Murrosta rakennusmarkkinoilla?

”Rakentaminen kannattelee Suomen taloutta”.

Tässä lauseessa on jotain periaatteellisesti metsässä. Eikö rakentamista pitäisi tehdä tarpeeseen? Ja tällä hetkellä tuntuu siltä, että kaikki muut toimialat supistavat.

Selityksiäkin toki on. Julkiset investoinnit, pääkaupunkiseudun aluekehityshankkeet ja korjauksen hyvä volyymi muodostavat pohjan. Asuntoja tarvitaan, kun ihmiset urbanisoituvat ja saamme uutta verta Suomen ulkopuolelta.

Jos muutosta halutaan, nyt on se aika. Myöhemmin se on pakon sanelemana huomattavasti tuskallisempi.

Rakentaminen auringonlasku

Urakointi – positiivista kehitystä näkyvissä

Suurilla ja mahtavilla rakennusyhtiöillämme alkaa näkyä erilaisia strategioita. Suurin murros on kuitenkin keskisuurten voimakas kehitys. Keskisuurilla on selvemmin vaihtelua linjauksissaan sekä etenemismalleissa.

Joku painottaa kustannustehokkuutta, toinen asiakaslähtöisyyttä ja ryhmärakentamista, joku listautuu pörssiin ja toinen etenee partnerimallilla.

Talotekniikkaurakoinnissa on kaksi kooltaan ylivertaista toimijaa ja paljon pienempiä haastajia.  Consti erottautuu omalla konseptillaan. Muutoksia on ollut paljon sekä suurten että pienempien puolella. Tuloksenteko on lähes kaikkien haaste. Rooli on jäänyt liikaa arvoketjun häntäpäähän.  Talotekniikan toimivuus ratkaisee sisäympäristön ja energiatehokkuuden onnistumisen, joten uusia avauksia toivotaan.

Suunnittelu – trendinä laaja-alaisuus

Suunnittelusektorilla kehitys on viime vuosina rajua. Isot ostavat pieniä. Harva uskoi muutama vuosi sitten, sektorin suurimmat toimijat Suomessa ovat ruotsalainen pörssiyhtiö Sweco ja tanskalainen säätiöomisteinen Ramboll.  Allekirjoittanut on ehkä hieman jäävi kommentoimaan kilpailijoiden strategioita.

Sattuneesta syystä Granlundilla usko erikoistumiseen on vahva.  Suurin osa arkkitehdeistä näyttää myös ajattelevan näin. Mutta maailmaan mahtuu tietysti monta linjaa ja nyt kasvulukujen perusteella monialaisuus näyttää olevan suurin trendi.

Asiantuntijatoiminnassa tietysti tärkein kehittämisen lähtökohta on osaamisen kehittäminen ja käytännössä erittäin tärkeää on myös operatiivinen toimituskyky. Muutokset eivät kuitenkaan lopu. Veikkauksissa on ainakin vielä yhden kansainvälisen toimijan saapuminen markkinoillemme lähiaikoina.

Teollisuus – automatiikka kaipaa uudelleenmäärittelyä 

Rakennusosa- ja laiteteollisuuden osalta globalisaatio tapahtui jo aikaisemmin. Sitä kautta suomalaislähtöiset ja kilpailussa pärjänneet yritykset ovat jo kansainvälisiä. Selvä trendi on myös tuotteiden ja palvelujen yhdistyminen – mallia Kone ja Wärtsilä. Tästä aiheesta Kassun mainio blogi.

Myös IoT on tavoittamassa talotekniikkateollisuutta. Äly lisääntyy laitteissa. Jokainen itseään kunnioittava kehittäjä puhuu IoT-platformeista. Tämä varmasti muuttaa käyttäjien ja ylläpitäjien mahdollisuuksia tulevaisuudessa.

Yhtenä huolenaiheena on sekä laite- että urakointipuolella automatiikan väärä profiili. Koko asia pitäisi määritellä uudestaan. Nyt pirstaloidaan ja shopataan,  kun pitäisi ajatella kokonaisvaltaisesti ja käyttäjälähtöisesti. Vaikka tehokkuus on hyvä tavoite, niin automatiikkaan pitäisi olla valmis satsaamaan enemmän. Emme ainakaan vielä ole osanneet myydä tätä ajatusta tilaajille.

Mihin tämä murros sitten johtaa? Olemme itse ennustelleet, että suhteellisen positiivinen markkinakehitys on mahdollista vielä ainakin lähivuosina. Pidemmällehän ei kukaan osaa ennustaa.

Nyt siis on todella aika kehittää.

Pekka_Metsi
Kirjoittaja Pekka Metsi on Granlundin toimitusjohtaja, joka twiittaa nimimerkillä @p_metsi

Ensimmäisen vaiheen teemoina voisivat olla yhteistyön parantamisen allianssien kautta, tiedon elinkaarenhallinnan kehittäminen ja alan avoimuuden lisääminen.

Kaikkiin edellä mainittuihin kehityksiin liittyy vahvasti yhdessä tekeminen. Kuka ottaa veturin roolin? RYM tätä yritti, mutta sitä ollaan nyt kuoppaamassa. Selvää lienee, ettei vastaavaa mallia ei synny seuraavaan 10 vuoteen.

Mutta löytyikö yrityskonsortioita vaikka  tutkijoilla vahvistettuna? Saisimmeko julkiset tilaajat ja muutaman yksityisenkin mukaan tällaiseen malliin?

Ainakin voisimme yrittää.

Tietomallit pilvessä

Tero_Jarvinen
Kirjoittaja on Granlundin tietomallipäällikkö

Nykyisissä BIM-suunnittelujärjestelmissä alkaa olla orastavia merkkejä liikkumisesta entistä enemmän pilviteknologioiden suuntaan.

