntypistekohtainen suunnitelma määrän vähentämiseksi ja mietitään keinoja käyttää syntynyt sivuvirta uudelleen. Vaihtoehtoina on vähentää hukkaa, käyttää sitä itse toisaalla tai löytää sille jokin toinen hyödyntämiskeino mahdollisesti myös oman organisaation ulkopuolelta.
Näin voidaan saavuttaa merkittäviä kustannussäästöjä ja vähentää organisaation hiilijalanjälkeä. Keinot mitata, raportoida, arvioida ja kehittää prosessia löytyvät yleensä organisaatioista, mutta toimintatavan rakentamiseen organisaatio tarvitsee usein personal trainerin päästäkseen oikealle polulle.
Resurssiviisaus on organisaation uusi työturvallisuus
Kiertotalouden ydin on resurssien viisas käyttö, jossa tärkeintä on minimoida kaikenlaisen hukan synty.
Ihmeellistä kyllä, kiertotalous tarjoaa itseasiassa työkaluja tuotannon prosessien kehittämiseen ja organisaation taloudelliseen kasvuun usein ilman merkittäviä investointeja. Sivuvirtojen optimoinnin myötä voidaan tuotteistaa soveltuvia homogeenisia materiaalivirtoja, joita voidaan hyödyntää seuraavan sukupolven tuotteiden valmistuksessa. Samalla syntyy uusia liiketoiminta mahdollisuuksia.
Uutta liiketoimintaa tärkeämpänä pidän kuitenkin asiakkaiden odotuksia kestävästä liiketoiminnasta. Uskon, että resurssiviisas toimintatapa onkin pian edellytys pelioikeuden lunastamiseksi, aivan kuten työturvallisuus on tänä päivänä.
Vielä 10 vuotta sitten työturvallisuudelle naureskeltiin, mutta ymmärryksen kasvaessa siitä on tullut toiminnan perusedellytys – vai koska viimeksi olet nähnyt rakennusmiehen kerrostalotyömaalla ilman kypärää?
WEFC2017:n ehdottomasti parasta antia oli tapahtuman oheen tuotetut yritysvierailut, joista itse osallistuin Nesteen Porvoon biopolttoainejalostamon kierrokselle. Neste on hieno menestystarina siitä, kuinka ympäristötavoitteet on integroitu osaksi yhtiön strategiaa. Pitkän kehitystyön jälkeen yritys kehitti tuotteen, jossa merkittävästi pienemmät hiilidioksipäästöt ja toimiva kaupallinen lopputuote ovat sulassa sovussa.
Kysynnän kasvu on ylittänyt selvästi odotukset. Jäte- ja tähdeperäisistä materiaaleista valmistettu polttoaine, menee kuin kuumille kiville, sillä sen ansiosta logistiikkaintensiivinen toiminta voi vihertää vähän helpommin. Neste on synnyttänyt todellisen kiertotaloustuotteen, jossa toisen hukka on Nesteen tuotteen pääraaka-aine. Viime kädessä hyöty syntyy kuitenkin tuotteen loppukäyttäjän selvästi pienempänä hiilijalanjälkenä, ilman merkittävää kustannusten nousua.
Toimiva kiertotalous on kiinni hyvistä ideoista ja ihmisistä, jotka uskaltavat viedä niitä eteenpäin. Pidetään yhdessä huolta siitä, että vastuullisuus, investoinnit ja strategia eivät kulje liikaa omia polkujaan.
Kirjoittaja Iida Vakkuri toimii Granlund Consultingilla johtavana ympäristöasiantuntijana.
Mitä oikeastaan tarkoitetaan älykkäällä rakentamisella tai paremminkin älykkäillä rakennuksilla (eng. Smart Buildings)? Onko rakennus, jossa eri teknologiat on integroitu vaihtamaan tietoa keskenään, älykäs?
Kirjoittaja toimii Granlundilla rakennusautomaation johtavana asiantuntijana.
Vai pitäisikö kenties puhua rakennuksista, jotka on suunniteltu ja toteutettu tukemaan toimintaa käyttäjän näkökulmasta Rakennuksista, jotka tuovat käyttäjän saataville tietoa tilojen käytöstä ja energiatehokkuudesta ja tarjoavat samalla mahdollisuuden vaikuttaa tilojen olosuhteisiin yhden käyttöliittymän kautta?
Samaisen käyttöliittymän kautta käyttäjällä olisi myös mahdollista antaa palautetta, mikä vaikuttaisi myös rakennuksen teknisten järjestelmien toimintaan.
Kysymykseen ”millainen on älykäs kiinteistö” ei ole olemassa yksiselitteistä vastausta. Vielä ei oikeastaan ole edes määritelty, mitä Smart Building tarkoittaa.
Eivätkö nykyiset rakennukset edusta parasta, energiatehokkainta, käyttäjäystävällisintä ja viihtyisintä rakentamista? Jos totta puhutaan, vastaus on: eivät.
