Yhdessä olemme enemmän

Susanna Sairanen
Kirjoittaja Susanna Sairanen työskentelee Granlund Consultingissa.

Allianssimallit, Big Room-työskentely, ekosysteemit, joukkorahoitus, parvityöskentely, jakamistalous… Suuri osa tämän päivän uusista työskentelymalleista tai trendeistä liittyy yhteistyöhön tavalla tai toisella. Olennaista on erilaisten resurssien yhdistäminen yhteisen hyvän vuoksi. Yhdessä tekeminen paitsi tuo energiaa, innostavuutta ja uusia näkökulmia, myös mahdollistaa ratkaisut, joita ei voisi yksin saavuttaa.

Yhteistyön lisääntyminen on olennaista myös koko Suomen menestymisen kannalta. Sitran mukaan suomalaisen työelämän suurimpana haasteena ovat jäykät rakenteet ja teollisen ajan työkulttuuri. ”Ihmisten vahvuudet ja potentiaali pitää saada käyttöön” todetaan Sitran ”Uusi työ” – hankkeessa.

Tulevaisuudessa tarvittavat taidot

Howard Gardner
Harvardin yliopiston professori Howard Gardner on erikoistunut kognitiotieteeseen ja oppimiseen.

Jotta tulevaisuuden muutoksiin voidaan vastata, tarvitaan uudenlaisia taitoja.  Ehkä paras näkemys näistä taidoista on Harvardin yliopiston professori Howard Gardnerilla. Gardner on erikoistunut kognitiotieteeseen ja oppimiseen, ja tunnetaan parhaiten moniälykkyysteoriastaan. Gardner on kirjoittanut aiheesta useita kirjoja ja hänet on palkittu uraauurtavasta työstään useamman kerran. Olin syksyllä kuuntelemassa häntä, enkä ole ennen tavannut ihmistä, jolla on niin suunnaton määrä yleissivistystä, näkemystä ja halua jakaa tätä tietoa eteenpäin.

Vierailun aikana Gardner kertoi mm. näkemyksiään niistä taidoista, joita tulevaisuudessa tarvitaan (5 minds to the future). Tässä yhteydessä haluaisin nostaa niistä esille kolme:

Ensimmäinen on kyky luoda synteesejä, jonka yhtenä lähtökohtana on pystyä hyötymään erilaisista asiantuntijoista muodostetuista tiimeistä.

Toinen on toisten kunnioittaminen, jonka taustalla on kyky työskennellä erilaisten ihmisten kanssa, huolimatta heidän taustoistaan.

Viimeinen taito, eettinen mieli, on kyky toimia vastuullisesti ajattelemalla asioita kokonaisuuden kannalta, ei vain itsensä näkökulmasta. Eettinen mieli on myös luottamuksen yksi edellytys ja luottamus puolestaan aidon yhteistyön olennainen lähtökohta.

Laaja-alaista yhteistyötä

Myös suuret suomalaiset yritykset ovat ymmärtäneet yhteistyön tärkeyden. Esimerkiksi Sanoman uusi toimitusjohtaja Susan Duinhover tuo yritykseen uudenlaista ajattelua. Kilpailussa menestyäkseen Sanoma on valmis yhteistyöhön myös kilpailijoiden kanssa.

Kira-alalla puolestaan yhteistyön merkitys näkyy erityisesti vaativissa hankkeissa, joissa yhteistyö on jopa välttämätöntä. Tästä esimerkkinä on Meilahden Siltasairaalan talotekninen suunnittelu, jossa kaksi suurta suunnittelutoimistoa, Granlund ja Ramboll, suunnittelevat yhdessä 75 000 bruttoneliön trauma- ja syöpäsairaalan.

Myös asiakkaan, tilojen käyttäjän, kuunteleminen tulee entistä tärkeämmäksi. Tilat eivät voi jatkossa olla vain kustannus, sillä digitalisaation ja uudenlaisten työskentelytapojen myötä niiden on – kuten minkä tahansa muun resurssin – tuotava arvoa niiden käyttäjille. Miten voisi paremmin rakentaa tilat, jotka sopivat käyttäjän tarpeisiin, kuin tekemällä yhteistyötä käyttäjän kanssa? Käyttäjän näkökulmasta ajattelua avasikin Pekka Metsi viime kuun blogissaan.

Kiinteistöt yhteistyön tukena

Perinteiset toimistokäyttäjät tiivistävät tilojaan, mutta se ei tarkoita, että niistä halutaan luopua kokonaan. Yhteistyötä ei synny, jos ihmiset eivät kohtaa. Toimiston pitää olla houkutteleva ja siellä työskentelyn miellyttävää, jotta toimistolle tullaan ja jotta siellä viihdytään.

Hyvällä ylläpidolla ja työskentelyolosuhteilla voidaankin vaikuttaa hyvinvointiin, tuottavuuteen ja sitä kautta yrityksen tulokseen. Tulevaisuudessa työntekijöiden tyytyväisyys on entistä tärkeämpää sekä kiinteistön omistajien että niitä käyttävien yritysten kannalta. Yksi keino tukea käyttäjätyytyväisyyttä on Granlundin Pulse -palvelu, joka yhdistää käyttäjän ja kiinteistön hyvinvoinnin.GranlundPulse-1197_pienempi_logolla

Myös erilaiset yhteiskäyttötilat kasvavat merkittävää vauhtia. Yksi hienosti toimiva konsepti on Amsterdamissa toimiva Seats to Meet, jonka menestys perustuu siihen, että tilan käyttäjät ovat yhdessä enemmän kuin osiensa summa. Tätä tuetaan monilla tavalla, kuten ihmisten osaamista keräväällä softalla, yhteisillä tapahtumilla ja tietenkin tilasuunnittelulla. Global Coworking Forecast lupaakin ennusteissaan hyvää vuotta 2016 erilaisten yhteistilojen omistajille ja operaattoreille.

Kerro minulle ja unohdan. Opeta minua ja muistan. Osallista minut niin opin.

Otsikossa käytetty Benjamin Franklinin lause on edelleen – tai nimenomaisesti – 8860_webnykypäivää. Se soveltuu erinomaisesti myös nykyiseen työelämään, jossa jatkuva kehittyminen, oppiminen ja yhteistyö ovat avainsanoja menestyksessä.

Asiantuntijatyössä osaaminen ei ole vain yhden ihmisen takana. Yhteistyössä on mahdollista luoda synergiaa, löytää ketteriä ratkaisuja ja päästä tavoitteisiin nopeasti. Päätösten tekeminen on vahvemmalla pohjalla ja ihmiset sitoutuvat paremmin, kun pääsevät osallistumaan.

Yhteistyöhön pääsemiseen on onneksi olemassa työkaluja. Esimerkiksi Big room –työpajatyöskentely keskittyy juuri tähän. Työpajamenettelyllä kootaan toimijat saman pöydän ääreen ja sen avulla mahdollistetaan vuorovaikutus ja tiedon siirtyminen asiantuntijalta toiselle. Näin on mahdollista saada kaikkien osaaminen huomioitua ja löydetään nopeasti ja tehokkaasti oikeat ratkaisut. Asiakkailta saadun palautteen mukaan esimerkiksi Big Room -työskentely auttaa huomaamaan, että eri osapuolilla oli asioista samoja näkemyksiä ja että yhteinen kieli voi löytyä. Ihmiset eivät myöskään koe olevansa yksin asioiden kanssa.

Päätän tämän kertaisen blogin Howard Gardnerin lauseeseen. Mielestäni se on hienosti sanottu:

“We are the sum of whoever we worked with”

Susanna Sairanen työskentelee Granlundin Consultingilla ja haluaa kehittää kiinteistöjä palvelemaan paremmin ihmistä.

