Digitaalisuus tuo tilojen käyttäjät keskiöön

Kirjoittaja: Susanna Sairanen, Granlund Consulting

Digitalisaation muutosvaikutuksia yhteiskuntaamme verrataan teollistumisen aikaansaamiin muutoksiin niin taloudessa, työn tekemisessä kuin elämisessä yleisestikin.

Kiinteistöliiketoiminnan kannalta olennainen kysymys tulevaisuudessa on esimerkiksi se, miten digitalisaation muutokset tulevat vaikuttamaan kiinteistöjen arvoon, ylläpitoon ja käyttöön. Tuleeko esimerkiksi käyttäjien hyvinvointi olemaan yksi arvoon vaikuttava tekijä ja käyttäjien hyvinvointia lisäävät kiinteistöt seuraava trendi?

shutterstock_365329922
Tuleeko käyttäjien hyvinvointi olemaan yksi kiinteistön arvoon vaikuttava tekijä?

Kiinteistöt tai kiinteistöliiketoiminta eivät missään nimessä ole irrallinen osa reaalitaloudesta vaan hyvin kiinteästi sidoksissa siihen toimintaympäristöön, joka kullakin hetkellä esiintyvät voimakkaimpana. Kun tarkastellaan historiaa hieman taaksepäin, on helpompi saada perspektiiviä megatrendien vaikutuksesta kiinteistöalaan.

Maanviljelys loi perustan maanomistukselle

Maanviljelyn yleistyminen loi suuren muutoksen ihmisen siihenastisessa kehityksessä. Maanviljelys mahdollisti ihmiskunnalle huomattavasti nopeamman kasvun verrattuna aiempaan metsästäjä-keräilijä -aikaan. Paikoilleen asettumisen myötä ammatit eriytyivät, ja kulttuurilla ja taiteilla oli mahdollisuus kehittyä.

Samassa yhteydessä syntyi käsitys maanomistuksesta ja esimerkiksi Eurooppaan muodostui sarkajaoksi kutsuttu maankäyttöjärjestelmä. Maanomistus ja paikoilleen asettuminen loivat edellytyksiä myös rakennusten kehitykselle, kun luotiin pysyviä asuntoja, kauppoja, kouluja ja kirkkoja. Maanviljelyksen myötä kiinteistöala ja –liiketoiminta alkoi syntyä.

Teollistuminen muutti arvonmääritystä

Teollistuminen mullisti jälleen sekä ihmisten arkea että kiinteistöliiketoiminnan perusteita. Maan pinta-ala, maapohja tai ominaisuudet eivät olleetkaan enää olennaisimpia kriteerejä tilaa etsittäessä.

Yksi olennaisin tähän vaikuttava tekijä oli arjen toimintojen eriytyminen, kun töitä ei tehty enää asuinpaikassa. Samalla kulutusyhteiskunnan ja rahatalouden syntyminen loi tarvetta liiketiloille.

Teollistumisen myötä alkoi myös ensimmäinen todellinen muuttoaalto, kun työntekijät muuttivat työpaikkojensa lähelle kaupunkeihin. Kysyntä tehtaan lähellä olevista asunnoista kasvoi tarjontaa suuremmaksi, ja sijainnista muodostui kriittinen arvotekijä, joka määritti asunnon hinnan. Tämä dogmi on edelleen perustana kiinteistöliiketoiminnassa niin rakentamisen, sijoittamisen kuin käytönkin kannalta.

shutterstock_525198061
Digitalisaatio tuo tilojen käyttäjät keskiöön.

Digitalisaatio muuttaa taas kaiken?

Digitalisaation myötä työ- ja vapaa-aika sekoittuvat jälleen erilaiseksi kokonaisuudeksi kuin koskaan aiemmin. Kun jälleen suuri megatrendi tulee muuttamaan ihmisten suhdetta aikaan ja paikkaan, se tulee varmasti vaikuttamaan myös kiinteistöihin, niiden arvonmuodostukseen, käyttöön ja ylläpitoon.

En kuitenkaan usko, että tulevaisuuden voitajakiinteistö on ”älytalo”, jossa on itseisarvona mahdollisimman monta erilaista härpäkettä ja mittaria. En myöskään usko kivijalan kuolevan tai ihmisten jäävän yksinomaan sohvannurkkaan.