Päätuotteissa on tiimityöskentelyominaisuudet ja mahdollisuus ottaa käyttöön ohjelmistoille räätälöityjä palvelinalustoja, joiden avulla tietomallien sijoitus suojattuun pilveen on mahdollista. Näin pystytään toimimaan eri lokaatioissa – toimistolla, bigroomissa, kotona, laiturinnokalla…

Totuuden nimissä, raskaiden mallinnussoftien tekniikka ei ole vielä ihan valmis yllä kuvattuun työtapaan. Mutta suunta on selvä – BIM-ohjelmistotalot ajavat softiinsa sisälle pilviteknologiaa sekä rakentavat ohjelmistorajapintoja muiden softien käyttöön.

Samaan aikaan ohjelmistotalojen kehityksen rinnalla on useita kansainvälisiä projekteja avoimeen rajapintaan perustuvien tietomallipalvelimien kehittämiseksi. Joitakin on jo tuotteistettukin, mutta levinneisyys on vielä mitätöntä.

Suomalaisetkin ovat mukana jakamassa samaa ajatusta. KIRA-DIGI -hanke etenee edelleen byrokratian rattaissa.

KIRA-DIGI -hankkeessa yhtenä toimenpiteenä on ehdotettu ”digitaalisen alustan” kehittämistä ja pilotointia. Avoimeen ja vakioituun tietoalustaan perustuva palveluväylä mahdollistaa ohjelmistotoimittajille teknisen kommunikointistandardin, jossa asiakkaan ei tarvitse pelätä jumiutuvansa yhden softatoimittajan armoille.

Tero Järvinen avoimen tiedon jakaminen
Kuva: Rakennetun ympäristön digitalisaatio -hanke

Merkille pantavaa on, että softatoimittajat eivät tee yllä mainittua kuvausta – se tulee tehdä rakennushankkeen eri osapuolten näkemysten mukaisesti. Vain tiedon käyttäjä ja tuottaja voivat tietää, mikä tieto on tärkeää.

Vaikka standardisoidun tietosisällön määrittely onkin tylsintä työtä mitä tiedän, jonkun sekin on tehtävä. Se on perusedellytys tiedon koneluettavuuden mahdollistamiseksi. BuildingSMART Finland on ottanut tämän haasteen vastaan ja toivottavasti KIRA-DIGI hanke antaa sille ympäristön, missä toimia.

Vain tiedon käyttäjä ja tuottaja voivat tietää, mikä tieto on tärkeää.

Tilaaja hyötyy eniten

”Tietomallit pilvessä” –prosessin kautta mahdollistuu tiedon tuottaminen siten, että se pakotetaan olemaan tilaajan haluamassa muodossa ja tietosisällöllä.

Tämä tarkoittaa taloteknisessä suunnittelussa sitä, että suunnitteluympäristö liikkuu pois toimistojen omilta servereiltä, asiakkaan järjestelmiä kohti. Koska työskennellään pilvipalvelujen läpi, rakennushankkeen osapuolet toimivat juuri sellaisissa ympäristöissä, jonka tilaaja on katsonut tarpeelliseksi omien toimintojensa virtaviivaistamiseksi.

Palvelinympäristöt rakentuvat fyysisesti hajautettuihin datacenttereihin – tarkoitus ei ole lisätä palvelinrautaa tilaajaorganisaatioiden ylläpidettäväksi.

Tietomallit ylläpidossa

Otetaan esimerkkinä ”Tietomallit ylläpidossa”. Nykyprosessi on se, että suunnittelijat tuottavat rakennusaikana tiedostoja omille servereilleen ja tekevät niistä IFC-formaattisia julkistuksia projektipankkiin. Näitä tiedostoja (ja vielä vanhempia pdf –piirustuksia) käytetään rakentamiseen tietäen, että suunnittelijalla on omalla serverillä jo uudempaa tietoa.

Kun siirrytään ylläpitoon, yritetään epätoivoisesti päivittää tiedostoja niillä tiedoilla, joilla urakoitsija kohteen todellisuudessa rakensi. Lopputuloksena on sekasotku standarditoimatonta tietoa, jota ei pystytä linkittämään toiseen järjestelmään, koska tietosisällön kontekstia ei tunneta. Lisäksi tietoa on löytyy lähes kaikissa mahdollisissa tiedostomuodoissa; word, pdf, excel, ifc, jpg jne. Ilmanvaihtokoneen tietoja löytyy ~viidestä eri järjestelmästä ja yhtä monesta keskenään ristiriitaisesta dokumentista.

Ilmanvaihtokoneen tietoja löytyy ~viidestä eri järjestelmästä ja yhtä monesta keskenään ristiriitaisesta dokumentista.

Uudessa, pilvipohjaisessa prosessissa rakennushankkeen tilaaja arvottaa omat tarpeensa. Jos he kokevat tietomallit tärkeäksi osaksi kiinteistön elinkaarta, perustavat he oman palvelinympäristön tiedon tuottajille. Toimintatapa on samanlainen kuin perustettaisiin projektipankki tiedostojen talletusta varten.

Tilaaja voi (tulevaisuudessa) hankkia esim. Revit Server –palvelimia ja rakentaa sinne ympäristöt suunnittelijoiden käyttöön. Näin tilaaja saa juuri sitä tietoa, jonka he ovat arvostaneet itsellensä tärkeäksi.

BIM-ohjeistukset ja tietosisältövaatimukset voi heittää roskiin, sillä ne on valmiiksi rakennettu sisälle pilvipalvelimien ohjelmistoihin. Objektit sisältävät juuri niitä tietosisältökenttiä, joita tilaaja haluaa ko. ohjelmistossa käyttää kiinteistön elinkaaren aikana. Ohjelmisto ei salli kuin yhden tavan tuottaa tietoa, jolloin se on tietosisällöltään samanlaista suunnittelutoimistosta riippumatta.