Digitalisaatio muuttaa myös tapoja tehdä

Granlundin strategia vuosille 2016-2020 saatiin valmiiksi hiljattain. Olin mukana strategiatyössä, jonka yhteydessä mietittiin muutosvoimia sekä trendejä, mihin maailma – ja erityisesti Suomi – on menossa.

konesalit_banneri

Digitalisaatiosta puhutaan paljon ja siinä nähdään huimasti potentiaalia liiketoiminnan kehittämisessä. Strategiatyössämme aihetta ei vielä suuresti päästy pöyhimään ja viemään käytäntöön, mutta asia jäi itselleni alitajuntaan pyörimään. Olen pohtinut, mitä tuo digitalisaatio omassa liiketoiminnassani tarkoittaa ja miten se näkyy toiminnan kehittämisessä tulevina vuosina?

Hiljattain yhden seminaarin jälkilöylyissä oivalsin viimein myös sen, että digitalisaatiossa ei todellakaan aina ole  kysymys uusista ohjelmista tai sovelluksista, vaan pikemminkin toimintatapojen muutoksesta. Koska Granlund on myös ohjelmistotalo, sitä tuleekin helposti  ajatelleeksi asioita vain ohjelmistojen kehittämisen näkökulmasta.

Digitalisaatio on mahdollistanut, ja tulee mahdollistamaan, valtavasti uusia toimintatapoja ja innovaatioita, mutta asioiden siirtyminen digitaaliseksi ei suinkaan automaattisesti tuo paljoakaan uutta, mikäli toimintatavat eivät muutu.

Digitaalisuus onkin työväline, jonka avulla toimintaa voidaan kehittää parempaan, tuottavampaan ja viisaampaan suuntaan – ja juuri tämä muutos tulee olemaan dramaattinen!

Tarkemmin asiaa pohdittuani, ei omasta työstäni tule mieleen juuri mitään kokonaisuutta, jossa digitalisaatio ei tarjoaisi uusia parempia toimintatapoja tai liiketoimintamahdollisuuksia. Tässä muutoksista muutamia:

Tapa tehdä duunia kehittyy 

Avotoimisto (jollainen meilläkin nykyisin on) oli jo hieno juttu – ja olen  kuullut siitä pelkästään positiivista palautetta. Digitalisaation mahdollistamana  voidaan kuitenkin kehittää tekemistä vielä viihtyisämpään suuntaan – ja samalla tehostaa tilankäyttöä. Vaihtoehtoja on paljon, kuten monitilaympäristöt. Virtuaalisen työympäristön voi jo nykyisillä mahdollisuuksilla pistää pystyyn vaikka koko tiimin voimin – silloinkin, kun kaikki ovat omilla kesämökeillään.

Kansainvälistyminen osaksi kaikkea

Digitalisaation myötä maiden rajat katoavat ja markkinat muuttuvat globaaleiksi.

Koulutus ei vaadi tiloja

Iso osa koulutuksesta voidaan järjestää virtuaalisesti ja se mahdollistaa useampia koulutuksia, jotka eivät ole sidottuja paikkaan tai välttämättä tiettyyn kellonaikaankaan. Lisäksi kansainvälisiin koulutuksiin osallistuminen on aikaisempaa helpommin toteutettavissa.

Työterveyslääkäri virtuaalimaailmassa

Ajanhan voi jo varata netistä, mutta en jaksa uskoa, että tulevaisuudessa jokaisen vaivan vuoksi tarvitsee enää mennä fyysisesti paikan päälle tavatakseen tohtorin. Ehkä jo viiden vuoden päästä pikkuvaivat hoituvat virtuaalisesti, aika näyttää.

Digitaalisuus ei korvaa aitoa vuorovaikutusta

Digitalisaatioinnokkuudessa ei kuitenkaan koskaan voi unohtaa ihmisten kohtaamisen tärkeyttä ja sosiaalista kanssakäymistä kasvotusten. Sen merkitys tiimityötä tekevässä asiantuntijaorganisaatiossa on ensiarvoisen tärkeä, eikä tämä muutu tulevaisuudessakaan.

Jari_Innanen
Jari Innanen työskentelee datacenter-projektien parissa.

Tiedonhallinnan tarve kasvaa

Digitalisaatio kasvattaa myös valtavasti tarvetta prosessoida tietoa ja lisää vaatimuksia kasvavalle tallennustilalle. Erään arvion mukaan kaikki maailman digitaalisena oleva tieto tulee kaksinkertaistumaan kolmessa vuodessa.

Tiedon prosessointi- ja tallennustehtaita tarvitaan siis valtavasti lisää, mikä lisää oman työni vetovoimaaa, sillä konesalien rakentamisen suunnittelussa ja konsultoinnissa on jatkossakin edessä mielenkiintoisia haasteita.

Kirjoittaja Jari Innanen toimii Granlundin konesalipalvelujen suunnittelujohtajana. Seuraa Jaria Twitterissä.

 

Audiovisuaalinen museo

Olen vuosien mittaan erikoistunut museoiden AV-suunnitteluun. En ole erityisemmin hakeutunut moiseen toimintaan, mutta ehkä alkusysäyksenä toimi nuorena yrittäjänä 2000-luvun alussa tehty ylläpitodiili Teatterimuseon kanssa. Hoidin heidän AV-tekniikkaansa ja näin siinä hommassa, mikä toimii ja mikä ei. Tein toimivia ratkaisuja ja sain siitä mainetta suunnittelijana. Lopulta pääsin suunnittelemaan näyttelyitä.

Museoissahan AV-tekniikka joutuu äärimmäiseen käyttöön. Ei nyt ihan 24/7, mutta melkein.

Kolmenlaisia museokokemuksia

Jaan mielessäni museot kolmeen eri kategoriaan.

Ykkönen on se perinteinen kettu vitriinissä ja paperilappu seinässä, jossa lukee KETTU ja sama latinaksi.

Kettu vitriinissä Muurinen
Ketun vitriinissä kuvasi tekstin kirjoittaja.

Kakkonen on sellainen, jossa tuo kettu on edelleen siellä vitriinissä, mutta paperilappu on korvattu tabletilla tai tietokoneella, jossa sitten kerrotaan ketun elämästä. Tässä siis jo käytetään AV-tekniikkaa informaation välittämiseen.

Kolmas museotyyppi on sellainen, jossa luodaan kävijälle kokonaisvaltainen kokemus.

Tällainen oli esimerkiksi Heurekan ilmastonmuutoksesta kertova Klima-X, jossa kahlattiin vesialtaassa kumisaappaat jalassa ja katsottiin, kuinka jäävuoret murtuvat mereen. AV-tekniikkaa käytettiin monipuolisesti tiedon välittämiseen, mutta tärkeimpänä kuitenkin kokonaisvaltaisen elämyksen tuottamiseen.

Näiden kolmen lisäksi on sitten olemassa hybridinäyttelyitä ja -museoita, jotka koostuvat näistä kolmesta kategoriasta eri tavoin.

Heureka ilmastonmuutos Muurinen
Heurekan Klima-X oli elämyksellinen kokemus museokävijälle. Kuva: Timo Muurinen.

Kokonaisvaltaiset kokemukset syntyvät monipuolisesta osaamisesta

Kolmostyypin kokonaisvaltaisen elämyksen luomiseen tarvitaan kaikki, mitä AV-tekniikalla voidaan tehdä.

Tarvitaan niin valo-, ääni- kuin kuvasuunnitteluakin. Lisäksi tarvitaan näyttelyarkkitehtuuria (lavastus), interaktiivista teknologiaa ja toimiva näyttelykäsikirjoitus, eli koko näyttelyn idea. Näyttelyinformaatio on usein saatavilla kävijän omaan päätelaitteeseen ja kävijäkokemuksia on mahdollista tallentaa webiin.