Sen sijaan uskon, että digitalisaatio tuo tilojen käyttäjät keskiöön. Mielenkiintoinen kysymys on, voiko käyttäjän tyytyväisyys ja hyvinvointi olla jopa sijaintiakin tärkeämpi kiinteistön arvonmuodostuksen tekijä tulevaisuudessa. Tai oikeammin, millä aikataululla tämä tapahtuu.

Tämän lisäksi uskon sosiaalisen verkoston nousevan tärkeäksi tekijäksi kiinteistön arvolle. Tähän liittyvät vahvasti tilojen muut käyttäjät, jotka tukevat niin sosiaalista tarvetta kuulua yhteen kuin työntekoa oikealla osaamisprofiilillaan, mutta myös toimimalla vertaistukena kiinteistön valinnassa. Tärkeä osa jälkimmäistä on esimerkiksi käyttäjien antama palaute kiinteistöstä: onko tämä hyvä kiinteistö, onko täällä hyvä olla?

Sairanen_Susanna_neliö
Kirjoittaja Susanna Sairanen  työskentelee Granlund Consultingissa.

Tällä kertaa ei tarvitse olla sivustakatsoja, joka mukautuu megatrendin vaikutuksiin, vaan kiinteistöala voi ja sen tulee olla mukana muokkaamassa tätä tulevaisuutta. Kiinteistöalalla on nyt myös erilaiset lähtökohdat megatrendin kohtaamiseen kuin koskaan aiemmin, ja digitalisaation mahdollisuuksien etsimiseen on tarjolla ulkopuolista tukea ja rahoitusta, kuten KiraDigi- kärkihanke.

Me Granlund Consultingissa haluamme tehdä asiakkaistamme edelläkävijöitä, joten olemme vahvasti mukana tukemassa asiakkaitamme myös näiden teemojen ympärillä.

”Tehokkaalla toimitusjohtajalla on toinen jalka menneisyydessä.”

GC_Miia_Anttila
Kirjoittaja on Granlund Consultingin toimitusjohtaja Miia Anttila

Otsikko on lainattu Eteran toimitusjohtajalta Stefan Björkmanilta. Hän puhui johtamisesta, mutta ajatus pätee mielestäni myös kiinteistöalan kehitykseen.

Alaamme liittyvät keskeisesti jättiläismäiset möhkäleet, rakennukset, joita ei noin vain korvata, jos lopputulos ei miellytä. Siksi on hyvä pitää toinen jalka menneisyydessä, vaikka toinen juokseekin jo kohti kokeilukulttuuria.

Digitaalisuus tulee vahvasti kiinteistöjen ylläpidon keskiöön, mutta missä ylläpidon teemoissa jalka on hyvä pitää menneessä?

Omien kokemusteni kautta nostan seuraavat asiat, joissa me voisimme olla niin sanotusti Retro Trendy.

Ylläpito huomioon jo suunnitteluvaiheessa

Muutama vuosi sitten olin mukana tienrakennushankkeessa, jossa urakoitsija muisteli kaiholla, kuinka ennen tiemestarit olivat aina mukana varmistamassa, että teemme teistä myös helposti ylläpidettäviä jo suunnittelu- ja rakennusvaiheessa.  Tämän tarpeen ymmärtää varmasti jokainen.

Menneestä tähän päivään tuotu versio on elinkaarisuunnittelija, jonka rooliin kuuluu ylläpidon tarpeiden huomioiminen hankkeen jokaisessa vaiheessa, alun suunnittelusta lopun ylläpitoon.

Tärkeää tietoa ruutupaperilla

Toinen käytännönkokemus on jäähallihankkeen elinkaarikustannusten määrittämisen yhteydestä, jossa tuli puheeksi järjestelmien vikaantumisen ennustaminen sekä korjaussyklien suunnittelu.

Kokenut asiantuntija kaivoi esiin vanhat ruutuvihkomerkinnät, kuinka laitteiden ylläpitoon liittyviä tilastoja pidettiin ennen yllä. Kun toiminnan merkittävä tehostaminen alkoi 1990-luvulla, tällaiset ruutupaperimerkinnät alkoivat näyttää turhalta ja ne lopetettiin. Nyt niille kuitenkin oli taas käyttöä.