Pilvipohjaiset prosessit ovat jo todellisuutta

Tämän tyyppiselle toimintatavalle on jo otettu ensiaskeleet talotekniikan laiteluetteloiden tekemiseksi. Granlund Designer toimii pilvipalveluna ja sisältää muun muassa käyttäjien roolituksen ja tiedon historioinnin.

Laitehyväksyntäosiolla urakoitsija päivittää laitetiedot as-built –tasoisiksi ja samalla hoidetaan suunnittelijan tekninen laitehyväksyntä suoraan järjestelmän kautta. Työ tehdään rakentamisen aikana, kun sen tuottamiselle on selkeä tarve. Nykymallissahan huoltokirjakoordinaattori tekee viimeisen kahden viikon aikana taikoja, jotta saa rakennushankkeen osapuolilta paikkaansa pitävät tiedot laitteista ja järjestelmistä.

Tero Järvinen laitehyväksyntä
Kuva: Laitehyväksyntäprosessi rakennushankkeen aikana

Jos kiinteistömassan omistaja ottaa Granlund Designerin omaan käyttöönsä, pystyvät he asettamaan kaikki kohteidensa suunnittelutoimistot samalle viivalle. Jokainen tuottaa standardisoitua tietoa tilaajan käyttöön. Jokainen tuottaa tietoa siinä laajuudessa kuin tilaaja sitä tarvitsee.

Pilvipohjainen, standardisoitu tiedonhallinta on siis jo olemassa. Enää puuttuu sen käyttöönotto.

Digitalisaatio muuttaa myös tapoja tehdä

Granlundin strategia vuosille 2016-2020 saatiin valmiiksi hiljattain. Olin mukana strategiatyössä, jonka yhteydessä mietittiin muutosvoimia sekä trendejä, mihin maailma – ja erityisesti Suomi – on menossa.

konesalit_banneri

Digitalisaatiosta puhutaan paljon ja siinä nähdään huimasti potentiaalia liiketoiminnan kehittämisessä. Strategiatyössämme aihetta ei vielä suuresti päästy pöyhimään ja viemään käytäntöön, mutta asia jäi itselleni alitajuntaan pyörimään. Olen pohtinut, mitä tuo digitalisaatio omassa liiketoiminnassani tarkoittaa ja miten se näkyy toiminnan kehittämisessä tulevina vuosina?

Hiljattain yhden seminaarin jälkilöylyissä oivalsin viimein myös sen, että digitalisaatiossa ei todellakaan aina ole  kysymys uusista ohjelmista tai sovelluksista, vaan pikemminkin toimintatapojen muutoksesta. Koska Granlund on myös ohjelmistotalo, sitä tuleekin helposti  ajatelleeksi asioita vain ohjelmistojen kehittämisen näkökulmasta.

Digitalisaatio on mahdollistanut, ja tulee mahdollistamaan, valtavasti uusia toimintatapoja ja innovaatioita, mutta asioiden siirtyminen digitaaliseksi ei suinkaan automaattisesti tuo paljoakaan uutta, mikäli toimintatavat eivät muutu.

Digitaalisuus onkin työväline, jonka avulla toimintaa voidaan kehittää parempaan, tuottavampaan ja viisaampaan suuntaan – ja juuri tämä muutos tulee olemaan dramaattinen!

Tarkemmin asiaa pohdittuani, ei omasta työstäni tule mieleen juuri mitään kokonaisuutta, jossa digitalisaatio ei tarjoaisi uusia parempia toimintatapoja tai liiketoimintamahdollisuuksia. Tässä muutoksista muutamia:

Tapa tehdä duunia kehittyy 

Avotoimisto (jollainen meilläkin nykyisin on) oli jo hieno juttu – ja olen  kuullut siitä pelkästään positiivista palautetta. Digitalisaation mahdollistamana  voidaan kuitenkin kehittää tekemistä vielä viihtyisämpään suuntaan – ja samalla tehostaa tilankäyttöä. Vaihtoehtoja on paljon, kuten monitilaympäristöt. Virtuaalisen työympäristön voi jo nykyisillä mahdollisuuksilla pistää pystyyn vaikka koko tiimin voimin – silloinkin, kun kaikki ovat omilla kesämökeillään.

Kansainvälistyminen osaksi kaikkea

Digitalisaation myötä maiden rajat katoavat ja markkinat muuttuvat globaaleiksi.

Koulutus ei vaadi tiloja

Iso osa koulutuksesta voidaan järjestää virtuaalisesti ja se mahdollistaa useampia koulutuksia, jotka eivät ole sidottuja paikkaan tai välttämättä tiettyyn kellonaikaankaan. Lisäksi kansainvälisiin koulutuksiin osallistuminen on aikaisempaa helpommin toteutettavissa.

Työterveyslääkäri virtuaalimaailmassa

Ajanhan voi jo varata netistä, mutta en jaksa uskoa, että tulevaisuudessa jokaisen vaivan vuoksi tarvitsee enää mennä fyysisesti paikan päälle tavatakseen tohtorin. Ehkä jo viiden vuoden päästä pikkuvaivat hoituvat virtuaalisesti, aika näyttää.

Digitaalisuus ei korvaa aitoa vuorovaikutusta

Digitalisaatioinnokkuudessa ei kuitenkaan koskaan voi unohtaa ihmisten kohtaamisen tärkeyttä ja sosiaalista kanssakäymistä kasvotusten. Sen merkitys tiimityötä tekevässä asiantuntijaorganisaatiossa on ensiarvoisen tärkeä, eikä tämä muutu tulevaisuudessakaan.