Tästä päästäänkin siihen, millaista on toimia tällaisessa kolmostyypin projektissa AV-suunnittelijana.

Suunnittelen parhaillaan Muumimuseota Tampereelle. Siitä on vahvasti tulossa kolmostyypin museo, jonka tulisi toimia immersiivisenä kokemuksena kävijälle. Siis sellaisena moniaistisena elämyksenä, joka mahdollistaa teokseen ”uppoamisen”.

Pääosa työstäni on toimia erilaisten sisältöä tuottavien työryhmien koordinaattorina. Tehtäväni on saada visuaalinen suunnittelu, äänisuunnittelu, valosuunnittelu, interaktiivinen media ja tekniikka toimimaan saumattomasti yhdessä.

Sisällöllisessä mielessä työni on varmistaa, että näyttelyn tekninen ”tyylilaji” on eheä ja tukea sisällöntuotannon työryhmiä prosessissa. Teknisessä mielessä työni on taas saada aikaan rajapinta, johon eri AV- järjestelmät kytkeytyvät ja ovat ohjattavissa. Myös teknisen toteutuksen kustannusseuranta kuuluu työhön.

Toimin siis eräänlaisena teknis-taiteellisena tuottajana, joka ehdottaa, miten erilaisia kokonaisuuksia kannattaa toteuttaa ja rajaa eri sisällöntuotantoryhmien tehtäviä realistiselle tasolle.

Esimerkiksi Tampereen yliopistosta tuleva interaktiivisen median tutkimusporukka ei voi ottaa vastuuta ylläpidosta museon auettua. Kuitenkin heille kannattaa antaa jokin osa toteutuksesta, koska he osaavat asioita, joita moni ei osaa. Seuraa ongelma, joka pitää ratkaista lopputuloksen kannalta parhaalla tavalla.

Pienin osa työstäni on perinteistä AV-suunnittelijan hommaa, eli dokumenttien tuottamista urakkavaiheeseen tai tarjouspyyntöpapereiden tekemistä.

Audiovisuaalisen tekniikan tulevaisuus

Väitän, että AV-tekniikka itse on suurelta osin museaalista. Museoissa ja näyttelyissä on edelleen erikoislaitteita, jotka tekevät erikoisasioita erikoisilla käskyillä ja protokollilla.

Koko muu maailma taas on yhtenäistynyt. Millä tahansa päätelaitteella saa Facebookin auki. Moni asia toimii drag and drop -periaatteella.

Ei ole mitään teknistä estettä sille, etteikö esimerkiksi museon AV-ohjausjärjestelmä voisi toimia nykyistä helpommin ja käyttäjä voisi tehdä itse omanlaisensa käyttöpinnan tablet-tietokoneiden tyyliin.  Näin ei vain ole. Vielä.

Mutta sinne ollaan menossa. Esimerkiksi suomalainen Genelec julkaisi ISE-messuilla Amsterdamissa verkotettavan kaiuttimen. Kaiutin toimii siis osana dataverkkoa. Tämänsuuntaista kehitystä ei voi pysäyttää. AV-tekniikasta tulee lopulta osa tavallista tietotekniikkaa.

Timo Muurinen-1_web
Kirjoittaja Timo Muurinen työskentelee projektipäällikkönä Granlundin esitystekniikassa. Lue lisää heidän osaamisestaan osaston Facebook-sivuilta.

 

Kun AV-tekniikasta tulee yhä helpompaa ja läpinäkyvämpää, suunnittelijan rooli muuttuu. Perustyö on jo nyt enemmän ja enemmän erilaisten verkkojen suunnittelua. Suunnittelijasta tulee vähitellen digitaalisen ajan tuottaja, sisällöntuotannon insinööri, jolla on oltava osaamista sekä sisällöstä että sen tuottamiseen tarvittavasta tekniikasta.

Suunnittelutoimistojen kannattaa ja pitää alkaa tehdä läheisempää yhteistyötä sisällöntuottajien kanssa. Asiakas tulee vaatimaan tulevaisuudessa kokonaisuuksia, joissa nimenomaan sisältö on keskeisenä osana. Tällaisia kohteita ovat periaatteessa kaikki, joissa sisältöä halutaan esittää elämyksellisellä tavalla.

Siinä on haastetta, mutta se on kiinnostavaa.

Digitaalisen tiedon ja elämysten välittäminen kasvaa – koko ajan.

Kohti 2020: ajatellaan käyttäjän näkökulmasta

granlund_2020_tunnusGranlund julkaisi uuden 2020-strategian helmikuussa.

Sen painopisteitä ovat ihmisten hyvinvoinnin nostaminen kaiken tekemisen tavoitteeksi, nykyisten liiketoiminta-alueiden markkinajohtajuuden vahvistaminen edelleen, kansainvälisyys ja uusien digitaalisten palvelujen jatkuva kehitys.

Emme varmasti osaa ennakoida kaikkia niitä muutoksia, jotka seuraavina vuosina meitä draivaavat.  Haluammekin aktiivisella kehittämisellä ja kokeilukulttuurin tukemisella pysyä dynaamisena.

Mallia muilta toimialoilta

Autojen kehitys käyttäjäystävällisyydessä  ja ”älykkyydessä” on ollut huomattavasti rakennuksia nopeampaa.  Massaräätälöinti on tuonut tehokkuutta prosesseihin ja lisää katetta. Airbnb parantaa asuntojen käyttöastetta ja Uber autojen. Businesslogiikat ovat muuttuneet.

Erilaiset digitaaliset palvelut ovat laajasti avanneet muiden kuluttajien palautteet valintoja tekeville ravintolan tai hotellin asiakkaille.

Tätä samaa saadaan varmasti myös kiinteistöalalle ja sen vaikutus tulee pääosin olemaan positiivinen. Laatu korostuu, mutta samalla tehokkuus on oltava pelissä mukana.  Tällaisessa kehityksessä Granlund on innolla mukana. Äskettäin julkaisema Granlund PULSE on hyvä esimerkki uudesta suunnastamme.

Talotekniikka möröstä mahdollisuudeksi

Julkisessa keskustelussa (mm. HS 27.1.) on taas kerran spekuloitu tekniikan lisääntymistä rakennuksissa ja sen mukanaan tuomia ilmiöitä. Hiukan kummalliselta tuntuu, että monilla muilla toimialoilla tekniikka on mahdollistaja, mutta rakennuksissa se on myös selvä uhka.

Tesla on parasta mistä autoilija voi haaveilla, mutta koneellinen ilmanvaihto rakennuksessa on mörkö.  Alamme pitää tietysti ensi sijaisesti katsoa peiliin – tällaiset mielikuvat eivät synny tyhjästä.

Uskallan kuitenkin väittää, että todellisuus ainakin ammattimaisesti hoidetussa toimitilamarkkinassa on huomattavasti näitä mielikuvia parempi. Mittaamme jatkuvasti omien projektiemme ja asiakkaittemme palautteita. Niissä kriisi ei näy. Toki inhimillisessä toiminnassa tapahtuu myös virheitä, ne pitää korjata ja minimoida haitat.

Selvää kuitenkin on, että talo- ja tietotekniikka lisääntyy rakennuksissa seuraavien vuosien aikana.

shutterstock_161089205

Tulevaisuus nähdään käyttäjän näkökulmasta

Seuraavassa on pohdittu tekijöitä, joissa meidän täytyy alana kehittyä ja sitä kautta kasvattaa asiakastyytyväisyyttä ja toivottavasti myös parantaa mainettamme.