Ilokseni olen huomannut, että moni tiedostaa jälleen, että pelkkä investointikustannuksien määrittäminen ei enää vastaa kustannusohjauksen tarpeisiin. Käytön ja ylläpidon kustannustietoja analysoida taas pitkällä aikavälillä – eikä sitä enää edes tarvitse tehdä ruutupaperille.

Alliansseja ylläpitoon

Wikipedian mukaan talouden tehokkuus tarkoittaa ”käytössä olevien niukkojen tuotantoresurssien hyödyntämistä mahdollisimman suuren tuotannon aikaansaamiseksi mahdollisimman vähin uhrauksin”.

Ylläpidon näkökulmasta mahdollisimman suuri tuotanto tarkoittaa usein mahdollisimman monipuolista palvelukokonaisuutta. Onko se realistista?

Voisivatko allianssimallit rantautua myös ylläpitoon?

Tehokkuuden nimissä managereiden ja huoltohenkilökunnan odotetaan olevan monialaisia osaajia, suoranaisia ihmemiehiä ja -naisia, joiden pitää suorittaa kaikki tehtävät minimiajassa.

Retronäkökulma hankintamallille olisi hankkia ylläpitoa pienempinä kokonaisuuksina, eli parasta osaamista kuhunkin osa-alueeseen. Tämä vaatii tilaajalta enemmän johtamisen resursseja, joita ei enää välttämättä ole. Voisivatko allianssimallit rantautua myös ylläpitoon?

Ylläpidon hankinta ja johtaminen ovat niin tiukasti kiinni taloudellisessa tehokkuudessa, että uskon vain uusien hankintamallien voivan kasvattaa ylläpidon arvostusta ja palvelukokemusta.

Miia Anttilan kolumni on julkaistu  myös Halfdone -lehdessä 1/2016.

Tietomallit pilvessä

Tero_Jarvinen
Kirjoittaja on Granlundin tietomallipäällikkö

Nykyisissä BIM-suunnittelujärjestelmissä alkaa olla orastavia merkkejä liikkumisesta entistä enemmän pilviteknologioiden suuntaan.

Päätuotteissa on tiimityöskentelyominaisuudet ja mahdollisuus ottaa käyttöön ohjelmistoille räätälöityjä palvelinalustoja, joiden avulla tietomallien sijoitus suojattuun pilveen on mahdollista. Näin pystytään toimimaan eri lokaatioissa – toimistolla, bigroomissa, kotona, laiturinnokalla…

Totuuden nimissä, raskaiden mallinnussoftien tekniikka ei ole vielä ihan valmis yllä kuvattuun työtapaan. Mutta suunta on selvä – BIM-ohjelmistotalot ajavat softiinsa sisälle pilviteknologiaa sekä rakentavat ohjelmistorajapintoja muiden softien käyttöön.

Samaan aikaan ohjelmistotalojen kehityksen rinnalla on useita kansainvälisiä projekteja avoimeen rajapintaan perustuvien tietomallipalvelimien kehittämiseksi. Joitakin on jo tuotteistettukin, mutta levinneisyys on vielä mitätöntä.

Suomalaisetkin ovat mukana jakamassa samaa ajatusta. KIRA-DIGI -hanke etenee edelleen byrokratian rattaissa.

KIRA-DIGI -hankkeessa yhtenä toimenpiteenä on ehdotettu ”digitaalisen alustan” kehittämistä ja pilotointia. Avoimeen ja vakioituun tietoalustaan perustuva palveluväylä mahdollistaa ohjelmistotoimittajille teknisen kommunikointistandardin, jossa asiakkaan ei tarvitse pelätä jumiutuvansa yhden softatoimittajan armoille.

Tero Järvinen avoimen tiedon jakaminen
Kuva: Rakennetun ympäristön digitalisaatio -hanke

Merkille pantavaa on, että softatoimittajat eivät tee yllä mainittua kuvausta – se tulee tehdä rakennushankkeen eri osapuolten näkemysten mukaisesti. Vain tiedon käyttäjä ja tuottaja voivat tietää, mikä tieto on tärkeää.