Jari_Innanen
Jari Innanen työskentelee datacenter-projektien parissa.

Tiedonhallinnan tarve kasvaa

Digitalisaatio kasvattaa myös valtavasti tarvetta prosessoida tietoa ja lisää vaatimuksia kasvavalle tallennustilalle. Erään arvion mukaan kaikki maailman digitaalisena oleva tieto tulee kaksinkertaistumaan kolmessa vuodessa.

Tiedon prosessointi- ja tallennustehtaita tarvitaan siis valtavasti lisää, mikä lisää oman työni vetovoimaaa, sillä konesalien rakentamisen suunnittelussa ja konsultoinnissa on jatkossakin edessä mielenkiintoisia haasteita.

Kirjoittaja Jari Innanen toimii Granlundin konesalipalvelujen suunnittelujohtajana. Seuraa Jaria Twitterissä.

 

Kohti 2020: ajatellaan käyttäjän näkökulmasta

granlund_2020_tunnusGranlund julkaisi uuden 2020-strategian helmikuussa.

Sen painopisteitä ovat ihmisten hyvinvoinnin nostaminen kaiken tekemisen tavoitteeksi, nykyisten liiketoiminta-alueiden markkinajohtajuuden vahvistaminen edelleen, kansainvälisyys ja uusien digitaalisten palvelujen jatkuva kehitys.

Emme varmasti osaa ennakoida kaikkia niitä muutoksia, jotka seuraavina vuosina meitä draivaavat.  Haluammekin aktiivisella kehittämisellä ja kokeilukulttuurin tukemisella pysyä dynaamisena.

Mallia muilta toimialoilta

Autojen kehitys käyttäjäystävällisyydessä  ja ”älykkyydessä” on ollut huomattavasti rakennuksia nopeampaa.  Massaräätälöinti on tuonut tehokkuutta prosesseihin ja lisää katetta. Airbnb parantaa asuntojen käyttöastetta ja Uber autojen. Businesslogiikat ovat muuttuneet.

Erilaiset digitaaliset palvelut ovat laajasti avanneet muiden kuluttajien palautteet valintoja tekeville ravintolan tai hotellin asiakkaille.

Tätä samaa saadaan varmasti myös kiinteistöalalle ja sen vaikutus tulee pääosin olemaan positiivinen. Laatu korostuu, mutta samalla tehokkuus on oltava pelissä mukana.  Tällaisessa kehityksessä Granlund on innolla mukana. Äskettäin julkaisema Granlund PULSE on hyvä esimerkki uudesta suunnastamme.

Talotekniikka möröstä mahdollisuudeksi

Julkisessa keskustelussa (mm. HS 27.1.) on taas kerran spekuloitu tekniikan lisääntymistä rakennuksissa ja sen mukanaan tuomia ilmiöitä. Hiukan kummalliselta tuntuu, että monilla muilla toimialoilla tekniikka on mahdollistaja, mutta rakennuksissa se on myös selvä uhka.

Tesla on parasta mistä autoilija voi haaveilla, mutta koneellinen ilmanvaihto rakennuksessa on mörkö.  Alamme pitää tietysti ensi sijaisesti katsoa peiliin – tällaiset mielikuvat eivät synny tyhjästä.

Uskallan kuitenkin väittää, että todellisuus ainakin ammattimaisesti hoidetussa toimitilamarkkinassa on huomattavasti näitä mielikuvia parempi. Mittaamme jatkuvasti omien projektiemme ja asiakkaittemme palautteita. Niissä kriisi ei näy. Toki inhimillisessä toiminnassa tapahtuu myös virheitä, ne pitää korjata ja minimoida haitat.

Selvää kuitenkin on, että talo- ja tietotekniikka lisääntyy rakennuksissa seuraavien vuosien aikana.

shutterstock_161089205

Tulevaisuus nähdään käyttäjän näkökulmasta

Seuraavassa on pohdittu tekijöitä, joissa meidän täytyy alana kehittyä ja sitä kautta kasvattaa asiakastyytyväisyyttä ja toivottavasti myös parantaa mainettamme.

1. Informaatio ja käyttöliittymät

Ongelma: Talotekniikassa kerätään paljon tietoa, mutta sitä ei juurikaan jaeta. Varsinkaan käyttäjille.  Kaikki toimistojen neukkareissa aikaansa viettävät tunnistavat ovenpielen kryptiset painikkeet ja pöydällä kiemurtelevan johtohelvetin.

Ratkaisu: Ajatellaan käyttäjän näkökulmasta. Määritellään automatiikka uudestaan ja tehdään siitä aidosti integroitu kokonaisuus. Ei siis vain rakennusautomaatio, vaan kaikki rakennuksen tietojärjestelmät.  Uudistetaan tilan käyttöliittymät täysin.

2. Tarvelähtöisyys

Ongelma: Liian montaa asiaa pyritään ohjaamaan ennalta esitettyjen kaavojen ja mallien mukaan. Lähtien tilantarpeesta, teknisten järjestelmien ohjauksesta aina ylläpidon johtamiseen. Teollisuuden käsite ”Performance Based” ei ole juurikaan jalkautunut kiinteistöihin.

Ratkaisu: Ajatellaan käyttäjän näkökulmasta. Voisiko kiinteistöalalle ”Performance Based” ollakin käyttäjälähtöinen. Säädetään lämpötilaa, ylläpidon intensiteettiä ja siivoustiheyttä jatkuvan käyttäjäpalautteen perusteella. Todellinen tilojen käyttö ja käyttäjien palaute ohjaa kiinteistöjen johtamista.