Rakennushankkeen suunnittelu- eikä vielä toteutusvaiheessakaan, ei usein ole tiedossa, kuka on sen loppukäyttäjä. Tästä syystä rakennuksen tarvittavia toiminnallisuuksia ei aina mietitä, vaan toteutukseen valitaan vähiten kustannuksia aiheuttava yleispätevä rakennus.
Jos tällaisella periaatteella rakennettaisiin tuotantolaitoksia, esim. paperi- tai elektroniikkatehdas, olisi lopputuloksena tuskin kilpailukykyinen, viimeisen päälle moderni tuotantolaitos. Miksei toimistotaloja sitten voisi rakentaa älykkäämmiksi, vaikkei siellä työskenteleviä yrityksiä vielä rakennusvaiheessa tiedetäkään?
Rakentamispäätöksestä menee useita vuosia ennen kuin rakennus todella otetaan käyttöön – minkä jälkeen rakennuksen eelinkaari on useita kymmeniä vuosia. Jotta kiinteistö palvelisi siinä tapahtuvaa toimintaa, tulisi jo alussa osata varautua mahdollisimman monipuolisesti tulevaisuuden tarpeiden huomioon ottamiseen.
Tämä tarkoittaa visiointia ja varautumista lähitulevaisuuden tarpeisiin. Ennustaminen ei ole helppoa touhua, mutta kannattaa kuitenkin pohtia, miten voidaan varautua nykyisillä ratkaisuilla mahdollisiin muutoksiin tulevina vuosina?
Kävimme erään kehitysprojektin yhteydessä vierailulla paljon julkisuutta saaneessa ”The Edge” -rakennuksessa Amsterdamissa. Kyseessä on kohde, jota on markkinoitu maailman edistyksellisimmäksi ja kestävän kehityksen mukaiseksi rakennukseksi. Viimeistään vierailu kyseisessä kiinteistössä varmisti, ettei Smart Building ole pelkästään talotekniikan toimintojen integrointia ja tiedonsiirtoa,vaikka se onkin jossain määrin välttämätöntä.
The Edgessä on paljon innovaatioita ja tuotannossa olevia ratkaisuja, jotka ovat sekä teknologisia että käytettävyyteen liittyviä. Kohteessa hyödynnetään aurinkosähköä, jota kerätään seinustoilta ja talon katolta, ja myös viereisen rakennuksen katolta. Auringon energiaa keätään myös lämpönä, jota varastoidaan maan alle. Maan alla on suuret energiavarastot niin jäähdytyksen kuin lämmityksenkin osalta. Sadevedet kerätään talteen ja niitä käytetään WC-istuinten huuhteluun. Valaistuksessa hyödynnetään luonnonvaloa, joka oli huomioitu myös työpisteiden sijoittelussa. Tässä vain muutamia esimerkkejä, talosta löytyy lukuisia muitakin teknisiä ratkaisuja.
Se,mikä poikkesi aiemmin näkemistäni kohteista, oli käyttäjille suunnattu sovellus, jolla käyttäjä sai tietoa kohteessa olevista palveluista, tilojen varauksista, vapaista tiloista, lähialueen liikenneyhteyksistä ym.
Tämän lisäksi käyttäjälle tarjottiin myös tietoa kohteen teknisistä mittauksista, olosuhteista, valaistuksen ja lämpötilan säätömahdollisuudesta.
Kyseinen sovellus oli käytettävissä sekä työasemien että mobiililaitteiden kautta.
Tämä on ensimmäinen kohde urani aikana, kun kohdetta rakennettaessa oli oikeasti mietitty asioita niin teknisten ratkaisujen, energiatehokkuuden kuin käytettävyydenkin näkökulmasta – ja mukaan oli vielä otettu rakennusta käyttävät ihmiset.
Tämän kaltainen ratkaisu jos mikä on mielestäni Smart Building.
Kohteessa nähdyt ratkaisut vahvistavat myös Granlundin strategiassa keskeisenä asiana olevan käyttäjän hyvinvoinnin huomioimisen tärkeyde. Ehkä saamme pian myös Suomeen ensimmäisen Smart Building määrittelyn täyttävän kohteen. Ainakin sellaisia on muutama tällä hetkellä mietinnässä.
Kirjoittaja Jussi Kuusola toimii Granlundilla Omaisuudenhallinta-toimialalla Kiinteistönhoito-ryhmässä EDD-asiantuntijana.
Tuomo Niemelä työskentelee johtavana asiantuntijana ja Timo–Mikael Sivula projektipäällikkönä Granlund Consulting Oy:n Energia-toimialalla.
Kirjoittaja: Ville Reinikainen, toimialajohtaja, energia, Granlund Consulting
Viime viikolla Simo Turunen kirjoitti 
Energistä rakentamista 