Vaikka standardisoidun tietosisällön määrittely onkin tylsintä työtä mitä tiedän, jonkun sekin on tehtävä. Se on perusedellytys tiedon koneluettavuuden mahdollistamiseksi. BuildingSMART Finland on ottanut tämän haasteen vastaan ja toivottavasti KIRA-DIGI hanke antaa sille ympäristön, missä toimia.

Vain tiedon käyttäjä ja tuottaja voivat tietää, mikä tieto on tärkeää.

Tilaaja hyötyy eniten

”Tietomallit pilvessä” –prosessin kautta mahdollistuu tiedon tuottaminen siten, että se pakotetaan olemaan tilaajan haluamassa muodossa ja tietosisällöllä.

Tämä tarkoittaa taloteknisessä suunnittelussa sitä, että suunnitteluympäristö liikkuu pois toimistojen omilta servereiltä, asiakkaan järjestelmiä kohti. Koska työskennellään pilvipalvelujen läpi, rakennushankkeen osapuolet toimivat juuri sellaisissa ympäristöissä, jonka tilaaja on katsonut tarpeelliseksi omien toimintojensa virtaviivaistamiseksi.

Palvelinympäristöt rakentuvat fyysisesti hajautettuihin datacenttereihin – tarkoitus ei ole lisätä palvelinrautaa tilaajaorganisaatioiden ylläpidettäväksi.

Tietomallit ylläpidossa

Otetaan esimerkkinä ”Tietomallit ylläpidossa”. Nykyprosessi on se, että suunnittelijat tuottavat rakennusaikana tiedostoja omille servereilleen ja tekevät niistä IFC-formaattisia julkistuksia projektipankkiin. Näitä tiedostoja (ja vielä vanhempia pdf –piirustuksia) käytetään rakentamiseen tietäen, että suunnittelijalla on omalla serverillä jo uudempaa tietoa.

Kun siirrytään ylläpitoon, yritetään epätoivoisesti päivittää tiedostoja niillä tiedoilla, joilla urakoitsija kohteen todellisuudessa rakensi. Lopputuloksena on sekasotku standarditoimatonta tietoa, jota ei pystytä linkittämään toiseen järjestelmään, koska tietosisällön kontekstia ei tunneta. Lisäksi tietoa on löytyy lähes kaikissa mahdollisissa tiedostomuodoissa; word, pdf, excel, ifc, jpg jne. Ilmanvaihtokoneen tietoja löytyy ~viidestä eri järjestelmästä ja yhtä monesta keskenään ristiriitaisesta dokumentista.

Ilmanvaihtokoneen tietoja löytyy ~viidestä eri järjestelmästä ja yhtä monesta keskenään ristiriitaisesta dokumentista.

Uudessa, pilvipohjaisessa prosessissa rakennushankkeen tilaaja arvottaa omat tarpeensa. Jos he kokevat tietomallit tärkeäksi osaksi kiinteistön elinkaarta, perustavat he oman palvelinympäristön tiedon tuottajille. Toimintatapa on samanlainen kuin perustettaisiin projektipankki tiedostojen talletusta varten.

Tilaaja voi (tulevaisuudessa) hankkia esim. Revit Server –palvelimia ja rakentaa sinne ympäristöt suunnittelijoiden käyttöön. Näin tilaaja saa juuri sitä tietoa, jonka he ovat arvostaneet itsellensä tärkeäksi.

BIM-ohjeistukset ja tietosisältövaatimukset voi heittää roskiin, sillä ne on valmiiksi rakennettu sisälle pilvipalvelimien ohjelmistoihin. Objektit sisältävät juuri niitä tietosisältökenttiä, joita tilaaja haluaa ko. ohjelmistossa käyttää kiinteistön elinkaaren aikana. Ohjelmisto ei salli kuin yhden tavan tuottaa tietoa, jolloin se on tietosisällöltään samanlaista suunnittelutoimistosta riippumatta.

Pilvipohjaiset prosessit ovat jo todellisuutta

Tämän tyyppiselle toimintatavalle on jo otettu ensiaskeleet talotekniikan laiteluetteloiden tekemiseksi. Granlund Designer toimii pilvipalveluna ja sisältää muun muassa käyttäjien roolituksen ja tiedon historioinnin.