3. Yhteiset tavoitteet ja yhteistyö

Ongelma:  Välillä tuntuu, että rakennusprojekteissa ei lämpimiä tunteita sallita. Oman reviirin puolustaminen ja syyllisten löytäminen muista osapuolista ei edistä yhteistyötä. Johtaminen keskittyy liikaa aikatauluihin ja rahan kulumiseen silloinkin, kun pitäisi saada ihmiset tekemään laadukasta ja tehokasta yhteistyötä.

Ratkaisu:  Ajatellaan käyttäjän näkökulmasta. Jos mahdollista otetaan käyttäjä mukaan alusta. Tehdään tavoitteet niin, että niitä voidaan helposti kommunikoida myös käyttäjälle. Allianssityyppiset mallit ovat jo tuomassa tähän osaan ratkaisumalleja rakentamisessa. Niitä lisää.

4. Tuki käyttöönotolle ja käytölle

Ongelma:  Käyttäjän näkökulmasta ehkä herkin vaihe on uuden tilan käyttöönotto. Ensi vaikutelma on tärkeä. Mutta ammattilaisilla on jo kiire seuraavaan projektiin, varsinkin jos suurin osa laskuista on jo maksettu. Panostus jää liian vähäiseksi.

Ratkaisu: Ajatellaan käyttäjän näkökulmasta.  Aika yksinkertaisia asioita kuten tehdään suunnitelma, ollaan läsnä, tuetaan fiksuilla tietojärjestelmillä ja ohjeilla. Annetaan käyttäjälle vaikutelma, että joku aidosti välittää ja panostaa asiaan.  Ja hoidetaan asiat niin, että tavoitteet myös toteutuvat.

5. Läpinäkyvyys kaikessa toiminnassa

Ongelma: Helsingin parhaat sushipaikat löytää helposti useankin sovelluksen kautta. Mutta mistä löytyvät todellisten loppuasiakkaiden palautteet potentiaalisesta vuokrauskohteesta tai urakoitsijasta tai konsultista?  Rakennus- ja kiinteistöalan sisällä kuulee kyllä sekä hyvin että huonosti menneistä projekteista. Mutta ulospäin tieto ei kiiri.

Ratkaisu:  Ajatellaan käyttäjän näkökulmasta ja tehdään palautteesta ymmärrettävää. Mistä löytyisi oman alamme reaaliaikainen palautteenantokanava? Ralassa meillä on jo pohja olemassa. Lisää dataa ja paremmin jakeluun.  Laatu korostuu ja ”kusettajat” karsiutuvat.

6. Avoin, yhteensopiva data

Ongelma:  Parempaa sovellusympäristöä  IoT/BigDatan hyödyntämiselle kuin kiinteistöt on vaikeaa keksiä. Data ei juurikaan liiku varsinkaan kiinteistöjen ulkopuolelle. Tietomallit ovat arkipäivää suunnittelussa, mutta niiden elinkaari jää harmittavan lyhyeksi.

Ratkaisu: Ei tehdä Suomessa räätälöityjä malleja, vaan osallistutaan kansainväliseen kehitystyöhön. IFC ja verkkojen tiedonsiirtostandardit ovat tästä hyviä esimerkkejä. Muutetaan asennetta, eli jaetaan tietoa omista järjestelmistämme ilman vastinetta. Ei käytetä suljettuja järjestelmiä. Kyberturvallisuus nousee haasteeksi eikä sinisilmäinen voi olla.  Vain avaamalla yleisiä ja yksityisiä tietovarastoja saamme sitä kuuluisaa kehityspöhinää alallemme.

Pekka_Metsi
Pekka Metsi on Granlundin toimitusjohtaja. Hän twiittaa tunnuksella @p_metsi

Kuusi pointtia ei mullista maailmaa, mutta vie sitä oikeaan suuntaan.  Pointteja toivotaan lisää keskustelun kautta.

Mutta pointteja tärkeämpää on konkretia. Eli toimeen ryhtyminen. Jos me emme tee, niin joku muu tekee meidän puolestamme.

Ja tämä kehitys on jo alkanut.

Kertaluontoisesta TDD-prosessista rullaavaan toimintaan

Kirjoittaja: Ville Reinikainen

Kiinteistökauppamarkkinoilla on ollut viime aikoina vauhdikasta. Muun muassa matala korkotaso ja rahoituksen saatavuus ovat vilkastuttaneet kiinteistökauppaa Suomessa. Saatavilla olevien tietojen perusteella sama meno jatkuu tänäkin vuonna ja kauppoja tullaan tekemään paljon.

En ole pätevä henkilö ennustamaan kiinteistökaupan kehitystä tämän laajemmin (ja tuossakin taisi olla jo vähän liikaa). Ajattelin kuitenkin tässä blogissa tarkastella vilkasta kiinteistökauppamarkkinaa teknisten due diligence -selvitysten (TDD) näkökulmasta. Tämä on itselleni huomattavasti tutumpi aihepiiri kuin kiinteistökauppamarkkinan kehittyminen.

Aihe on tuttu, koska vilkkaasta kiinteistökaupasta muodostuu loogisesti voimakasta kysyntää myös TDD-sektorille. Tähän kysyntään vastaamisen parissa olemme painiskelleet melkoisella urakalla viime kuukausina ja vuosina. Ja hyvä niin, että töitä riittää tehtäväksi.

Granlund Consulting Omaisuudenhallinta www

Mikä ihmeen TDD?

TDD-selvityksen tarkoituksena on nostaa esiin kaupan kohteena olevan kiinteistön merkittävimmät tekniset riskit ja niiden kustannusvaikutukset. Tekniset riskit liittyvät yleisimmin kiinteistön kuntoon ja käyttöön.

Keskeisiä TDD:n tuloksia ovat muun muassa arvio kiinteistön korjausvelan hallintaan sisältyvistä investointikustannuksista (Capex) esimerkiksi 10 vuodelle sekä kohteen operatiiviseen ylläpitotoiminnan vuositason kustannukset (Opex) nykykunnossa.