1. Informaatio ja käyttöliittymät

Ongelma: Talotekniikassa kerätään paljon tietoa, mutta sitä ei juurikaan jaeta. Varsinkaan käyttäjille.  Kaikki toimistojen neukkareissa aikaansa viettävät tunnistavat ovenpielen kryptiset painikkeet ja pöydällä kiemurtelevan johtohelvetin.

Ratkaisu: Ajatellaan käyttäjän näkökulmasta. Määritellään automatiikka uudestaan ja tehdään siitä aidosti integroitu kokonaisuus. Ei siis vain rakennusautomaatio, vaan kaikki rakennuksen tietojärjestelmät.  Uudistetaan tilan käyttöliittymät täysin.

2. Tarvelähtöisyys

Ongelma: Liian montaa asiaa pyritään ohjaamaan ennalta esitettyjen kaavojen ja mallien mukaan. Lähtien tilantarpeesta, teknisten järjestelmien ohjauksesta aina ylläpidon johtamiseen. Teollisuuden käsite ”Performance Based” ei ole juurikaan jalkautunut kiinteistöihin.

Ratkaisu: Ajatellaan käyttäjän näkökulmasta. Voisiko kiinteistöalalle ”Performance Based” ollakin käyttäjälähtöinen. Säädetään lämpötilaa, ylläpidon intensiteettiä ja siivoustiheyttä jatkuvan käyttäjäpalautteen perusteella. Todellinen tilojen käyttö ja käyttäjien palaute ohjaa kiinteistöjen johtamista.

3. Yhteiset tavoitteet ja yhteistyö

Ongelma:  Välillä tuntuu, että rakennusprojekteissa ei lämpimiä tunteita sallita. Oman reviirin puolustaminen ja syyllisten löytäminen muista osapuolista ei edistä yhteistyötä. Johtaminen keskittyy liikaa aikatauluihin ja rahan kulumiseen silloinkin, kun pitäisi saada ihmiset tekemään laadukasta ja tehokasta yhteistyötä.

Ratkaisu:  Ajatellaan käyttäjän näkökulmasta. Jos mahdollista otetaan käyttäjä mukaan alusta. Tehdään tavoitteet niin, että niitä voidaan helposti kommunikoida myös käyttäjälle. Allianssityyppiset mallit ovat jo tuomassa tähän osaan ratkaisumalleja rakentamisessa. Niitä lisää.

4. Tuki käyttöönotolle ja käytölle

Ongelma:  Käyttäjän näkökulmasta ehkä herkin vaihe on uuden tilan käyttöönotto. Ensi vaikutelma on tärkeä. Mutta ammattilaisilla on jo kiire seuraavaan projektiin, varsinkin jos suurin osa laskuista on jo maksettu. Panostus jää liian vähäiseksi.

Ratkaisu: Ajatellaan käyttäjän näkökulmasta.  Aika yksinkertaisia asioita kuten tehdään suunnitelma, ollaan läsnä, tuetaan fiksuilla tietojärjestelmillä ja ohjeilla. Annetaan käyttäjälle vaikutelma, että joku aidosti välittää ja panostaa asiaan.  Ja hoidetaan asiat niin, että tavoitteet myös toteutuvat.

5. Läpinäkyvyys kaikessa toiminnassa

Ongelma: Helsingin parhaat sushipaikat löytää helposti useankin sovelluksen kautta. Mutta mistä löytyvät todellisten loppuasiakkaiden palautteet potentiaalisesta vuokrauskohteesta tai urakoitsijasta tai konsultista?  Rakennus- ja kiinteistöalan sisällä kuulee kyllä sekä hyvin että huonosti menneistä projekteista. Mutta ulospäin tieto ei kiiri.

Ratkaisu:  Ajatellaan käyttäjän näkökulmasta ja tehdään palautteesta ymmärrettävää. Mistä löytyisi oman alamme reaaliaikainen palautteenantokanava? Ralassa meillä on jo pohja olemassa. Lisää dataa ja paremmin jakeluun.  Laatu korostuu ja ”kusettajat” karsiutuvat.

6. Avoin, yhteensopiva data

Ongelma:  Parempaa sovellusympäristöä  IoT/BigDatan hyödyntämiselle kuin kiinteistöt on vaikeaa keksiä. Data ei juurikaan liiku varsinkaan kiinteistöjen ulkopuolelle. Tietomallit ovat arkipäivää suunnittelussa, mutta niiden elinkaari jää harmittavan lyhyeksi.

Ratkaisu: Ei tehdä Suomessa räätälöityjä malleja, vaan osallistutaan kansainväliseen kehitystyöhön. IFC ja verkkojen tiedonsiirtostandardit ovat tästä hyviä esimerkkejä. Muutetaan asennetta, eli jaetaan tietoa omista järjestelmistämme ilman vastinetta. Ei käytetä suljettuja järjestelmiä. Kyberturvallisuus nousee haasteeksi eikä sinisilmäinen voi olla.  Vain avaamalla yleisiä ja yksityisiä tietovarastoja saamme sitä kuuluisaa kehityspöhinää alallemme.

Pekka_Metsi
Pekka Metsi on Granlundin toimitusjohtaja. Hän twiittaa tunnuksella @p_metsi

Kuusi pointtia ei mullista maailmaa, mutta vie sitä oikeaan suuntaan.  Pointteja toivotaan lisää keskustelun kautta.

Mutta pointteja tärkeämpää on konkretia. Eli toimeen ryhtyminen. Jos me emme tee, niin joku muu tekee meidän puolestamme.

Ja tämä kehitys on jo alkanut.

Työelämässä jokaisen rohkeus ratkaisee

Suomalaiset toivovat vuodelta 2016 rohkeutta ja johtajuutta. Tämä oli yhteenveto Helsingin Sanomien vuoden vaihteessa teettämästä kansalaiskyselystä.

Olen harrastanut partiota ja se on harrastus, jossa johtaminen on läsnä kokoajan. Partio on hyvä harrastus myös siksi, että siinä oppii, että johtajuutta ja rohkeutta on hyvin monenlaista.

03 partiotaitokisat 2011
Kuva: Suomen Partiolaiset http://www.partio.fi

Esimerkki. Järjestimme metsäviikonlopun, jossa suunnistettiin. Yksi lapsiryhmä eksyi viimeisellä rastivälillä ja tuli jo pilkkopimeä. Eksynyt ryhmä pysyi tyynenä, rohkeana, minkä lisäksi joukosta löytyi johtajuutta siitä, miten nyt toimitaan. Suunnistuksen järjestävä ryhmä teki päätöksiä, miten etsintöjä tehdään ja päättää milloin tuli aika kutsua poliisi apuun.

Viranomaisten avustuksella lapset löytyivät muutaman tunnin kuluttua ja kaikki nukkuivat yönsä lämpimässä. Uudenlaista johtajuutta ja rohkeutta tarvittiin, kun ymmärrettiin, että vanhemmathan tässä eniten pelästyivät. Seuraavana päivänä järjestettiin tilaisuus vanhemmille, joka vedettiin kunniakkaasti läpi.

Akuutin tilanteen ratkettua tehtiin vielä päätöksiä siitä, millaisia muutoksia niin sanottuun perustoimintaan tehdään. Lähtökohdat olivat kuitenkin kunnossa. Lapset olivat selvinneet hienosti toiseksi viimeiselle rastille asti, ja herpaantuessaankin he selvisivät tilanteesta esimerkillisesti.

Kenellä tässä tilanteessa oli eniten rohkeutta tai parasta johtajuutta?  Lapsella, joka otti tilanteen haltuun pimeässä metsässä? Nuorella, joka teki päätöksen kutsua lisäapuja etsintään? Vai nuorella aikuisella, joka tyynesti otti vastaan lasten vanhemmat?

Vastaus toki on, että kaikkien rohkeutta ja johtajuutta tarvittiin. Jos yksikin olisi puuttunut, tilanne oli päättynyt hyvin eri tavalla.