Laitehyväksyntäosiolla urakoitsija päivittää laitetiedot as-built –tasoisiksi ja samalla hoidetaan suunnittelijan tekninen laitehyväksyntä suoraan järjestelmän kautta. Työ tehdään rakentamisen aikana, kun sen tuottamiselle on selkeä tarve. Nykymallissahan huoltokirjakoordinaattori tekee viimeisen kahden viikon aikana taikoja, jotta saa rakennushankkeen osapuolilta paikkaansa pitävät tiedot laitteista ja järjestelmistä.

Tero Järvinen laitehyväksyntä
Kuva: Laitehyväksyntäprosessi rakennushankkeen aikana

Jos kiinteistömassan omistaja ottaa Granlund Designerin omaan käyttöönsä, pystyvät he asettamaan kaikki kohteidensa suunnittelutoimistot samalle viivalle. Jokainen tuottaa standardisoitua tietoa tilaajan käyttöön. Jokainen tuottaa tietoa siinä laajuudessa kuin tilaaja sitä tarvitsee.

Pilvipohjainen, standardisoitu tiedonhallinta on siis jo olemassa. Enää puuttuu sen käyttöönotto.

Audiovisuaalinen museo

Olen vuosien mittaan erikoistunut museoiden AV-suunnitteluun. En ole erityisemmin hakeutunut moiseen toimintaan, mutta ehkä alkusysäyksenä toimi nuorena yrittäjänä 2000-luvun alussa tehty ylläpitodiili Teatterimuseon kanssa. Hoidin heidän AV-tekniikkaansa ja näin siinä hommassa, mikä toimii ja mikä ei. Tein toimivia ratkaisuja ja sain siitä mainetta suunnittelijana. Lopulta pääsin suunnittelemaan näyttelyitä.

Museoissahan AV-tekniikka joutuu äärimmäiseen käyttöön. Ei nyt ihan 24/7, mutta melkein.

Kolmenlaisia museokokemuksia

Jaan mielessäni museot kolmeen eri kategoriaan.

Ykkönen on se perinteinen kettu vitriinissä ja paperilappu seinässä, jossa lukee KETTU ja sama latinaksi.

Kettu vitriinissä Muurinen
Ketun vitriinissä kuvasi tekstin kirjoittaja.

Kakkonen on sellainen, jossa tuo kettu on edelleen siellä vitriinissä, mutta paperilappu on korvattu tabletilla tai tietokoneella, jossa sitten kerrotaan ketun elämästä. Tässä siis jo käytetään AV-tekniikkaa informaation välittämiseen.

Kolmas museotyyppi on sellainen, jossa luodaan kävijälle kokonaisvaltainen kokemus.

Tällainen oli esimerkiksi Heurekan ilmastonmuutoksesta kertova Klima-X, jossa kahlattiin vesialtaassa kumisaappaat jalassa ja katsottiin, kuinka jäävuoret murtuvat mereen. AV-tekniikkaa käytettiin monipuolisesti tiedon välittämiseen, mutta tärkeimpänä kuitenkin kokonaisvaltaisen elämyksen tuottamiseen.

Näiden kolmen lisäksi on sitten olemassa hybridinäyttelyitä ja -museoita, jotka koostuvat näistä kolmesta kategoriasta eri tavoin.

Heureka ilmastonmuutos Muurinen
Heurekan Klima-X oli elämyksellinen kokemus museokävijälle. Kuva: Timo Muurinen.

Kokonaisvaltaiset kokemukset syntyvät monipuolisesta osaamisesta

Kolmostyypin kokonaisvaltaisen elämyksen luomiseen tarvitaan kaikki, mitä AV-tekniikalla voidaan tehdä.

Tarvitaan niin valo-, ääni- kuin kuvasuunnitteluakin. Lisäksi tarvitaan näyttelyarkkitehtuuria (lavastus), interaktiivista teknologiaa ja toimiva näyttelykäsikirjoitus, eli koko näyttelyn idea. Näyttelyinformaatio on usein saatavilla kävijän omaan päätelaitteeseen ja kävijäkokemuksia on mahdollista tallentaa webiin.

Tästä päästäänkin siihen, millaista on toimia tällaisessa kolmostyypin projektissa AV-suunnittelijana.