Tämän lisäksi TDD-selvityksessä kannattaa huomioida myös muita osa-alueita, kuten kohteen kaava-, rakennuslupa- ja rasiteasioihin liittyviä riskejä sekä arvioida kohteen energia- ja ympäristötehokkuutta elinkaarivaikutusten näkökulmasta.

Yhtä kaikki, selvityksen tulisi, kauppatilanteen sopimusneuvotteluja ja päätöksentekoa varten, antaa sovitussa laajuudessa mahdollisimman hyvät tiedot asiakkaalle kohteen teknisestä suorituskyvystä sekä siitä aiheutuvista kustannuksista kohteen ylläpidon aikana.

Millainen on ”tyypillinen” TDD-projekti

TDD-projekteille on tyypillistä, että niitä tehdään kireällä aikataululla suurille kiinteistöjoukoille kerrallaan ja vieläpä sesonkiluonteisesti niin, että pahimmat ruuhkat ajoittuvat juhannuksen ja vuodenvaihteen lähimaastoihin.

Kevyimmilläänkin tehtynä, laadukkaan ja luotettavan lopputuloksen saavuttamiseksi, TDD-projekti vaatii aina vähintään kolmen asiantuntijan (rakenne, LVI ja sähkö) fyysistä, matkoineen useamman tunnin kestävää, kohdekäyntiä. Työtunteja palaa siis lyhyessä ajassa paljon, jos kolmen viikon aikana pitää katselmoida esimerkiksi 30 kohdetta ympäri Suomea sekä raportoida englanniksi. Tämä aiheuttaa voimakasta painetta sopivien resurssien saatavuudelle, jonka vuoksi päteviä tekijöitä haalitaan joskus kasaan myös yhteistyössä useamman toteuttajan voimin.

Projektia ei kuitenkaan voi toteuttaa hajanaisilla resursseilla hätäisesti kasaan vedettynä. TDD-tuloksilla saattaa olla merkittäviä vaikutuksia kauppasopimukseen. Onpa joskus kaupat kokonaan peruuntuneetkin TDD –löydösten pohjalta.

TDD-projektiryhmältä vaaditaankin omien substanssialueiden vankan ymmärtämisen lisäksi ripaus poikkitieteellisyyttä, kykyä etsiä oleellinen tieto tehokkaasti ja konsultointitaitoa sekä yhdistää että välittää nämä oleelliset tiedot kiinteistökauppaprosessin hyödyksi.

Voisiko jotain tehdä toisin?

Ja vaikka tekijät ovat päteviä ja lyhyessä ajassa tehdään laajaan tietoon pohjautuen parhaat mahdolliset johtopäätökset TDD-raportille, herää silti muutamia kysymyksiä:

  • onko TDD pakko toteuttaa aina koko laajuudessaan ja niin järkyttävän lyhyessä ajassa?
  • löytyisikö keinoja varmistaa, että mahdollisimman laajat ja oikeat tiedot olisivat varmuudella käytettävissä TDD:n laatimisen hetkellä?
  • olisiko kohteen vuokralaistoiminnan vaikutukset investointeihin (esim. vuokrasopimuksen kesto ja toiminnan luonne) paremmin huomioitavissa TDD-prosessin aikana?
  • voitaisiinko TDD-raporttien laajaa tietomassaa hyödyntää tehokkaammin ylläpidon prosesseissa kauppatilanteen jälkeen?

Oikeastaan viimeinen kysymys käännettynä voisi hyvinkin vastata kolmeen ensimmäiseen kysymykseen: voitaisiinko ylläpidon prosesseja kehittää palvelemaan paremmin kauppatilanteen tarpeita ja TDD-raportointia?

Kysymys ei ole monimutkaisista asioista, mutta jonkin verran uutta ajattelua nykyisten ylläpitoprosessien osalta tarvitaan. Samalla voitaisiin kehittää normaalia ylläpidon tekemistä palvelemaan TDD:n lisäksi paremmin myös kiinteistöihin kohdistuvien investointien suunnittelua ja budjetointia sekä vuokralaisyhteistyötä.

Lisää rullaavuutta

Tällä hetkellä monessa organisaatiossa kiinteistöihin kohdistuvien investointien budjetointi tapahtuu kerran vuodessa kovalla tohinalla aiheuttaen tekijöilleen valtavia aikatauluhaasteita. Tilanne on hyvin vastaava kuin TDD-hankkeissa ja käsiteltävät asiatkin voittopuolisesti täysin vastaavat.

Ville_Reinikainen
Kirjoittaja Ville Reinikainen työskentelee toimialajohtajana Granlund Consultingissa.

Vaihtoehtoisesti investointien suunnittelun voisi hoitaa rullaavasti vuoden aikana kuntoon. Siis siten, että budjetoinnin käynnistyessä valtaosa askelmerkeistä olisi valmiina ja voitaisiin keskittyä hyvien lähtötietojen pohjalta hankkeiden aikatauluttamiseen ja priorisointiin.

Rullaava investointien suunnittelu antaisi myös hyvän mahdollisuuden edistää vuokralaisten kanssa tehtävää yhteistyötä ylläpitovastuiden hoitamisessa. Huonoimmalla tolalla vuokralaisyhteistyö taitaa olla triple net -kohteissa, joissa yhteistyö on tiivistä vuokrasopimusta laadittaessa, sen päättyessä ja ongelmatilanteissa, mutta muuten on melko rauhallista.