Millaista on rohkeus työelämässä?

Asiantuntijaorganisaatiossa jokainen työntekijä johtaa ja jokainen on rohkea.

Jos partioesimerkistäni vetää yhtymäkohtia työelämään, voi kysyä samaan tapaan, kenellä työyhteisössä on eniten rohkeutta tai parasta johtajuutta?

RW_OlliSalo2
Kuva: Suomen Partiolaiset http://www.partio.fi

Asiantuntijalla, joka ratkoo haasteita ja keksii se olennaisen? Projektipäälliköllä, joka saa projektitiimin toimimaan saumatta? Esimiehellä, joka huolehtii ryhmänsä työkannasta? Yritysjohtajalla, joka tekee uuden yrityskaupan?

Jälleen vastaus on sama: kaikkien rohkeutta ja johtajuutta tarvitaan ja jos yksikin puuttuu, tilanne päättyy hyvin eri tavalla.

Idolista oppia

Kuinka siis löytää itse itsestään oikeanlaista sekä omanlaista johtajuutta ja rohkeutta?

Johtajuus ja rohkeus ovat vahvasti sidottuna oman persoonaan ja temperamenttiin, joten itsetutkiskelu on suotavaa. Koulutusta ja kirjoja on. Elämänkokemus on myös yksi hyvä. Harvemmin tulee kuitenkaan keskusteltua siitä, että kuka johtaja on itse kukin idoli, esikuva tai roolimalli. Näitä on hyvä olla. Kuka on siis sinun idolisi?

Koska itsensä johtaminen on tärkein osa-alue, on hyvä katsoa lähelle. Kenellä lähipiirissä tuntuu olevan homma hanskassa? Mitä häneltä voisi oppia?

Idoli, roolimalli tai esikuva löytyy todennäköisimmin jostain kauempaa. Ehkäpä täysin eri toimialalta, maailmalta tai historiasta. Jotta idolia voi kunnolla fanittaa, häntä ei voi tuntea hyvin, mutta hänen ominaisuuksiaan täytyy ihailla ja ammentaa niistä itselleen.

Nyt pahoittelut kaikille esimiehille. Idoli ei käytännössä koskaan ole oma esimies. Esimiestä pääsee liian lähelle ja hänet näkee kokonaisuutena.

Jos olet esimies, jota kunnioitetaan, voit tuulettaa! Silloin on jo hyvin todennäköistä, että olet jonkun toisen osaston henkilöiden silmissä idoli.

GC_Miia_Anttila

Kirjoittaja on 1.6.2015 perustetun Granlund Consulting Oy:n toimitusjohtaja, jolle vuoden 2015 tärkeimpiä teemoja olivat rohkeus ja johtajuus. Kun tekee työelämään liittyviä isoja liikkeitä, asiasta tekee mittavan Due Diligencen. Kun kaikki riskit ja mahdollisuudet on kartoitettu, viimeiseksi kysymykseksi jää: löytyykö minusta tarpeeksi rohkeutta?

Huonosta säästä hyvään sisäilmaan

Oletko masentunut tämän talven masentavasta säästä? Kukapa ei olisi.

Enimmäkseen taivaalta tulee vettä, ja se lyhyt hetki, kun saimme nauttia lumesta , oli ulkona paukkupakkaset. Sääennusteista on yritetty epätoivoisesti löytää merkkejä paremmasta, mutta vielä sellaista ei ole näkyvissä.

Mutta miksi me oikeastaan olemme niin kiinnostuneita päivän säästä, kun länsimaissa ihmiset viettävät keskimäärin 90 prosenttia ajastaan sisätiloissa? Eikä tänä talvena kyllä ole tullut oltua ulkona edes tuota 10 prosenttia, joka tarkoittaisi noin kahta ja puolta tuntia päivässä.

GranlundPulse-0455_pieni

Olisiko sääennustetta olennaisempaa keskittyä sisäilman olosuhteisiin?

Hengitämme muuten vuorokaudessa hengitämme ilmaa 15 kilon edestä ja suurin osa siitä ilmasta nautitaan sisätiloissa. Jos määriä vertaa keskimääräiseen ruuan määrään (1-2 kiloa) ja veden juontiin (2 kiloa), alkaa ymmärtää, miten isosta asiasta on kyse.

Ruuan laadusta kyllä puhutaan paljon, mutta missä on ilmanlaatukeskustelu? Yleensä nämä keskustelut keskittyvät homekoulujen ongelmiin, mutta mitä jos haluaisin nauttia erinomaisesta sisäilmasta muutoinkin. Mistä sitä saa? Mistä tiedän, että hengitin hyvää sisäilmaa kun se ei tuoksu tai maistu miltään? Eikö kaikilla tulisi olla oikeus tietää oman sisäilmansa laatu?

Voisiko tulevaisuudessa kiinteistön käyttäjä saada vaivattomasti tietoa sisäilmasta, jossa oleskelee? Voisiko tieto olla myös kaikille avointa, aivan kuten tällä hetkellä voimme seurata pääkaupunkiseudun ulkoilman laatua HSY:n nettisivuilla?

Ainakin itse vanhempana olisin kiinnostunut seuraamaan omien lapsieni sisäilman olosuhteita päiväkodissa ja koulussa. Toivoisin myös ilman muuta, että työnantajani panostaisi sisäilmaan olosuhteisiin, sillä tiedän, että hyvillä olosuhteilla on vaikutusta terveyteen ja tuottavuuteen.

Ehkä tulevaisuudessa toimitilamarkkinoilla merkittäväksi vuokrasopimuksen kriteeriksi tuleekin sisäilman laatu. Pääasiassa toimistotyötä tekevissä yrityksissä liiketoiminnan kuluista noin 90 prosenttia muodostuu henkilöstökuluista, joten ihmisten hyvinvoinnilla on merkitystä.

GranlundPulse-1043_pieni

Mitattu ei ole yhtä kuin koettu

Me ihmiset olemme kaikki erilaisia, joten ei ole yllätys että mieltymyksemme esimerkiksi sisäilman lämpötilan suhteen vaihtelevat.

Siten, vaikka kuinka tarkkaan mittaisimme ja säätäisimme sisäilman lämpötilaa vastaamaan teoreettisesti hyvää tasoa, emme koskaan voi miellyttää kaikkia. Käyttäjätyytyväisyyskyselyjen tulokset toimistokiinteistöistä kertovat surullista luettavaa koettujen olosuhteiden osalta.

Vain 40 prosenttia käyttäjistä on tyytyväisiä sisäilmaan. Millä toisella toimialalla tällaisia tyytyväisyysprosentteja voitaisiin hyväksyä?

Tutkimuksien mukaan sisäilman olosuhteilla on suurin vaikutus tilojen käyttäjien tyytyväisyyteen, joten sen parantamiseen kannattaisi satsata.

Satunnaisesta seurannasta jatkuvaan

Tyypillisesti nykyiset käyttäjätyytyväisyyskyselyt toteutetaan kerran vuodessa. Miten tällaisissa kyselyissä vastaajat arvioivat olosuhteet? Perustuuko se viimeisimmän päivän tai viikon havaintoihin vai siihen yksittäiseen kuumaan päivään edellisenä kesänä?

Useilla muilla toimialoilla tyytyväisyyttä kysytään heti sen jälkeen kun palvelua on käytetty.

Ihasalo Heikki 2
Kirjoittaja on Granlundin johtava asiantuntija

Olisiko siten parempi siirtyä olosuhdekyselyjenkin osalta jatkuvampaan palautteen keruuseen? Silloin palautteet vastaisivat varmasti paremmin koettua.