Suunnittelen parhaillaan Muumimuseota Tampereelle. Siitä on vahvasti tulossa kolmostyypin museo, jonka tulisi toimia immersiivisenä kokemuksena kävijälle. Siis sellaisena moniaistisena elämyksenä, joka mahdollistaa teokseen ”uppoamisen”.

Pääosa työstäni on toimia erilaisten sisältöä tuottavien työryhmien koordinaattorina. Tehtäväni on saada visuaalinen suunnittelu, äänisuunnittelu, valosuunnittelu, interaktiivinen media ja tekniikka toimimaan saumattomasti yhdessä.

Sisällöllisessä mielessä työni on varmistaa, että näyttelyn tekninen ”tyylilaji” on eheä ja tukea sisällöntuotannon työryhmiä prosessissa. Teknisessä mielessä työni on taas saada aikaan rajapinta, johon eri AV- järjestelmät kytkeytyvät ja ovat ohjattavissa. Myös teknisen toteutuksen kustannusseuranta kuuluu työhön.

Toimin siis eräänlaisena teknis-taiteellisena tuottajana, joka ehdottaa, miten erilaisia kokonaisuuksia kannattaa toteuttaa ja rajaa eri sisällöntuotantoryhmien tehtäviä realistiselle tasolle.

Esimerkiksi Tampereen yliopistosta tuleva interaktiivisen median tutkimusporukka ei voi ottaa vastuuta ylläpidosta museon auettua. Kuitenkin heille kannattaa antaa jokin osa toteutuksesta, koska he osaavat asioita, joita moni ei osaa. Seuraa ongelma, joka pitää ratkaista lopputuloksen kannalta parhaalla tavalla.

Pienin osa työstäni on perinteistä AV-suunnittelijan hommaa, eli dokumenttien tuottamista urakkavaiheeseen tai tarjouspyyntöpapereiden tekemistä.

Audiovisuaalisen tekniikan tulevaisuus

Väitän, että AV-tekniikka itse on suurelta osin museaalista. Museoissa ja näyttelyissä on edelleen erikoislaitteita, jotka tekevät erikoisasioita erikoisilla käskyillä ja protokollilla.

Koko muu maailma taas on yhtenäistynyt. Millä tahansa päätelaitteella saa Facebookin auki. Moni asia toimii drag and drop -periaatteella.

Ei ole mitään teknistä estettä sille, etteikö esimerkiksi museon AV-ohjausjärjestelmä voisi toimia nykyistä helpommin ja käyttäjä voisi tehdä itse omanlaisensa käyttöpinnan tablet-tietokoneiden tyyliin.  Näin ei vain ole. Vielä.

Mutta sinne ollaan menossa. Esimerkiksi suomalainen Genelec julkaisi ISE-messuilla Amsterdamissa verkotettavan kaiuttimen. Kaiutin toimii siis osana dataverkkoa. Tämänsuuntaista kehitystä ei voi pysäyttää. AV-tekniikasta tulee lopulta osa tavallista tietotekniikkaa.

Timo Muurinen-1_web
Kirjoittaja Timo Muurinen työskentelee projektipäällikkönä Granlundin esitystekniikassa. Lue lisää heidän osaamisestaan osaston Facebook-sivuilta.

 

Kun AV-tekniikasta tulee yhä helpompaa ja läpinäkyvämpää, suunnittelijan rooli muuttuu. Perustyö on jo nyt enemmän ja enemmän erilaisten verkkojen suunnittelua. Suunnittelijasta tulee vähitellen digitaalisen ajan tuottaja, sisällöntuotannon insinööri, jolla on oltava osaamista sekä sisällöstä että sen tuottamiseen tarvittavasta tekniikasta.

Suunnittelutoimistojen kannattaa ja pitää alkaa tehdä läheisempää yhteistyötä sisällöntuottajien kanssa. Asiakas tulee vaatimaan tulevaisuudessa kokonaisuuksia, joissa nimenomaan sisältö on keskeisenä osana. Tällaisia kohteita ovat periaatteessa kaikki, joissa sisältöä halutaan esittää elämyksellisellä tavalla.

Siinä on haastetta, mutta se on kiinnostavaa.

Digitaalisen tiedon ja elämysten välittäminen kasvaa – koko ajan.