Jos yhteistyötä ylläpitovastuiden hoitamisessa ja investointien suunnittelussa tehtäisiin rullaavasti, voisi kuvitella, että reaktiivisen toiminnan sijaan päästäisiin proaktiivisuuteen. Tätä kautta saavutettaisiin paremman asiakastyytyväisyyden lisäksi kustannussäästöjä ja tarkoituksenmukaisempaa toimintaa. Lisäksi vuokrasopimuksen muutostilanteissa osapuolilla olisi hyvä käsitys sopimusvelvoitteiden hoitamisen tilasta.

Yhteistyötä, luotettavuutta ja parempaa kattavuutta

Kun edellä kuvatun rullaavan toiminnan pohjaksi otetaan omistajan kiinteistöstrategia ja vuokrasopimukset sisältöineen, voidaan toiminta suunnitella palvelemaan parhaalla mahdollisella tavalla niin kustannustehokasta korjausvelan hallintaa, vuokralaisyhteistyötä kuin TDD-prosessiakin.

Tämä vaatii luonnollisesti yhteistyötä, hyvää organisointia ja halukkuutta muuttaa vakiintuneita toimintatapoja. Mutta uskallan väittää, että ajattelemalla asioita hiukan uudella tavalla ja yhdistämällä nämä kolme asiaa rullaavaksi toiminnaksi, saavutetaan merkittäviä kustannussäästöjä kiinteistön elinkaaren aikana, parempaa asiakastyytyväisyyttä, luotettavampia ja kattavampia TDD-raportteja sekä vähemmän kiirettä.

 

Urakoitsija on ystävä

Ainoa2_Kuva8

Pohjoismaissa talotekniset urakoitsijat käyttävät suunnittelijan tekemää tietomallia rakentamiseen. Suunnittelijan mallinnus on riittävän tarkka kohteen toteuttamiseksi niiden perusteella.

Keski-Euroopassa ja Yhdysvalloissa talotekniikan urakoitsija tekee itse tarvitsemansa tietomallit. Tällöin suunnittelijan tekemät mallinnukset toimivat heillä pääosin skisseinä oman mallinnuksen aloittamiselle. Urakoitsijat eivät välttämättä silti mallinna koko rakennusta, vaan vain teknisesti haastavat kohteet – käyttötarkoitukseen parhaiten soveltuvimmalla ohjelmistolla.

Näiden mallien perusteella urakoitsijat voivat tehdä esivalmisteet, aikataulutuksen sekä kustannusseurannan. Yhdysvalloissa yksi suurimmista syistä mallintaa ilmanvaihtoverkostot on se, että he saavat mallista pellinlevitystiedot.

Yhdistämällä ja yhteistyöllä parhaat ominaisuudet sekä suunnittelijalle että urakoitsijalle

Sekä pohjoismaisessa toimintatavassa että Yhdysvaltalaisessa tavassa on omat hyvät ja huonot puolensa. Pohjoismaissa TATE-verkostoissa on matematiikka mukana, verkostot ovat tasapainotettuja ja mitoitettuja.

Yhdysvalloissa näin ei ole, sillä mallit on tehty vain asennuksen käyttötarpeisiin. Tästä syystä Yhdysvaltalaiset mallit ovat geometrian tarkkuudelta tarkempia ja käyttökelpoisempia kuin pohjoismaissa.

Pystyisimme Suomessa yhdistämään nämä kaksi asiaa toisiinsa – matemaattisesti toimivan järjestelmämallin, joka on esivalmistekelpoinen urakoitsijalle. Mallin, jonka tarkkuustaso ei ole pelkästään as-built ennen kuin on asennuksia edes aloitettu. Mallin, joka sisältää oikean tuotetiedon ollen näin käytettävissä ylläpidon lähtötietomallina.

Meillä on kaikki työkalut tällaisen mallin aikaansaamiseksi.

Yhteistoiminnallisissa sopimusmalleissa suunnittelijalle ja urakoitsijalle annetaan lupa tehdä yhteistyötä. Näiden sopimusten sisään on leivottu mahdollisuus miettiä itse, millä tavalla saavutetaan asetetut tavoitteet parhaiten ja kustannustehokkaimmin.

Avainsana tässäkin metodissa on siis yhteistyö. Urakoitsija ei ole järjestelmäsuunnittelun ammattilainen, eikä suunnittelijalla ole tietoutta kustannuksista tai asennusten haasteista. Yhdessä he kuitenkin hallitsevat kokonaisuuden, kun asenne ja toisen työn kunnioittaminen on kunnossa.

Tero_Jarvinen
Blogin kirjoittaja Tero Järvinen haluaa lisätä yhteistyötä tietomallipohjaisen suunnittelun edistämiseksi.

Resepti  asennuskelpoisen, matemaattisesti toimivan talotekniikan tietomallin tekemiseksi:

  1. Allianssi- tai partnerisopimus, jossa urakoitsijan ammattitaito on mukana jo hankevaiheessa
  2. Suunnittelija tekee järjestelmävalinnat ja mitoitukset yleissuunnittelutasolle käyttäen urakoitsijan kustannustietoutta apuna.
  3. Toteutussuunnitelu tehdään yhdessä urakoitsijan kanssa. Suunnittelija mallintaa, urakoitsija ohjaa asennusteknisiä ratkaisuja. Suunnitelma tehdään heti niillä tuotteilla, joita aiotaan kohteessa käyttää.

Väitän, että ylläkuvatulla toimintatavalla lopputuote on laadukkaampi, kustannustehokkaampi ja toimivampi kuin nykysysteemillä tuotetut ratkaisut. Lisäksi pääsemme eroon tappelemisesta – meidän pitää olla samassa veneessä kärsien tappiot ja voitot yhdessä.

Parasta tässä toimintamallissa on se, että saamme tehdä virheitä. Koska toiminta on läpinäkyvää, virheet löydetään ennen kuin aletaan rakentaa.