Toivoisin lisäksi koettujen olosuhteiden osalta avoimuutta tuloksista. Esimerkiksi hotellien ja ravintoloiden palvelujen ja tarjoilujen arviointi on meille jo arkipäivää. Voisimmeko samalla tapaa arvioida kokemiamme sisäilman olosuhteita?

Tällainen avoin palaute olisi ainakin itseni pelastunut muutamilta hikisiltä hotelliyöpymisiltä. Kaikissa paikoissa tieto siitä, että hotellissa on ilmastointi, ei takaa sitä että ilmastointi todellisuudessa toimii.

 

Puolivalmiissa maailmassa

8386_web

Olen ammatiltani konsultti ja ylpeä siitä. Suomi-konsultti -sanakirjan mukaan:

Konsultti: Suomen arvostetuimmat ammatit -listalla hyvissä tarkkailuasemissa heti teurastajan jälkeen; nimi tulee englanninkielisistä sanoista Con = huijata ja Insult = loukata.

Suomen hauskin vitsi 2014 käsittelee sekin konsulttien toilauksia. Miten sitä tulikaan aikanaan valittua näin hauska ammatti?

No, konsultin ammatti on vähän kuin avioliitto: se ei yleensä ole ensisijainen päämäärä, mutta lopulta siihen päädytään. Itsekin olin sekalaisissa työtehtävissä kunnilla ja rakennusalalla ja sitten erinäisten vaiheiden jälkeen ryhdyin näihin hommiin.

Wikipedian mukaan konsultti on ammattilainen, joka tarjoaa asiantuntija-apua tai neuvoja monella eri toiminnan tai tekniikan alalla. Useimmat omat asiakkaani ovat kuntien tai niiden kiinteistötoimen johtoa. Tunnen, että minulla on heille annettavaa. Taustani takia tunnen hyvin kuntien elämää, sidosryhmiä ja toiminnan haasteita. On helppo asettua asiakkaiden asemaan. Toisaalta pystyn näkemään asiat tavalla, johon en itse ollut kykenevä työskennellessäni kunta-alalla. Silloin asioiden jatkuva, päälle kaatuva virta esti näkemästä suurempia kokonaisuuksia. Nyt minulla on aikaa keskittyä yhteen asiaan kerrallaan ja hahmottaa asioiden välisiä yhteyksiä, suurta kuvaa.

Heikki Lonka
Heikki Lonka tekee Granlundilla mm. palveluverkkoselvityksiä.

Teen oikeastaan sitä mikä entisessä elämässäni oli kaikkein hauskinta, mutta johon oli vähiten aikaa: toiminnan kehittämistä. Minä ja työtoverini selvitämme taustoja, kuuntelemme ihmisiä ja saatamme heitä yhteen pohtimaan toimintaa uudesta näkökulmasta. Kaiken tämän pohjalta luomme uusia laskentamalleja ja muita välineitä, jotka tekevät työstä helpompaa.

Kunnat ovat monella tapaa samankaltaisia, mutta niillä on vaikeuksia oppia toisiltaan. On ajanpuutetta ja etäisyyttä. Tässä me voimme auttaa siirtämällä oppia ja tietoa kunnasta toiseen. Yhden asiakkaan kanssa kehitettyä ratkaisua voidaan usein soveltaa lähes sellaisenaan jossain muualla. Kokoamamme tietokanta on myös arvokas, sen avulla voi verrata omaa tasoaan muihin.

Kunnat ovat monella tapaa samankaltaisia, mutta niillä on vaikeuksia oppia toisiltaan.

Konsulttisuhteen voi nähdä yhtenä työsuhteen muotona: sen sijaan, että palkataan henkilö pitkäksi aikaa ja tekemään monia asioita, hänet palkataan väliaikaisesti ja tekemään yhtä asiaa. Maailmamme monimutkaistuu koko ajan.  Jos jokaiseen asiantuntemusta tarvitsevaan asiaan palkattaisiin oma kokopäiväinen henkilö, heitä olisi mahdoton työllistää järkevästi.

Työsuhteen luonteen vuoksi konsultti ei pääse turhautumaan. Kun tehtävä on suoritettu, siirrymme seuraavaan paikkaan. Työn alla on useita tehtäviä kerrallaan. Mikä parasta: olemme mukana vain silloin, kun asioita kehitetään ja ne menevät eteenpäin. Osallistumme työelämän parhaisiin hetkiin.

Mukavinta on silloin, kun kokee todella auttaneensa. Usein tunne on ihan henkilökohtaisella tasolla: osallistuin tuon ihmisen elämään, tuin häntä ja tein hänen elämästään ainakin pikku hitusen parempaa.

Me konsultit osallistumme työelämän parhaisiin hetkiin.

Ihmiselämän luonne on sellainen, että mikään ei ole koskaan valmista. Kun yhden nurkan saa kuntoon, niin toinen repsahtaa. Niin sen kuuluu ollakin. Valmiissa maailmassa eläminen olisi kuolettavan tylsää. Ainakin meille konsulteille, koska silloin meitä ei tarvittaisi.

Turvallisuus on luottamusta

Kyberturvallisuusbuumissa ei näy laantumisen merkkejä. Onkin ilahduttavaa huomata kuinka kattavasti ja vakavasti eri tahot ovat ottaneet toimintaansa kohdistuvien riskien hallinnan myös kyberturvallisuuden saralla.

Ylilyönneiltäkään ei aina voida välttyä ja onkin tarpeen myös muistuttaa kyberturvallisuuden kahdesta eri ”maailmasta”, jotka nivoutuvat yhteen: digitaalinen ja fyysisen maailma.

turva

Turvallisuus on fyysistä ja digitaalista

Vallitsevassa turvallisuuskeskustelussa tuntuu tämä ns. perinteinen, eli fyysinen turvallisuus, jäävän usein taka-alalle. Jää usein sellainen kuva, että suurimmat uhat tulevat ja myös suurimmaksi osaksi riskit toteutuvat vain digitaalisessa maailmassa, jossa tietoturvallisuuskäytänteillä on suuri merkitys.

Tämä on toki ymmärrettävää ja näin usein onkin, koska digitaalinen maailma tuo roistot, häiriköt ja muut pahantekijät aivan lähituntumalle, vaikka fyysisesti olisivatkin maapallon toisella puolella. Aina ei kuitenkaan tule mieleen tai muistaneeksi, että kyseistä digitaalista maailmaa ei olisi olemassakaan ilman fyysistä infrastruktuuria.

Fyysinen maailma mahdollistaa digitaalisen maailman olemassaolon ja siten fyysisen maailman riskejä ei sovi unohtaa. Fyysisen maailman turvallisuusriskien hallitsemiseksi on jo vuosia käytetty turvallisuussuunnittelua, joka kuitenkin viime vuosina on kokenut arvostuksen puutetta.

Turvallisuutta, kuten ”aina on tehty”?

Talotekniikassa turvallisuussuunnittelu käsitetään usein vain erilaisten turvallisuusteknisten järjestelmien suunnitteluna kiinteistöön. Viime vuosien vallitseva mentaliteetti on usein ollut, että kyseessä on vain sähkösuunnittelun sivujuonne.

Turvallisuussuunnittelu voi perustua kokemukseen, tapoihin ja tottumuksiin, tai harkittuun strategiaan. Valitettavan usein kyseessä onkin tapa tai tottumus tehdä asiat samalla tavalla kun on tehty jo vuosia riippumatta siitä, että maailma on muuttunut ympärillä.

Tällöin riskinä on, että ennen hyväksi havaitut toimintatavat ovat muuttuneet jo osittain toimintaa haittaaviksi tekijöiksi tuomatta minkäänlaista lisäarvoa itse liiketoiminnalle. Turvallisuusteknisten järjestelmien lähtökohtainen tarkoitus on kuitenkin häiriöttömän liiketoiminnan turvaaminen, riskien pienentäminen ja häiriötilanteesta toipumisen edistäminen.