Kenenkään osapuolen intressissä ei ole peitellä löytämiään ongelmakohtia ajatellen, että muutaman kuukauden päästä asiaa korjattaessa voitaisiin lisälaskuttaa asiakasta.

Kahden eri osapuolen ammattitaito tulee huomioiduksi, jolloin  ratkaisut on pidemmälle mietittyjä ja toteuttamiskelpoisempia.

Mitä meiltä pimitetään?

Tero_JarvinenKun rakennuskohteiden tekninen suunnittelu etenee yleissuunnitelmatasoiseksi, se alkaa muuttua enemmän ja enemmän tiedonhallinnaksi. Yleensä tähän pisteeseen päästään hallitulla kaaoksella, mutta jos kaaos jatkuu hallitsemattomana toteutussuunnitteluun asti, ollaan ongelmissa sekä rakennusaikana että ylläpidossa.

BIM-malleissa kirjain M tarkoittaa sanaa Model. Se voisi aivan hyvin olla myös Management. Tietomallipohjaisessa suunnittelussa informaatiota tuotetaan niin paljon, ettei ihminen pysty sitä ilman apuvälineitä analysoimaan. Lisäksi eriarvoiset tiedot näyttäytyvät ulkopuolisille tarkastelijoille keskenään tasa-arvoisina antaen vaikutelman, että tieto on oikeaa, suunnittelijan miettimää ja tarkastamaa. Ongelmia syntyy, kun joku olettaa saamansa tiedon olevan absoluuttinen totuus. Perinteinen, julkistettu graafinen tietomalli (IFC) ei sisällä tarkkuuden tai oikeellisuuden ymmärrystä ilman, että se sinne manuaalisesti laitetaan.

Rakentamisprosessissa informaatio ja tieto ovat kohinaa. Sen kuulee ja näkee, mutta siitä ei ymmärrä mitään ilman tarvittavia sovelluksia ja laitteita. Jonkun pitää pystyä virittämään oikea taajuus radioon, jotta sieltä kuuluu ääntä. Pieni heitto taajuudessa, niin alkaa kuulua toinen asema. Suunnittelija kertoo yleensä oman radioasemansa taajuuden, vaikka tietää, että varteenotettavia kanavia olisi tarjolla useita. Suunnittelija joutuu pimittämään tietoa, koska ei pysty hallitsemaan muiden kanavien ohjelmasisältöä.

Tiedon sisältöä pitää pystyä analysoimaan automaattisesti ja näin kaivaa kohinasta ulos ne asiat, jotka ovat tärkeitä päätöksenteon kannalta. Kun nämä päätöksentekopisteiden tiedot on saatu louhittua tietomassasta, voidaan alkaa puhua tiedonhallinnasta. Rakentamisprosessi on pääsääntöisesti tiedonhallintaa ja kommunikointia. Jos jompikumpi pettää, palataan perinteiseen kaaosteoriaan.

CAD-järjestelmät ovat loistavia työkaluja tiedon tuottamiseen ja järkyttävän huonoja tiedonhallintaan, joka vaatii historiatietoa ja relaatioita. Tulosten tulisi olla nähtävillä ja analysoitavissa myös sellaisten osapuolten taholta, jotka eivät ole CAD-ammattilaisia.

Graafinen tietomalli ja ylläpidettävä tietosisältö tulisi pitää erillään. Näin tiedonhallinnan näkökulma saadaan irti 3D:stä ja voidaan keskittyä asiaan eikä värikuviin.

Tiedonhallinta on sitä, että pystytään seuraamaan polkua vaatimuksista ylläpitoon. Kun tilassa on ilmanvaihto-ongelmia, pitää pystyä näkemään muutamalla klikkauksella, mikä ilmamäärä tilaan on vaadittu, mitä sinne on suunniteltu ja mitä on säädetty. Rakennusautomaatiosta saadaan sen hetkinen mitattu ilmavirta. Tämä on tiedonhallintaa. Nuo tiedot ovat lähes aina olemassa ja syntyvät normaalin suunnitteluprosessin kautta, mutta ne on rakentamisaikana hajautettu eri paikkoihin.

Tiedonhallinta vaatii tiedon hajauttamista ja uudelleen kokoamista. Ei ole olemassa yhtä tietopankkia, jossa kaikki tieto on olemassa. Mutta mikään ei estä sitä, että nämä tiedot voisivat löytää toisensa. Uskon vakaasti, että muutamien vuosien päästä meillä on ensimmäiset todellisuuteen liittyvät demot koneiden internetistä, semanttisesta webistä. Tämä teknologia räjäyttää pankin rakennusalalla ja ylläpidossa – kunhan ohjelmistokehittäjät uskaltavat tehdä ohjelmistonsa täysin uuteen, erilaiseen prosessiin ja käyttötapaan soveltuvana. Riski on suuri, sillä vain edistyneimmät ohjelmistojen loppukäyttäjät pystyvät muuttamaan oman organisaationsa ajattelu- ja toimintatapaa. Tieto ei ole jatkossa manuaalisesti linkitettynä eri järjestelmiin, vaan sitä haetaan eri tietokannoista, analysoidaan ja päätetään, mikä tietue on relevanttisin kysytyn vastauksen saamiseksi.

Käytännössä tällä hetkellä rakennusalalla pimitetään lähes kaikki tieto. Vain se tieto jaetaan, joka uskalletaan printata paperille. Tästä on päästävä eroon, tulee löytää mahdollisuus päästää urakoitsija suunnittelijan BIM-aineistoon ilman, että ollaan lakituvassa.

Tulee löytää keino elää epävarman tiedon kanssa, sillä todellisuuden virtuaalimallintaminen ei meiltä ihmisiltä onnistu. Meidän tekemämme mallit ovat aina vain tulkintoja todellisuudesta.