9063_web
Kirjoittaja Janne Helenius on Granlundin turvallisuuskonsultti.

Turvallisuus vaatii luottamusta

Turvallisuusjärjestelmien suunnitteleminen ja rakentaminen ei ole vaikeaa. Vaikeaa sen sijaan on suunnitella ja luoda sellaiset järjestelmät, jotka hyödyttävät liiketoimintaa nyt ja lähitulevaisuudessa huomioiden alati muuttuvat liiketoimintaympäristöt ja tavat tehdä työtä.

Vieläkin vaikeampaa on luottamuksen, joka turvallisuusajattelussa on yksi olennaisimmasta tekijöistä, luominen. Ilman luottamusta ei ole turvallisuutta ja ilman riittävää turvallisuutta ei ole luottamusta.

Kokemuksesta voin todeta, että turvallisuudesta, esim. turvallisuussuunnittelu tai turvaurakointi, ollaankin usein valmiita maksamaan enemmän, jos sen toteuttaa riittävän luottamuksen omaava taho.

Yhtenä turvallisuusprojektien kilpailutuksen ongelmakohdista onkin, miten saadaan määriteltyä riittävät kriteerit palveluntarjoajan luottamuksen osoittamiseen.

Miten yhdistää vaivaton, helppokäyttöinen ja turvallinen?

Turvallisuussuunnittelussa joudutaan jatkuvasti tasapainoilemaan riittävien suojaustoimenpiteiden, ulkoisten – ja liiketoiminnallisten – ja vaivattomuus vaatimusten välimaastossa. Järjestelmien tulisi mahdollistaa ketterä ja vaivaton liiketoiminta ja samaan aikaan suojata riittävän hyvin yrityksen intressejä.

On sanomattakin selvää, että kompromisseja joudutaan aina tekemään.

Suuntaus järjestelmien toiminnallisuudessa on viime vuosina ollut vaivattomampaan, helppokäyttöisempään ja verkottuneeseen ympäristöön. Turvallisuussuunnittelussa se olennainen osa ei olekaan se, onko järjestelmä sähköteknisesti oikein rakennettu vaan ennen kaikkea se, onko toiminnallisuus oikein rakennettu koko vallitsevaan laajaan liiketoimintaympäristöön.

Onko tunnistettu oleelliset riskit, joita halutaan poistaa tai riittävästi hallita ja onko nämä kontrollikeinot linjassa muun liiketoimintaprosessien kanssa? Turvallisuussuunnittelu on helppoa, mutta se on myös haaste, josta vain harvat selviytyvät lopulta kuivin jaloin.

Kertaluontoisesta TDD-prosessista rullaavaan toimintaan

Kirjoittaja: Ville Reinikainen

Kiinteistökauppamarkkinoilla on ollut viime aikoina vauhdikasta. Muun muassa matala korkotaso ja rahoituksen saatavuus ovat vilkastuttaneet kiinteistökauppaa Suomessa. Saatavilla olevien tietojen perusteella sama meno jatkuu tänäkin vuonna ja kauppoja tullaan tekemään paljon.

En ole pätevä henkilö ennustamaan kiinteistökaupan kehitystä tämän laajemmin (ja tuossakin taisi olla jo vähän liikaa). Ajattelin kuitenkin tässä blogissa tarkastella vilkasta kiinteistökauppamarkkinaa teknisten due diligence -selvitysten (TDD) näkökulmasta. Tämä on itselleni huomattavasti tutumpi aihepiiri kuin kiinteistökauppamarkkinan kehittyminen.

Aihe on tuttu, koska vilkkaasta kiinteistökaupasta muodostuu loogisesti voimakasta kysyntää myös TDD-sektorille. Tähän kysyntään vastaamisen parissa olemme painiskelleet melkoisella urakalla viime kuukausina ja vuosina. Ja hyvä niin, että töitä riittää tehtäväksi.

Granlund Consulting Omaisuudenhallinta www

Mikä ihmeen TDD?

TDD-selvityksen tarkoituksena on nostaa esiin kaupan kohteena olevan kiinteistön merkittävimmät tekniset riskit ja niiden kustannusvaikutukset. Tekniset riskit liittyvät yleisimmin kiinteistön kuntoon ja käyttöön.

Keskeisiä TDD:n tuloksia ovat muun muassa arvio kiinteistön korjausvelan hallintaan sisältyvistä investointikustannuksista (Capex) esimerkiksi 10 vuodelle sekä kohteen operatiiviseen ylläpitotoiminnan vuositason kustannukset (Opex) nykykunnossa.

Tämän lisäksi TDD-selvityksessä kannattaa huomioida myös muita osa-alueita, kuten kohteen kaava-, rakennuslupa- ja rasiteasioihin liittyviä riskejä sekä arvioida kohteen energia- ja ympäristötehokkuutta elinkaarivaikutusten näkökulmasta.

Yhtä kaikki, selvityksen tulisi, kauppatilanteen sopimusneuvotteluja ja päätöksentekoa varten, antaa sovitussa laajuudessa mahdollisimman hyvät tiedot asiakkaalle kohteen teknisestä suorituskyvystä sekä siitä aiheutuvista kustannuksista kohteen ylläpidon aikana.

Millainen on ”tyypillinen” TDD-projekti

TDD-projekteille on tyypillistä, että niitä tehdään kireällä aikataululla suurille kiinteistöjoukoille kerrallaan ja vieläpä sesonkiluonteisesti niin, että pahimmat ruuhkat ajoittuvat juhannuksen ja vuodenvaihteen lähimaastoihin.

Kevyimmilläänkin tehtynä, laadukkaan ja luotettavan lopputuloksen saavuttamiseksi, TDD-projekti vaatii aina vähintään kolmen asiantuntijan (rakenne, LVI ja sähkö) fyysistä, matkoineen useamman tunnin kestävää, kohdekäyntiä. Työtunteja palaa siis lyhyessä ajassa paljon, jos kolmen viikon aikana pitää katselmoida esimerkiksi 30 kohdetta ympäri Suomea sekä raportoida englanniksi. Tämä aiheuttaa voimakasta painetta sopivien resurssien saatavuudelle, jonka vuoksi päteviä tekijöitä haalitaan joskus kasaan myös yhteistyössä useamman toteuttajan voimin.

Projektia ei kuitenkaan voi toteuttaa hajanaisilla resursseilla hätäisesti kasaan vedettynä. TDD-tuloksilla saattaa olla merkittäviä vaikutuksia kauppasopimukseen. Onpa joskus kaupat kokonaan peruuntuneetkin TDD –löydösten pohjalta.

TDD-projektiryhmältä vaaditaankin omien substanssialueiden vankan ymmärtämisen lisäksi ripaus poikkitieteellisyyttä, kykyä etsiä oleellinen tieto tehokkaasti ja konsultointitaitoa sekä yhdistää että välittää nämä oleelliset tiedot kiinteistökauppaprosessin hyödyksi.

Voisiko jotain tehdä toisin?

Ja vaikka tekijät ovat päteviä ja lyhyessä ajassa tehdään laajaan tietoon pohjautuen parhaat mahdolliset johtopäätökset TDD-raportille, herää silti muutamia kysymyksiä:

  • onko TDD pakko toteuttaa aina koko laajuudessaan ja niin järkyttävän lyhyessä ajassa?
  • löytyisikö keinoja varmistaa, että mahdollisimman laajat ja oikeat tiedot olisivat varmuudella käytettävissä TDD:n laatimisen hetkellä?
  • olisiko kohteen vuokralaistoiminnan vaikutukset investointeihin (esim. vuokrasopimuksen kesto ja toiminnan luonne) paremmin huomioitavissa TDD-prosessin aikana?
  • voitaisiinko TDD-raporttien laajaa tietomassaa hyödyntää tehokkaammin ylläpidon prosesseissa kauppatilanteen jälkeen?

Oikeastaan viimeinen kysymys käännettynä voisi hyvinkin vastata kolmeen ensimmäiseen kysymykseen: voitaisiinko ylläpidon prosesseja kehittää palvelemaan paremmin kauppatilanteen tarpeita ja TDD-raportointia?

Kysymys ei ole monimutkaisista asioista, mutta jonkin verran uutta ajattelua nykyisten ylläpitoprosessien osalta tarvitaan. Samalla voitaisiin kehittää normaalia ylläpidon tekemistä palvelemaan TDD:n lisäksi paremmin myös kiinteistöihin kohdistuvien investointien suunnittelua ja budjetointia sekä vuokralaisyhteistyötä.

Lisää rullaavuutta

Tällä hetkellä monessa organisaatiossa kiinteistöihin kohdistuvien investointien budjetointi tapahtuu kerran vuodessa kovalla tohinalla aiheuttaen tekijöilleen valtavia aikatauluhaasteita. Tilanne on hyvin vastaava kuin TDD-hankkeissa ja käsiteltävät asiatkin voittopuolisesti täysin vastaavat.

Ville_Reinikainen
Kirjoittaja Ville Reinikainen työskentelee toimialajohtajana Granlund Consultingissa.

Vaihtoehtoisesti investointien suunnittelun voisi hoitaa rullaavasti vuoden aikana kuntoon. Siis siten, että budjetoinnin käynnistyessä valtaosa askelmerkeistä olisi valmiina ja voitaisiin keskittyä hyvien lähtötietojen pohjalta hankkeiden aikatauluttamiseen ja priorisointiin.

Rullaava investointien suunnittelu antaisi myös hyvän mahdollisuuden edistää vuokralaisten kanssa tehtävää yhteistyötä ylläpitovastuiden hoitamisessa. Huonoimmalla tolalla vuokralaisyhteistyö taitaa olla triple net -kohteissa, joissa yhteistyö on tiivistä vuokrasopimusta laadittaessa, sen päättyessä ja ongelmatilanteissa, mutta muuten on melko rauhallista.

Jos yhteistyötä ylläpitovastuiden hoitamisessa ja investointien suunnittelussa tehtäisiin rullaavasti, voisi kuvitella, että reaktiivisen toiminnan sijaan päästäisiin proaktiivisuuteen. Tätä kautta saavutettaisiin paremman asiakastyytyväisyyden lisäksi kustannussäästöjä ja tarkoituksenmukaisempaa toimintaa. Lisäksi vuokrasopimuksen muutostilanteissa osapuolilla olisi hyvä käsitys sopimusvelvoitteiden hoitamisen tilasta.

Yhteistyötä, luotettavuutta ja parempaa kattavuutta

Kun edellä kuvatun rullaavan toiminnan pohjaksi otetaan omistajan kiinteistöstrategia ja vuokrasopimukset sisältöineen, voidaan toiminta suunnitella palvelemaan parhaalla mahdollisella tavalla niin kustannustehokasta korjausvelan hallintaa, vuokralaisyhteistyötä kuin TDD-prosessiakin.

Tämä vaatii luonnollisesti yhteistyötä, hyvää organisointia ja halukkuutta muuttaa vakiintuneita toimintatapoja. Mutta uskallan väittää, että ajattelemalla asioita hiukan uudella tavalla ja yhdistämällä nämä kolme asiaa rullaavaksi toiminnaksi, saavutetaan merkittäviä kustannussäästöjä kiinteistön elinkaaren aikana, parempaa asiakastyytyväisyyttä, luotettavampia ja kattavampia TDD-raportteja sekä vähemmän kiirettä.

 

Tekeminen ei aina ole etenemistä

Maaret prosessiViime aikoina on pohdittu paljon tekemisen ja etenemisen suhdetta ja katsonkin nyt aihetta ohjelmistokehityksen silmin. Meistä jokaisella voi olla kädet täynnä töitä, mutta siitä huolimatta ei aina valmista synny. Kiireisyys ei aina tarkoita eteenpäin pääsemistä.

Kun asioita katsotaan leanin ja ketteryyden silmälasien läpi, keskusteluun nousee nopeasti asiakkaiden ja käyttäjien kokema arvo. Rakennamme asioita pienissä palasissa, arvokeskeisesti. Niinpä oleellista onkin pysähtyä miettimään ilmiötä, joka kulkee nimellä häiriökysyntä.

Palvelumuotoisen tekemisen osalta voidaan katsoa, karkeasti systeemiajattelun termein, että meillä on kahdenlaista kysyntää.

Ensimmäinen on arvokysyntää. Tämä on tekemistä, jossa tuotoksemme on hyvä, ja sitä tarvitaan enemmän: lisäarvoa tuotteeseen tai palveluun asiakkaan näkökulmasta. Tätä haluamme enemmän! Toimimme rajallisin voimavaroin epävarmuuden keskellä ja siksi teemme pienissä palasissa, jatkuvasti ja sujuvasti.

Toinen on häiriökysyntää.  Tämä on tekemistä, joka juontaa juurensa erilaisiin puutteisiin ja aiheuttaa lisätöitä, joita haluamme oppia välttämään toimimalla oikeaan aikaan paremmin. Häiriökysyntä on työtä, joka aiheutuu siitä, ettemme onnistu oikeaan aikaan täyttämään asiakkaan luomaa kysyntää, joko puuttuvien tuotteiden tai palveluiden tai laatupuutteiden vuoksi. Ja silloin  tehdään työtä, joka paikkaa puutteita.

Pyrimme aktiivisesti pohtimaan, milloin teemme töitä, jotka aiheutuvat siitä, että emme onnistuneet tekemään jotain oikein asiakkaan näkökulmasta.

Joskus teemme pyydettyjä ominaisuuksia, jotka eivät olleetkaan tarpeellisia – vielä. Joskus tekemämme ominaisuudet osoittautuvat pyynnön mukaisiksi, mutta pyyntö oli tulkittavissa väärin ja tarve ei täyty. Joskus teemme kiirehtien tai puutteellisella osaamisella, ja täydennämme myöhemmin.

Toimiessa monimutkaisten kokonaisuuksien ja inhimillisten rajoitteiden puitteissa, voimme aktiivisesti oppia lisää ja parantaa toimintaamme jatkuvasti. Kokonaisuuden häiriöt tuottavat työnkenttää muualla, ja haluamme oppia optimoimaan kokonaisuutta osien sijaan.

Ohjelmistokehittäminen, siinä missä suunnittelutoimintakin, on sosiaalinen systeemi. Jokaisella osalla on tarkoitus, kuten myös kokonaisuudella. Systeemin kannalta hyvät osat ovat sellaisia, jotka toimivat hyvin yhteen. Ohjelmistokehityksen tuotoksilla viedään eteenpäin suunnittelutoiminnan tehokkuutta.

Maaret Pyhajarvi_kasitelty
Maaret Pyhäjärvi kirjoittaa myös suosittua ”A Seasoned Tester’s Crystal Ball” -blogia.

Meidän mantramme ketteryydestä on hakea ”pieniä epäonnistumisia” sekä oppia nopeasti, miten onnistutaan. Mietimme mikä on arvokasta, millaisen asiakaskokemuksen haluamme luoda ja työstämme omaa rohkeuttamme yhdessä mennä oikeaan suuntaan.

Menemme eteenpäin ja luomme uutta, sen sijaan että pidämme itsemme kiireisenä, missä tahansa tekemisessä.

Niin, tekeminen ei ole aina etenemistä. Ja eteneminen on tärkeää.